부동산

안녕하세요 설춘환입니다

오늘은 부동산태인에서 제공한 유익한 내용이 여러분에게도 도움이 될까 싶어

글을 퍼왔습니다

실제

각 법원마다 한달에 2-3건씩은 꼭 이런 사건이 나옵니다

(판례로 보는 경매사건)

경매장에서 자주 보이는 실수 중 하나가 바로 입찰가 기재다. 순서대로 차분히 쓰면 문제가 없을 것을 자주 써봤다는 이유로, 입찰 마감시한이 임박했다는 이유로 급하게 처리하는 경우도 있을 수 있다.

특히 안타까운 실수는 써낸 입찰가가 감정가에 비해 현저히 높은 경우다. 흔히들 말하는 ‘끝에 동그라미 하나 더 붙여 썼다’는 실수가 그것이다. 주지하다시피 이 같은 실수는 한번 저지르면 끝이다. 그것이 누가 봐도 실수였다는 상황이 입증되더라도 법원에서는 결국 봐주지 않는다는 것이다.

그런데 이 같은 실수를 저질러도 법원이 여전히 너그럽게 봐줄 것이라고 주장하는, 혹은 마음대로 생각하는 사람이 간혹 보인다. 그렇게 생각해서 손해를 본다 해도 참견할 바는 아니지만 문제는 이 말을 곧이곧대로 믿는 제2, 제3의 선량한 피해자가 발생할 수 있다는 것이다.

이와 같은 예비적 불의의 피해자를 방지하기 위해 오늘 판례를 소개한다. 입찰가 기재 실수에 대해서는 매각불허가 결정을 내릴 수 없다는 확정 판결이며 앞으로도 계속 인용될 것으로 보이는 판례인 만큼 한번 읽고 잘 새겨두면 좋을 것으로 기대된다.

A씨는 수원에 위치한 모 아파트 경매에 참여했다. 이 아파트는 9억5000만원의 감정가로 경매시장에 나왔지만 주인을 찾지 못해 3회 유찰됐다. 이에 최저가도 감정가 대비 51% 수준인 4억8640만원으로 떨어졌다.

A씨는 이 아파트를 꼭 반값은 아니더라도 취득세 등 제반 비용을 감안해 4억원 가량 싸게 살 요량으로 5억3280만원을 입찰가로 정하고 입찰 기재표를 작성, 경매법정에 제출했다.

길었던 입찰 시간이 끝나고 드디어 개찰이 시작됐다. A씨는 자신이 입찰한 아파트 물건번호가 호창되자 숨을 죽였다. 이윽고 집행관이 호명한 낙찰자는 A씨였다!! 승리의 기쁨도 잠시 A씨는 자신의 귀를 의심하기 시작했다. 입찰가격이 무려 53억2800만원이었던 것이다.

A씨는 즉시 법정 앞으로 뛰어나가 사정을 설명했다. A씨는 “5억3280만원을 입찰가격으로 기재하려 했는데 실수로 ‘0’을 하나 더 기재한 것”이라며 도저히 53억2800만원의 낙찰대금을 지급할 수 없다는 이유로 매각불허가신청을 했다. 당시 두번째로 높은 입찰가는 6억889만9000원이었다.

신청을 접수한 사법보좌관은 A씨의 요청을 받아들여 입찰가격에 중대한 오기를 했다며 매각불허가 결정을 내렸고 이는 수원지법의 인가를 받아냈다. 여기서 사건이 종결됐다면 A씨는 입찰보증금을 되찾을 수 있었겠지만 이 사실을 인지한 해당 경매물건 채권자인 C씨가 법원 인가에 불복하고 항고에 나서면서 흐름이 달라졌다.

C씨는 이 사건에 대해 ▲매각불허가결정을 해야 할 특별한 사정이 없고 ▲입찰가격의 오기를 이유로 매각불허가결정을 한다면 정당한 입찰자의 권리가 침해될 수 있으며 ▲나아가 제1심 결정은 제2순위 근저당권자의 배당받을 권리와 채무자의 채권변제 이익을 침해하여 부당하다며 인가 취소를 요구하고 나섰다.

항고심에서도 매각불허가결정이 정당하다는 판결이 나왔지만 이어 대법원에서 벌어진 재항고심에서 판결이 뒤집혔다.

재항고심을 맡아 심리한 대법원 판사들은 “부동산 경매절차에서는 민사집행법 제121조 각 호 및 제124조 제1항에 규정된 사유가 아닌 이상 매각을 불허할 수 없고, 최고가매수신고인이 착오로 자신이 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재하였다는 사유는 민사집행법 제121조 각 호 및 제124조 제1항의 어디에도 해당한다고 볼 수 없으므로 매각을 불허할 수 없다”고 일치된 의견으로 판시했다.

이어 “입찰가격의 기재에 중대한 오기가 있다는 이유로 매각을 불허한 것이 정당하다고 본 원심의 판단에는 부동산 경매절차에서의 매각불허가사유에 대한 법리를 오해하여 결정에 영향을 미친 잘못이 있다”고 설명했다. 결국 입찰가 기재 시 착오에 대해서는 입찰자 본인이 끝까지 책임져야 한다는 의미다.

이 판례를 통해 알 수 있는 것은 금액기재 실수에 대해 일선 경매법원에서도 매각불허가 결정을 내려줄 정도로 통념상 용인될 수 있는 것이었지만 이제는 더 이상 그렇지 않다는 것과 이 같은 실수로 입찰보증금 수천만원을 그냥 허공으로 날릴 수 있다는 점이다.

이러한 내용이 지식으로 암암리에 전파되는 것과 실제 판례를 곁들인 확고한 정보로 취급되는 것은 이를 읽어가는 독자들의 자세부터 달라지게 만든다. 태인 뉴스레터 독자분들께서는 아무리 급해도 이 같은 실수로 귀한 돈을 잃지 않도록 주의하시기 바란다.