- [기타] 부동산, 위기가 곧 기회다. [4]
-
포인트님
추천 10
조회 4054
2010.03.03 22:43
신고
-
미국발 금융위기 다시 올 것이다.
빠르면 올 하반기 전후에 다시 한 번 미국의 주택담보대출 부실 문제가 도마에 오를 것입니다.
변동금리부인 Option ARM이 문제입니다. 현재도 부실화되어서 압류가 늘어나는 모습입니다.
Option ARM은 원리금 상환 방식을 4가지로 선택을 할 수가 있는 프라임모기지 상품입니다.
이자만 조금씩 갚는 Minimum Payment 옵션,
매달 이자만 갚고 원금은 나중에 갚는 Interest-Only Panyment 옵션
30년 고정금리 균등상환 옵션 / 15년 고정금리 균등상환 옵션
이중에서 Minimum Payment 옵션과 Interest-Only Panyment 옵션이 헷갈립니다.
이자만 조금 갚는다는게 뭔지 감이 오지 않잖습니까. 우린 그런 상품이 없으니까요.
Minimum Payment 옵션은
모기지 금리가 5%라면 한동안 1%만 갚고 나머지는 원금에 가산되는 방식입니다.
이자의 4%가 계속 원금에 들러붙는다는 이야기입니다.
그렇게 이자를 조금씩만 내다가 5년이 지나면 남은 원리금을 균등 분할 상환해야 합니다.
이때 만일 총 지급 원리금이 원금의 120% 정도가 되면,
그 이후부터는 바로 원리금분할상환이 개시되는 구조를 지닌 담보대출 상품입니다.
때문에 해당기간이 되면 원리금 지급방식에 대해 대출은행과 새로 조정해야 한답니다.
조정이 안되는 상황에서, 갚을 수가 없으면 압류가 되겠지요.
매달 이자만 갚다가 나중에 원금을 갚는 Interest-Only Panyment 옵션과의 차이를
설명하지 않아도 아실 것입니다. 우리가 흔히 사용하는 3년거치 그런 상품과 유사하니까요.
이중 뭐가 부실화되고 있겠습니까. 당연히 미니멈옵션 상품이겠지요.
알려진 바로는 옵션ARM 대출자의 93%가 미니멈 옵션을 선택했다 합니다.
사람들의 생각은 모두 같으므로,
‘주택가격이 오르면 그때 차익을 챙기면서 처분하게 상환해도 되고...’ 란 판단을 한 것이겠지요.
그래프를 하나 펌해왔습니다. 하단에 출처가 있으니, 무단도용 아닙니다 ^^;
그래프를 보면 파란색이 바로 문제의 Minimum Payment 옵션입니다.
내년 하반기인 9월 정도에 만기가 절정으로 도래하고 있음이 보입니다.
그렇다면 이미 서브프라임 모기지에 데인 상황이기에
그래프의 높이에서 볼 수 있듯이 이처럼 많은 액수의 대출만기 도래에 대해
내년하반기까지 문제가 조용하게 덮여있지는 못할 것입니다.
더구나 원리금이 처음 상태에서 120% 정도가 되면 원리금분할상환이 개시된다는 점에서
만기도래시기는 그래프에서 제시하는 것보다 당겨질 수밖에 없어서
이 문제는 발등의 불로 서서히 다가오고 있습니다.
서브프라임보다는 덜한 위기
물론 서브프라임보다 상황은 낫습니다.
우선 신용등급이 상대적으로 좋은 프라임모기지 상품입니다.
그리고 위기를 미정책당국이 이미 인지하고 있는데다, 미국이 신용기반사회이기에
왠만하면 사람들은 자기 신용을 지키려 들것도 참고 사항입니다.
하지만 주택가격보다 부채가 큰 경우까지도 모두 유지될 것이라고 보기는 어렵겠지요.
그렇다고 해서 미국에 갑자기 몇달 만에 인플레이션이 밀어닥쳐 자산가격을 크게 급등시킨다거나
일자리가 늘면서 소득이 팍팍 늘어 경제호황상태로 간다고 할 수도 없습니다.
