부동산

나의 경매물건 검색

작년 12월 경매 물건 중 소액 투자로 좋은 물건이 나와 관심을 가지고 보게 되었습니다.

물건은 성남에 위치한 물건으로 오피스텔 시세가 6천만원을 형성하는 임대가 활발히 이루어지는 위치에 있는

오피스텔입니다.

경기도 성남시 중원구 성남동 2263번지에 위치한 현대그린타운 오피스텔(성남지원 2008-16327)로

위치부터 설명을 드리면 분당을 제외한 성남의 상권 이동이 요 몇년 사이에 신흥동(속히 종합시장)에서

모란(모란역)으로 이동을 하면서 현재는 모란이 가장 활발한 상권이 되었습니다.

없는게 없는 북적되는 상권으로 쇼핑몰, 영화관 2개, 지하철(분당선,8호선), 성남의 분당과 경계에 위치한 지역으로

임대수요가 높은 지역입니다. 모란 지하철과는 거리가 도보 10분 거리지만 모란 전 전거장인 수진역과는 제 걸음으로

5~6분정도 소요되는 위치입니다.(걸음이 쫌 빨라서^^;)

좋은점이 있다면 나쁜점도 있는법!

나쁜점은 다른 사람들한테 완전 악조건일진 몰라도 오피스텔 주위로 모텔들이 무수히 많다는 점입니다.

저는 잘 못느끼지만 성남을 처음 접하시는 분은 충분히 혐오대상이 될 수 있습니다.(유흥가와 고급모텔(?)들이 많이 있습니다^^)

하지만 이점은 저에겐 모란 상권과는 비교가 안되는 부분이라 패스하고 충분히 임대수요가 많을것을 예상하고

물건을 천천히 보았습니다.

그런데............

위 사진을 보시면 첫 낙찰에 불허가, 두번째 단독으로 미납되었습니다.

분명 선순위 임차인이 있으나 확정일자까지 받아놓은 상태로 큰 이상이 없어보였습니다.

계속 보던 중 주의사항에 눈에띄는 내용이 있습니다.

"임차인은 대항력이 있으나 우선변제권이 없어 임차보증금을 인수해야한다..."

일이 어찌된 것인지.. 대항력에 확정일자까지 있고, 소유자도 2005년에 매매로 구입을 했습니다.

그럼 당연히 임차인을 안고 넘어가는것이 당연한데 임차보증금이 우선변제가 안되고 인수라니..

여러분은 어떻게 보시겠습니까??

권리분석 잘못하면 돈날리는 경매

답은 의외로 간단합니다.

등기부등본을 자세히 보면 답이 있습니다.

위 등기부등본에 2005년 3월 28일에 임의경매로 인한 매각이 된 후 6개월 정도만에 다시 매매를 한 케이스로

경매정보지엔 경락에 관한 기록은 없고 매매에 관한 기록만 있어 많은 사람들이 찾기 힘들었을 겁니다.

위 사례를 통해 구체적인 내용을 설명드리겠습니다.

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두가지 권리를 겸하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여

제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없을 경우 

낙찰자(경락인)에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐,

선순위 임차인의 우선변제권은 경락(낙찰)으로 인하여 소멸됩니다.

이로 인해 동일물건의 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없습니다.(대판 2006.2.10. 선고 2005다21166)

위 경매사례는 우선배당이 안되고 무조건 보증금을 낙찰자가 인수해야되는 부분입니다.

(모르면 임차인이 쉽게 보증금을 찾기 힘든 부분이죠^^)

이부분을 확인하지 못해 보증금을 날린 낙찰자가 한명 있고 처음 입찰 들어간 사람은 그나마 다행인것이

불허가를 받았습니다.

12월달 경매기일에 2,300만원 가량으로 낙찰을 받아갔습니다.

전세보증금을 지급하고도 이익이 날 수 있는 적정가격에 받아갔다고 생각이 들지만

대출은 그만큼 받기 힘들것입니다.

위사례와 비슷한 물건을 또 높게 낙찰받아 미납하는 사례가 발생하지 않길 바라면서 글을 적습니다.

경매 이론의 중요성

경매는 일단 이론이 가장 중요한 부분입니다.

아주 많이(유치권, 선순위 임차권, 지상권 등의 이론은 몰라도 경매하는데 큰 지장은 없습니다^^) 알아야 하는건

아니지만 기본적인 권리분석은 이론을 빠삭하게 무장하고 실전에 들어가는것이

나의 소중한 재산(입찰 보증금)을 지킬 수 있는 유일한 방법이라 할 수 있습니다.

간략하게 정리하면 권리분석이 경매의 첫걸음이고 이후 임장, 시세조사, 입찰, 명도, 리모델링, 매매 순으로

차근차근 진행하시면 됩니다.

제가 설명드린 내용과 위 대법원판결을 참고하시어 공부하시는데 도움되시길 바랍니다.

마지막으로 경매의 첫발을 헛디뎌 넘어지는 일이 없으시길 바라면서 글을 마칩니다.

위 글은 행복재테크 우리들의 경험담 큰★별님이 적어주신 부동산 노하우입니다.

이 글로 숨어있는 권리 분석방법, 권리분석의 중요성 등 유용한 정보를 얻어가시기 바랍니다.

감사합니다. - 행복재테크 포인트 올림 -