부동산

이 건 물건의 근저당권자는 은행이 아닌, 신용보증기금이었다.

오호, 하는 탄성을 내지르며 의자를 바짝 당겨 앉았다.

신용보증기금이 어떤 곳인가.

중소기업의 육성과 지원을 위해 공적인 자금을 기반으로 설립된 그야말로 공익적 기관 아닌가. 영리를 최우선으로 하는 은행과 달리, 대출 진행시 담보물의 가치와 무관하게 공익적 견지에서 대출을 일으켜 주는 곳 아닌가!

기업의 실적과 신용도, 장래의 발전가능성이 양호하다면 담보물의 가치는 대출심사에서 큰 비중을 차지하지 않을 터였다.그렇다면 선순위 세입자가 있어도 거액을 대출해 줄 가능성은 남아 있는 것이다.

등기부상 근저당권의 채무자를 확인해 보니, 이 건 아파트의 소유자가 대표이사로 있는, 건설업체로 추정되는 주식회사였다. 인터넷을 통해 회사의 법인등기부 등본과 공시된 제무제표 등을 열람해 보니, 비록 현재는 도산한 상태여도 이건 대출 당시에는 나름대로 탄탄한 재무구조를 지닌 유망한 중견 건설 업체였다.

신용보증기금에서 이 건 아파트만을 담보로 대출해 준 것이 아니라는 심증이 굳어졌다. 선순위 세입자와는 무관하게 당시의 기업 가치와 미래의 가능성을 보고 대출해 준 것일 터였다.

그렇다면 홍**를 위장임차인으로 단정할 순 없었다!!!

불끈 치솟는 전투의욕으로 법원에서 공지한 자료들과 유료사이트에 올라 온 모든 정보들을 샅샅이 훑어 내려갔다. 한참을 몰두하는데, 점유현황보고서에 흥미로운 내용이 기재되어 있었다.

“집행관이 수차례 목적물을 방문한 결과, 임차인 홍**가 거주하는 것으로 확인되었으나 임차인이 보증금 액수에 대하여는 진술을 거부함”

홍**가 경매목적물에 현재 거주하고 있다?

그렇다면 단순한 위장임차인은 아닐 거라는 생각이 날카로운 궤적을 그리며 머릿속을 스쳐간다.

임차인의 전입신고는 근저당 설정일보다 5년여가 빠른데, 임차인이 단순한 전입자가 아니라, 현재 그 곳에서 거주하고 있다면 상정가능한 스토리는 두가지 뿐이었다.

가족이거나, 진정한 임차인이거나!

그러나 소유자와 임차인은 성이 확연히 달랐다. 소유자의 성은 흔치 않은 희귀성이었다.

소유자의 처 쪽 사람인가?

고개를 갸우뚱 해보지만, 가족관계등록원부를 확인해 보지 않는 이상 추론할 수 있는 건 아무것도 없었다.

그러나 일단 공지된 자료를 바탕으로, 상상력과 논리적인 추리를 최대한 동원해 어느 정도 사실관계를 확정해 낼 필요가 있었다.

등기부 등본을 꼼꼼히 열람해 보았다. 아니나 다를까 소유자의 주소지에 변동이 있었다. 소유자의 주소지가 전거를 이유로 변경된 시점은 임차인이 전입신고한 일자와 정확히 맞아 떨어졌다.

즉 소유자가 주민등록을 다른 곳으로 옮기자마자 곧바로 임차인이 전입신고를 했던 것이다.

오호, 이것 봐라?

이런 저런 정황상으로는 진정임차인으로 추정되는데, 진정한 임차인이 법원의 공문을 받고도 권리신고나 배당요구서 등을 접수하지 않았고 더군다나 집행관의 요구에도 보증금을 묵비했다?

낙찰자에게 대항력을 행사하겠는가, 아니면 경매절차에서 배당을 받겠는가, 라고 임차인 백명에게 물으면 대부분의 임차인들은 경매절차에서 배당받겠다는 대답을 할 것이다.

낙찰자가 어떤 사람인지, 자력은 있는지 등이 불명한 상태에서 대항력만 믿고 법원에 권리신고를 하지 않을 강심장은 임차인 중에 많지 않은 것이 현실인 것이다.