결국은 서브프라임모기지 문제를 해결하기 위해 미국의 중앙은행이
패니메, 프레디 맥 등의 금융기관이 가지고 있던 주택모기지 채권을 많이 사들였던 것과 같은
방식으로 해결을 하고 갈 것입니다.
FRB가 \\'재할인율\\'을 0.5%에서 0.75%로 인상했다지만
이런 상황을 고려하면 금리가 크게 올라가기 어려운 형국임을 미루어 짐작해볼 수 있습니다.
정리하면 미국을 비롯한 세계경제는 유동성을 걷어내지도,
어려워진다해도 왠만해서는 더 이상 공격적으로 늘리지도 못하는 딜레마 상태에 놓여 있습니다.
결국 미정부 부채는 더 증가할 것이고, 달러는 왠만해서 강세로 기울기가 어려운 가운데
자산시장의 변동성은 더 높아질 것으로 보입니다.
이 상황을 한 마디로 표현하자면 \\'저글링경제\\'상황 같습니다. 마치 곡예를 하는 것 같습니다.
더구나 이런 판국에 중국과 인도 등이 긴축을 한다니, 걱정스런 면도 있고요.
그러니 자꾸만 미국발 고의적 인플레이션 가능성을 이야기 하는 것입니다.
정상적 수순을 밟아 해결하기엔 부채 문제가 너무나 고통스럽고 자칫 디플레이션을 야기시켜
글로벌공황상태로 들어갈 가능성도 배제하기 어렵습니다. 정치가는 임기란 것이 있고,
속성상 인기를 기반으로 존재하는 부류라 가급적 쉬운 길을 가려 드는 성향이 있습니다.
부동산, 위기가 곧 기회다.
위 상황 때문에 최악의 상황은 지난 것 같아 투자는 하시되,
아직은 살얼음판이 더 남아 있기에 단기 변동성이 클 것이므로
막연한 기대감으로 자신의 능력을 넘어서는 것은 위험하다는 이야기를 드리는 것입니다.
자산이 아직 제대로 형성된 분이 아니라면 여러가지의 가능성을 열어두고
경기 흐름에 더 촉각을 세우시고 잘 관찰하셔야 자칫 희생양이 되는 것을 막을 수 있습니다.
빠르면 올 하반기 전후를 시작해서 외신을 통해 흘러나올 것으로 보는데,
단기적으로 시장이 크게 출렁일 것이나,
알려진 악재란 점에서 그 강도는 서브프라임사태 때보다는 덜할 것 같습니다.
이번 서브프라임사태에서도 한번의 위기에 투자를 하신분은 다시 조금씩 회복한 부동산으로
수익을 올리셨는데, 한번의 위기가 더 남아있어 이 위기를 잘 파악하신다면 기회가 될 것입니다.
부동산은 계속 반복 순환합니다.
그리고 적어도 미국 입장에선 이 문제까지는 해결하고 가야
본격적인 출구전략을 쓰던지 말던지 할 것입니다.
미국에서 현재 조금이라도 신용이 떨어지는 곳엔 돈이 잘 돌고 있지 않은 이유이기도
한 것 같습니다.
그렇다면 우리입장에서도 한은총재가 바뀌던지 아니던지,
환율을 지키고자 급격한 금리인상정책을 구사하기란 어렵습니다.
대부분의 나라들도 다 마찬가지이겠지요. 때문에 당분간은 우리 역시 금리를 동결을 시키거나,
올려봐야 소폭에 불과할 것으로 판단됩니다.
제가 보는 관점은 이러한데, 인터넷의 글을 보다보면 방향을 잃은 것 같은 글도 많아
현 상황의 이해에 대한 도움이 조금이라도 되시길 바랍니다.
위 글은 행복재테크 "전문가 칼럼" 조혜경님이 적어주신 부동산 노하우입니다.
시장경제의 흐름, 투자시기, 예상 위기의 대응방법 등을 얻어가시기 바랍니다.
감사합니다. - 행복재테크 포인트 올림 -
