부동산

종로에 숨은 보석을 찾다.

물건 선별에 도움이 될 수 있게 작년에 종로에 소재한 땅 낙찰받은 과정을 올려봅니다.

작년에 절정고수들이 활약하는 경매세계에 첫발을 내딛고 우선 아파트를 한채 낙찰받았습니다.

나름 떨렸던 명도기는 작년에 경험담에 이미 올렸지요^^

그 아파트 명도진행중 이제는 취미가 되어버린 물건검색을 하다가

종로구 창신,숭인뉴타운에 포함된 토지가 최초입찰가 95,000,000원에서 한번 유찰되어

약 76,000,000원에 입찰예정인 물건을 발견했습니다. 면적이 약34.7평정도이니 평당 감정가 약273만원.

종로뉴타운 부지를 평당 291만원에 매입하다.

그래도 뉴타운에 소재한 물건인데 왜 이렇게 가격이 완전 저렴한지 의문이 들었습니다.

토지이용계획확인서를 보니 공원으로 지정되어 있더군요. 지목 임야.

현황 일부는 동사무소에서 건축한 샌판조건물이 소재하고 일부는 임야상태입니다.

뉴타운에서도 제일 산꼭대기 이구요.

아무리 그래도 이 가격은 너무 싼가격이라는 확신이 들었습니다.

현장에 가서 가격조사를 하니(작년 5월경) 뉴타운내 빌라만 간간히 거래가 될뿐 나머지 물건은 거래가 잘 안되는 상황이며

그래도 시세를 말하자면 소형지분은 약1500~2000만원/평, 대형지분은 1000만원/평 정도로 말하더군요.

입찰을 결정하고 입찰가는 최초입찰가를 넘겨서 101,200,000으로 결정했습니다.

결과는 5명 응찰에 1등. 차순위자도 1억을 넘는 금액으로 입찰했으니 간발의 차이로 낙찰이 되었다 합니다.

( 와이프를 대신 보내서요... )

매입한 물건의 장점

이 물건은 다음과 같은 여러가지 장점이 있는 물건입니다.

* 우선 향후 재개발시 아파트 입주권이 나오는 물건입니다. 

서울특별시 도시및주거환경정비조례에 뉴타운내 일정면적(90㎡)이상 토지는 아파트 분양대상입니다.

토지일부에 공실상태인 동사무소 소유 샌판조 건물이 있으나 어차피 재개발될것이니 토지명도 받을일도 없습니다.

동사무소에 지료청구하려다 귀찮아서 냅두고 있습니다.

* 감정평가가 토지의 가치보다 낮게 되었습니다.

종종 이런 사례가 발생하는데요. 대체적으로 대형감정평가법인이 평가한 물건 보다는 감정평가 개인사무소나 인원이 적은

소형감정평가법인에서 평가한 물건중 좀 잘못평가한 경우가 있습니다.

대형평가법인은 구축된 자료가 많고 일에 대한 경험도 풍부하지만, 개인사무실이나 소형평가법인의 경우( 다 그런것은 아니지만) 연세가 많으신 분들이나 아니면 실무경험이 부족한 신규 평가사들이 평가하는 경우가 있어 가끔 너무 높거나 또는 낮게 평가되는 그런 사례가 나오는 것으로 보입니다.

* 향후 종전자산 평가시 공원지정이 안된것으로 보고 평가액이 나옵니다.

무슨 말씀이냐하면 경매평가액은 공원지정된 점을 감안하여 그 불리한만큼 낮게 평가하였지만 향후 관리처분의 기준이 되는 종전자산평가시에는 공원지정이 없는 것으로 평가하므로  그만큼 토지의 가치가 올라간다는 이야기입니다.

공원감안 유무에 따른 평가액 차이는 대체적으로 30% 정도에서 많게는 40% 까지도 차이가 나는 것으로 알고 있습니다.

* 또한 종전자산 평가시 주거지역내 지목 임야입니다.

종전자산 평가시 주거지역 내 지목 임야로 대지와 큰 차이를 두지는 않을 것입니다.

* 부동산매매사업자 등록시 일반과세됩니다.

공원지정된 토지는 비사업용토지 적용을 받지 않습니다. 따라서 매매사업자 등록후 매매시 중과세 되지않습니다.

현재 숭인, 창신뉴타운(2단계)은 재정비촉진계획(안)이 공람중이며 4월경에 확정 고시됩니다.

제가 낙찰받은 토지는 뉴타운내 여러사업구역중 사업을 가장 빨리 진행하는 것으로 계획되어 있더군요. 

저 친구들한테 가끔 말합니다.

"나 종로에 땅 30평 있는 놈이야~ 까불지마 ~"

제가 말씀드린 내용이 글을 보시는분들께 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

감사합니다. 

위 글은 행복재테크 우리들의 경험담 가람검님이 적어주신 부동산 노하우입니다.

이 글로 저렴한 부동산 토지 찾는법과 재개발 토지의 장점 등 유용한 정보를 얻어가시기 바랍니다.

감사합니다. - 행복재테크 포인트 올림 -