부동산

안녕하세요 설춘환입니다

멋진 밤입니다

늘 건승하세요

이번에는

유익한 판례가 있어 소개합니다^^

보증금은 1원이라도 부족하면 안된다는^^

(판례로 보는 경매사건)

20원 때문에 경매물건 빼앗긴 사연

오늘 소개할 판례는 경매 입찰에 이르기까지 우리가 직접 처리하고 감내해야 할 요소들이 얼마나 중요한 의미를 담고 있는지를 알려주는 내용이 될 것 같다.

입찰보증금은 경매 입찰에 직접 나서본 이들이라면 누구나 공감할만큼 큰 의미를 지닌다. 진지한 매수의사를 가지고 성실히 입찰에 참여하고 있음을 보증하기 위해 입찰표와 같이 제출하는 돈이기 때문에 이를 준비하는 이들은 대부분 차질이 없도록 여유있게 준비한다.

그런데 간혹 경매법정에서는 이 입찰보증금 때문에 사단이 나는 경우가 생긴다. 오늘 소개할 판례가 바로 이런 경우에 대한 내용이다.

A씨는 2007년 1월 수원지법에서 열린 경매법정에 참석해 이날 매각이 진행된 한 어린이집 물건에 입찰했다. 이 물건은 감정가 22억537만원이었고 3회차 입찰이어서 최저가는 14억1143만7000원이었다. A씨는 매수가격으로 16억600만원을 신고했다.

A씨는 입찰 후 개찰만 초조하게 기다렸고 드디어 입찰한 물건에 대한 결과가 나왔다. 개찰결과 최고매수가신고인은 A씨였다. 그러나 기쁨도 잠시, 법원 집행관은 A씨의 매수신고를 무효로 처리하고 A씨 다음으로 높은 가격인 14억7510만원을 써낸 B씨에게 최고매수가신고인의 자격을 부여했다.

A씨의 입찰이 무효처리된 이유는 입찰보증금에 있었다. A씨는 입찰보증금으로 1억4114만3700원을 냈어야 했지만 실제 제출한 보증금은 여기서 20원 모자란 1억4114만3680원이었다. 1억4114만원은 수표로 끊고 나머지 3700원을 현금으로 냈는데 20원을 덜 넣지 않았을까 추측된다.

사정이야 어찌됐든 보증금을 덜 내 낙찰을 코 앞에서 놓친 A씨는 최고매수가신고인 결정에 대해 이의신청을 했다. 낙찰받지 못할 바에야 매각불허가 결정을 끌어낸 후 다시 입찰에 나서려 했던 것으로 보인다. 집행관은 경매절차에 중대한 잘못이 있다는 사유로 불허가 결정을 내렸다.

그러나 B씨의 입장은 A씨와 다를 수밖에 없었다. B씨의 입찰가는 최저가와 큰 차이가 없었기 때문에 좋은 결과로 평가됐고 그만큼 B씨의 애착도 깊어질 수밖에 없었던 것이다.

B씨는 불허가 결정에 불복해 항고에 나섰다. 그러나 원심법원은 오히려 경매집행법원의 불허가 결정을 인가하는 결정을 내렸다. 원심법원은 집행절차에 있어 채무자, 채권자 등 이해관계인들의 이익을 고려해야 한다는 취지 하에 이 같은 판결을 내렸다고 밝혔다.

그러나 이어진 재항고에서 이 같은 판결이 뒤집혔다. 심리를 맡은 대법원이 원심 결정을 파기하고 사건을 다시 돌려보낸 것이다.

대법원은 1998년 판례를 참조해 “입찰자가 입찰표와 함께 집행관에게 제출한 보증이 최저가의 10분의 1 또는 집행법원이 정한 기준에 미달하는 경우 규정에 따라입찰표를 무효로 처리하고 차순위자를 최고가매수신고인으로 결정해야 한다”고 판결했다.

대법원은 “이러한 원칙은 입찰절차에서 요구되는 신속성, 명확성, 예측가능성 등을 감안할 때 획일적으로 적용돼야 한다”며 “입찰자가 제공한 보증금 미달액이 극히 근소하다고 해서 그 적용을 달리할 것이 아닐 뿐더러 그와 같은 획일적인 취급이 매수신청 보증제도의 취지에 어긋난다고 할 수도 없다”고 못을 박았다.

결국 A씨는 22억원 짜리 물건을 6억원 싸게 매입할 수 있는 절호의 찬스를 20원 때문에 허공으로 날린 셈이 됐다. 두고두고 후회할 일이 아닐 수 없다.

태인 뉴스레터 독자들에게도 이 같은 상황이 일어나지 말란 법은 없다. 따라서 입찰보증금은 미리 여유있는 시점에 준비하되 만약 잔돈이 들어가야 할 상황이라면 더욱 신경써서 챙기거나 아예 수표를 끊을 때 1원 단위까지 넣어서 끊는 것이 권장된다.

천려일실이란 말이 있다. 천 가지를 노심초사하며 준비했지만 하나의 실수 때문에 모든 일이 허사가 될 때 쓰는 말임을 다들 알고 계실 터. 경매는 단 하나의 실수도 용납하지 않는 냉정한 세계인만큼 더욱 철저하게 준비해서 입찰에 임해야 할 것이다.

부동산태인 홍보팀