경매인, 꼭 알아야 할 유치권 판례

대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 【건물명도등】

[공2005.9.15.(234),1503]

채무자 소유의 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자가 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여

민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.

【이유】

1. 피고(선정당사자)의 상고이유에 대하여 본다.

채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다 할 것이다.

원심은 그 채택 증거를 종합하여, 선정자 양병원을 제외한 나머지 선정자들이 주식회사 평산기계공업 소유의 이 사건 공장건물들의 신축공사로 인한 공사대금채권을 가지고 있던 중 평산기계공업의 채권자인 권순옥의 신청에 기한 2002. 5. 6.자 강제경매개시결정에 따라 같은 해 5. 13. 이 사건 공장건물들 및 그 부지 등에 관하여 강제경매개시결정의 기입등기가 경료된 이후 위 선정자들이 위 공장건물들 중 선정자 양병원이 임차하고 있던 이 사건 건물 및 부지 부분에 대하여는 위 선정자에 대한 평산기계공업의 점유물반환청구권을 양도받음으로써 2003. 4. 30.경부터 위 선정자를 통한 간접점유를 시작하고, 나머지 공장건물들 및 부지에 대하여는 늦어도 경비원을 고용하여 출입자들을 통제하기 시작한 2003. 5. 23.경부터 평산기계공업으로부터 그 점유를 이전받아 직접점유를 시작한 사실을 인정한 다음, 선정자들은 위 강제경매개시결정의 기입등기에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되는 위 점유이전에 기한 유치권의 취득으로써 위 경매절차의 매수인인 원고에 대하여 대항할 수 없다는 이유를 들어, 선정자들에 대하여 이 사건 건물 및 부지의 인도와 아울러 이 사건 공장건물들의 전체 부지 지상에 설치한 판시 컨테이너의 철거와, 원고가 위 경매절차에서 이 사건 건물 및 부지의 소유권을 취득한 2003. 9. 25.부터 그 인도 완료시까지 점유에 따른 차임 상당의 손해배상을 각 구하는 원고의 청구를 인용하였는바, 위와 같은 원심의 판단은 앞서 본 법리 및 기록에 비추어 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 것처럼 유치권의 성립과 효력, 부동산의 강제경매개시결정에 따른 처분금지의 효력, 점유 및 재산권 등에 관한 법리오해와 사실오인, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

피고(선정당사자)가 위 유치권에 기한 대항력의 근거 중 하나로 적시하는 민사집행법 제91조 제5항에서는 유치권의 경우 매수인이 그 부담을 인수한다고 하는 인수주의를 채택하고 있으나, 여기서 매수인이 인수하는 유치권이라고 하는 것은 원칙적으로 경매절차의 압류채권자에게 대항할 수 있는 것이라고 보아야 할 것인데, 이 사건의 경우처럼 경매부동산의 압류 당시에는 이를 점유하지 아니하여 유치권을 취득하지 못한 상태에 있다가 압류 이후에 경매부동산에 관한 기존의 채권을 담보할 목적으로 뒤늦게 채무자로부터 그 점유를 이전받음으로써 유치권을 취득하게 된 경우에는 위 법리에 비추어 이로써 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보아야 할 것이므로, 이 부분 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.

한편, 민법상 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건으로서, 유치권의 성립에 있어서 채권과 점유 사이의 견련관계를 요하지 아니한다 하여 점유 없이도 유치권이 성립하는 것을 의미하는 것은 아니므로, 이와 달리 위 공사대금채권이 변제기에 도달한 이상 위 점유를 취득하기 전에 이미 유치권이 성립한 것으로 보아야 한다는 취지의 상고이유의 주장 역시 이유 없어 받아들이지 아니한다.

경매천사의 판례해설

위 판례는 유치권이 유효하려면 최소한 경매개시결정이 등기부에 등재되기 전에 유치권자가 목적물에 대한 점유를 개시하여야 한다는 취지입니다.

만약 유치권자가 경매개시결정후에 건물주의 도움을 받아 점유를 이전받으면 유치권은 성립되

지 않는다는 말이지요.

항간에 법원에 신고된 유치권은 90%이상이 허위이거나 과장된 것이라는 말이 있습니다.

단정적으로 판단할 것은 아니지만 유치권의 성립요건이 까다로워 단순히 신고만으로는 유치권

이 성립되지 않으니 미리부터 겁을 먹을 필요는 없다는 선에서 받아 들이시면 될 듯합니다.

유치권이 허위인 경우의 대부분이 채무자와 공사업자가 사전에 공모하여 공사계약서등을 급조

한 후 유치권을 신고하는 경우인데 유치권신고액수만큼 낙찰가를 떨어뜨려 자신들의 측근을 통하여 낙찰을 받으려는 의도가 숨어 있는 것이지요.

이런 경우 공사업자는 경매목적물을 점유하고 있지 않거나 점유하고 있다하여도 경매개시

결정후에나 점유를 개시하는 것이 보통이기 때문에 앞서 본 판례는 매우 유용한 판결입니다.

유치권이 허위인지 의심되면 먼저 유치권자의 점유개시시점을 한번 탐문해 보세요.

현장에 가서 인근의 주민이나 혹은 세입자등을 통하여 과연 공사를 했는지 공사를 했더라도 유

치권자가 목적 부동산을 점유하기 시작한 시점이 언제인지 등을 알아낼 수 있다면 유치권물건

에서 나름 고수익을 얻을수 있을 것입니다.

주의할 것은 유치권 신고는 90%이상이 허위이다라는 말을 맹신하여 유치권신고된 물건은 별

다른 조사없이 무조건 응찰하고 보는 사람들이 있는데 나머지 10%의 경우 진실한 유치권일수

있음을 고려하여 신중하게 판단할 일입니다.

정황상 허위의 심증이 있다하여도 명백한 증거가 없다면 소송에서 자칫 패소할수도 있는 경우

가 있는가 하면 소송자체가 1년이상 길어질수도 있는 점등을 고려하여 사전에 충분히 조사한

후 응찰하시길 바랍니다.

날씨가 많이 풀렸네요. 임장다니기 딱 좋은 날씨입니다. ^^

이론공부도 물론 중요하지만, 이런 날은 경치 좋은 곳으로 소풍다니듯 임장 나가는 것도, 경매가 주는 또 다른 즐거움을 만끽하는 방법이 아닌가 싶네요~늘 건승하세요

부동산

관련서비스

부동산 메뉴

베스트토론

부동산 토론 이슈보기

오늘의 주요뉴스

부동산 이슈보기

서비스 이용정보