부동산

안녕하세요 설춘환입니다

좋은 글이 있어 소개합니다

경매공부에 도움이 되실듯^^

(사례로 보는 쪽박?대박!)

주부 김모씨는 최근 경매공부를 시작해 서울의 아파트를 낙찰 받았다. 시세보다 훨씬 싸게 낙찰받아 수익을 어떻게 낼까 행복한 고민을 하던 중 청천벽력과도 같은 소식을 듣게 됐다. 말소기준권리에 후순하던 임차인이 선순위임차인으로 둔갑했기 때문이다. 이게 어떻게 된 일일까?

이는 바로 대위변제 때문이었다. 후순위의 임차인이 말소기준권리였던 근저당을 대위변제하면서 선순위임차인이 된 것이다.

이 물건의 권리관계는 1순위 근저당 3000만원, 2순위 임차인 1억8000만원, 3순위 근저당 1억원 등이었다. 이때 후순위임차인이 자신의 임차보증금을 회수하지 못할 것을 염려해 근저당 3000만원을 대신 변제했다.

즉 임차인은 말소기준권리인 근저당 3000만원만 없으면 자신이 선순위임차인의 지위를 얻게 돼 자신의 보증금을 지킬 수 있다고 판단을 내린 것이다. 결국 낙찰자인 김모씨는 임차인의 보증금을 떠안게 되는 상황이 됐다.

대위변제는 제삼자 또는 공동채무자(연대채무자, 보증인, 불가분채무자 등)의 한 사람이 채무자 또는 다른 공동채무자를 위해 변제하는 것을 뜻한다. 이런 경우 그 변제자는 채무자 또는 다른 공동채무자에게 대해 구상권을 취득하는 것이 보통이다.

이 때 그 구상권 범위 내에서 종래 채권자가 가지고 있던 채권에 관한 권리(채권, 담보권 등)는 변제자에게 이전된다. 이 같은 일련의 절차에 대한 호칭이 바로 경매시장에서 사용되는 ‘대위변제’인 것이다.

주지하다시피 통상적으로 경매물건에 설정된 후순위 권리들은 경매낙찰에 의해 모두 말소된다. 임차인의 경우에도 예외 없이 후순위에 있다면 말소되야만 하지만 선순위의 권리를 대위변제한다면 대항력을 갖추게 된다.

이런 경우 경락자는 어쩔 수 없이 대항력을 인정하고 이에 상응하는 금전적 지출을 감수해야 한다. 물론 대위변제 사실을 접하게 되면 매각불허가신청이나 즉시항고 등의 대처를 할 수는 있지만 그간 소모된 진행 비용과 시간 등의 손실을 피할 수 없는 것이다.

또한 경매 물건에 걸린 권리관계는 보통 물건명세서에 표기되지만 대위변제의 경우엔 물건명세서에도 명시되지 않기 때문에 더욱 주의가 필요하다.

그렇다면 어떤 경우에 대위변제가 일어날 가능성이 있을까? 위의 경우처럼 말소기준권리가 되는 1순위 근저당 금액이 지나치게 소액이고, 2순위 임차인의 임차보증금액이 크거나 확정일자를 받지 않은 경우 대위변제 가능성이 있음을 유의해야 한다.

이러한 대위변제는 낙찰자가 잔금을 납부하기 전까지만 가능하다. 때문에 낙찰자는 가능하면 빠른 시일내에 잔금을 납부하는 것이 유리하다.

경매의 또 다른 숨겨진 함정, 대위변제. 뉴스레터 독자들은 권리분석 시 하찮은 부분도 소홀히 하지 않는 꼼꼼함을 토대로 낙찰받고 눈물 흘리는 불상사는 만나지 말아야겠다.

부동산태인 홍보팀