 비록 임차인이 낙찰자에게 대항력을 행사하겠다고 마음먹어도 자신의 보증금이 얼마인지는 권리신고를 통해 밝히는 것 또한 정상적인 경과이다.

보증금 액수가 얼마인지도 모른 채 추측으로 낙찰받은 자와 사후에 보증금 액수를 두고 실랑이를 벌일 필요가 임차인한테는 없는 것이다.

여러 정황상 홍**는 진정한 임차인으로 강력히 추정되었다.

그런데 임차인은 시종일관 자신의 보증금을 묵비하고 있다. 그 이유가 도대체 뭘까?

\\'이 집엔 뭔가 깊은 내막이 있다!’

싸늘한 전율과 함께 섬광처럼 머릿속을 파고든 결론이었다!!!

짜릿한 예감

법원송달내역을 확인해 보니, 목적물 소재지로 발송된 임차인에 대한 최고서는 첫 번째 송달만에 도달된 것으로 나와 있었다. 오히려 소유자에 대한 통지서가 수취인 불명을 이유로 두 차례 반송되었다가, 특별송달을 거쳐 도달된 것으로 되어 있었다. 역시 해당 목적물에는 임차인이 거주하고 있는 게 분명했다.

결론적으로 홍**라는 임차인은 위장임차인이 아닌, 진정한 임차인일 가능성이 높았다.

경매개시결정시점보다 8년여 전에 전입신고를 한 임차인!

한 자리에서, 강산이 한 번 바뀔 만한 긴 세월동안 임대차 계약을 유지하며 살았다는 것이 쉽사리 믿기진 않았지만, 뚜렷한 반증이 없는 이상 섣부른 추측만으로 사실을 왜곡하는 건 금물이었다.

소유자가 전거한 뒤, 곧바로 홍**가 전입했고 그가 현재 그 곳에서 거주하고 있다면 진정한 임차인으로 추정하고 접근하는 게 헛걸음할 확률이 상대적으로 낮은 것이다.

얼핏 보면 위장임차인 물건 같지만, 좀 더 꼼꼼히 파고들면 진정한 임차인의 증거와 정황들이 하나둘씩 드러나는 물건!  그럼에도 오랜 경험을 통하여 체화된 본능적인 직감상, 분명 뭔가 깊은 내막이 숨겨져 있는 물건!!

조사를 하면 할수록 미궁 속으로 빠져드는 물건이라 최종적인 경쟁자는 몇 명되지 않으리란 판단이 들었다. 사천 오백 사십 오억개의 뇌세포가 머릿속에서 제각기 아우성을 친다. 수익성을 불문하고 잠재된 탐구욕과 정복욕을 일깨우는 물건인지라, 현장조사를 해볼만한 가치는 충분하다는 판단이 들었다.

"좋다, 이 물건으로 결정하자!!!"

현장으로 인력을 내보내기 전에, 현장 조사에 대한 대강의 아웃 라인을 정했다.

일단 두 가지 경우를 모두 고려할 작정이었다.

하나는 그다지 높지 않은 가능성이지만, 홍**가 소유자 혹은 소유자 처의 친족일 가능성이다.

통상적인 위장임차인처럼 소유자와 임차인이 함께 거주한 것이 아니라, 소유자가 전거한 뒤 임차인이 들어와 살았던 경우이므로 상식선에서는 납득이 쉽지 않았지만, 그래도 만에 하나의 가능성을 염두에 두고 꼼꼼히 조사해 보기로 했다. 물론  현재 보증금을 묵비하고 있는 임차인의 비정상적인 정황을 염두에 둔 결론이었다.

또 하나는 홍**가 진정한 임차인이라는 전제에 선 결론이었다.

현재 이 건 아파트의 전세시세는 1억 4천에서 1억 5천만원!

홍**가 진정한 임차인이라면 이번 기일은 물론 다음 기일까지도 유찰되어야 적정 수익을 낼 수 있는 물건이었다.

그러나 어느 순간부터 내 마음속에서는 기묘한 추리 하나가 조심스럽게 싹을 틔우고 있었다. 그 추리가 사실로 드러날지 꼭 확인해 보고 싶었다. 설마, 하는 마음이 없지 않았지만, 만약 추리가 사실로 드러나면 나름대로 알찬 수익을 거둘 수 있을 것 같았다!

먼저, 홍**가 가족이거나 무상임차인일 가능성을 염두에 두고 경매신청자인 신용보증기금에 들러 내막을 확인해 보기로 했다. 만에 하나 기업가치만 보고 해 준 대출이 아니라면 신용보증기금에서 홍**에 대한 무상 임대차각서를 징구해 두었을 가능성이 높다. 그러나 홍**에 대한 무상임대각서가 제출된 것이 확인되면 응찰을 포기하기로 내심 마음먹었다. 그 정도의 조사만으로 대세가 결정되는 사안이라면 적정 수익을 내기란 도무지 불가능한 까닭이다.

홍**는 대출심사에서 크게 고려되지 않았을 것이라는 강한  예감에도 불구하고, 확실을 기하는 차원에서 신용보증기금의 담당직원을 만나 보았다.

대출 당시의 담당자가 다른 지점으로 전보된 상태라, 현재 담당자의 답변은 애매하고도 모호했다.

성의 없는 대답으로 일관하며 우리 쪽의 예리한 추궁을 일축하던 담당자는, 명확한 대답을 듣기 전에는 한걸음도 물러 설 수 없다는 우리 쪽의 결의를 뜨거운 눈빛 속에서 눈치채고는 순순히 내막을 털어 놓기 시작했다.

담당자가 난처한 표정을 지어내며 들려 준 내막은 우리 예측과 크게 다르지 않았다.

이 건 대출 당시 채무자회사는 건설업계에서 몇손가락 안에 꼽히는 유망한 건설 중장비 임대업체였고, 재무구조가 튼실하고 신용도도 좋아 담보는 형식적으로 설정하고 대출을 내보냈다는 것이다. 그러나 계속되는 건설 불경기의 여파로 견고하던 채무자 회사는 작년 말 도산하기에 이르렀고, 연대보증인이었던 대표이사도 그후 잠적해 버렸다고 한다. 결국 담보물에 대한 경매를 신청하긴 했는데, 경매개시 후 선순위 임차인이 있는 것으로 드러나 지금은 회사에서도  채권전액 회수는 사실상 포기한 상태라는 것이다. 자기들도 법원의 공지를 통하여 선순위 임차인이 존재한다는 사실을 비로소 알았을 뿐, 임대차에 얽힌 자세한 내막은 전혀 모른다는 실망스러운 대답이었다.

"아무리 채무자 회사의 재무구조가 튼튼해도 명색이 담보대출인데, 선순위 전입자가 있다는 사실을 몰랐을리가 있겠느냐?"  라는 우리 쪽의 추궁에 가까운 질문에,

"원칙대로라면 제대로 확인을 했어야 했는데, 전임자가 그 부분은 놓친 것 같다."

라며 얼버무리는 담당 직원을 뒤로하고 우리는 발걸음을 돌렸다.

전임자나 현재의 담당자나 모두 이 건 때문에 상사들의 따가운 눈총을 받고 있을 게 뻔한데, 우리까지 질책성에 가까운 질문을 계속 해대는 건 분명 예의가 아니라는 생각이 들었던 것이다. 자리에서 일어서면서  "이 건으로 문의해온 사람이 그동안 꽤 있었지요?" 라는 질문을 마지막으로 던져 보았다.

 담당자가 미소를 지으며 고개를 끄덕였다.

그리고는 한마디 덧붙였다.

"그래도, 선생님처럼 끈질긴 분은  없었어요!"

여기가 분수령이 될 것이다!

지금까지 잠재적 경쟁자가 열 명이었다고 가정하면, 이쯤에서 대부분의 경쟁자들은 떨어져 나갈 것이다. 예상되는 경쟁자는 경매고수로 추정되는 두세 명!

거기다 이런 물건에서는 항상 염두에 두어야 할, 이 건의 내막을 알고 있는 소유자나 채무자의 측근들까지 감안하면 대략 4명 정도의 경쟁자를 상정할 수 있을 것이다!!

심장이 고동치고 있었다.

오랜만에 느껴보는 짜릿한 긴장감이 잔뜩 수축된 혈관을 타고 온 몸으로  퍼져 나가기 시작했다!!!

드러나는 윤곽