부동산

1월초 관리사무소에서 미납된 관리비 약 2,800만원을 유치권으로 신고한 물건을 

낙찰받고 한달만에 명도반환에 성공한 부천상동상가의 유치권과 물건명도 및 미납관리비가 단계별로 타결되었다.

세상만사란 복잡하게 생각하면 끝이 없다.

복잡하게 꼬인 뫼비우스의 띠를 일일이 손으로 풀다가는 지쳐서 제풀에 나가 떨어질 것이다.

허위유치권의 조사

우선 관리소장님을 만나서 이미 다 아는 이야기지만, 미납관리비 내역에 대해 물어보고

"어차피 낙찰자가 인수해야할 부분이라면 인수하겠다"고 말씀드려 불필요한 충돌과 경계심을 미연에 방지하였다.

그리고 현재는 자금이 없고, 최대한 상가 내부에 적체된 물건 반출을 신속히 처리하여, 임대가 마무리되어야만

미납관리비를 납부할 수 있다는 점을 강조하여 우선 관리사무소를 협조자로 만들었다.

관리사무소에서 신고한 유치권때문에 대출가능액도 줄고, 금리도 약간이나마 올라갔으므로

전혀 내용없는 이야기는 아닌 셈이다.

다음은 법원을 방문하여 해당 사건기록을 세밀하게 조사하였다.

쉽게 생각하면 특별히 열람할 만한 내용도 없지만, 유치권 신고된 미납관리비외에도

후순위 채권자들, 소유자겸 채무자의 연락처나 점유기간 등 필요한 사항들을 최대한 샅샅이 뒤져서

관련 자료를 모두 복사해두었다.

유치권 해결에 관한 상황정리

그리고 며칠간 다양한 상황을 염두에 두고 사건의 처리방안에 몰입하였다.

우선 관리소와 협의를 통해 유치권 자체는 성립안되고, 유치권 신고할 필요도 없이 미납관리비중 공용부분에 대해서는

낙찰자가 어차피 인수하도록 법으로 되어있으므로 갈등할 필요조차 없는 일이다.

관리사무소와 갈등구조를 만들지 않아야만 내가 생각한 사건의 해결구도가 가능해진다.

(최초 생각한 해결방안은 미납관리비를 일부라도 대신 변제하고 관리사무소와 채권 양수도계약을 체결하여,

필요하면 미납관리비 대위채권으로 전소유자의 사무집기를 유체동산 가압류 처리하고, 일단은 상가 건물 옥상에

보관한 후 6개월내지 1년가량 전소유자와의 연락이 되지 않으면 임의로 폐기처분하는 방법이다.)

물론 나중에 건조물 침입죄로 전소유자로부터 형사고발당하는 리스크도 있지만, 그때는 협상을 통해

미납관리비 구상채권과 잔금납부일 이후의 각종 월세 및 이자 등을 무기로

전소유자나 그 관계인과 대등한 협상을 벌리면된다.

현실적으로 볼때 별로 값나가는 물건도 아니고 책상이나 의자 등 사무집기에 불과하므로 전 소유자도 특별히

나타나서 문제삼기는 어려울 것이다.  전소유자는 중소 건설사로 부도처리된 상태이고,

대표이사는 행방불명, 잠적했으며 무수한 후순위채권자들로부터 도주하기에 급급하므로 쓸데없이 나타나서

물건내놓으라고 말하기는 현실적으로 어렵다.

이런 상황은 워낙 개별적인 사안이라 모든 공실물건을 이런 식으로 처리하면 안된다. 

다만 이렇게 처리했을때 사후 대응할 수 있는 각종 무기와 자료, 협상력을 구비해야만 쓸 수 있는 테크닉이다.

전소유자의 아들과 연락

그런데 법원에서 복사한 사건자료중 집행관이 경매개시결정을 송달하기위해

전소유자의 마지막 주소지인 경기도 여주에 찾아간 대목에서 눈에 확띄는 정보가 보였다. 

전소유자의 아들 이름과 휴대폰 번호가 기록되어있는 것이다.

물론 작년 여름쯤이어서 번호를 변경했을 수도 있지만,

혹시나 하는 희망으로 전소유자의 아들에게 전화를 시도하였다.

대체로 이런 경우 경매사건에서 전소유자나 채무자는 연락처를 알 수 없는 경우가 대부분인데

다행히 아들은 통화가 연결되었다.

본 경매사건의 낙찰자임을 알리고 사무실 내부에 중요한 문건이나 비품들이 있을 텐데, 법적으로 처리하기전에

필요한 게 있으면 가져가시라고 했다.  특히 전소유자가 남긴 컴퓨터내 중요한 서류가 있을 수도 있으므로

아들이 와서 점검해보시는게 좋겠다고 했더니, 호의적인 대답이 돌아왔다.

전화 통화시에는 미납관리비 이야기를 일체 하지 않았다. 

만약 미리 이야기한다면 괜한 부담과 경계심 때문에 나타나지 않을 수도 있기 때문이다.

며칠후 방문 날짜를 잡고, 경매물건지에서 전소유자의 아들과 사위를 함께 만나서

경매진행에 대한 이야기를 상세히 듣고, 특히 미납관리비 내역에 대한 정보를 파악할 수 있었다.

실제로 공실기간은 약 1년이며, 관리비 미납기간 또한 1년에 불과하고, 한달에 대략 70만원 내외였다.

거의 4배나 부풀려진 숫자로 유치권신고를 한게 괘씸하게 여겨진다.

속으로 떨리는 순간이었지만 전소유자 아들에게  물증이 있어야만 되므로, 담담하게 관리비 납부에 관한

확실한 증거(관리비 입금관련 법인 계좌 입출금 내역과 세금계산서 자료)를 요청하였다.

상대방이 납부한 관리비 증빙을 요구하면서 동시에 사무실 천정에 매입된 에어컨과 각종 사무집기 일체를

인수해주기로 하고, 법인통장사본을 입수할 수 있었다.(세상만사 서로 이익이 되어야 도움을 주고받을 수 있다!)

또한 사무실 내부를 샅샅이 뒤진끝에 하늘이 도우셔서 결국 관리비 입금한 세금계산서 자료까지 찾았다.

드디어 미납관리비와 사무실 물건명도는 한방에 세트로 해결되었다.

나중에 문제가 생기지 않도록 물품인수확인서와 영수증, 그리고 물품목록까지 꼼꼼히 작성해서

전소유자의 아들의 가족증명원, 인감증명서, 신분증 사본 등을 모두 첨부하여 나중에라도 법적인 문제가 생길시

물품인도자(전소유자의 아들)가 모든 민형사상의 책임을 다 지는 것으로 확실히 문구를 삽입하였다.

관리사무소의 허위유치권 재협상

이제는 관리사무소와 만나서 미납관리비에 대한 실제 금액을 재협상하는 일만 남았다.

그냥 만나기 밋밋하여,  현재까지 진해된 상황을 설명하고, 미납관리비에 대한 증빙자료를 모두 입수했다는 점과

아울러 허위유치권 신고로 인한 경매집행방해죄 항목과 사문서 위조등 관리사무소의 잘못에 대해

세밀하고도 논리적인 내용증명을 한통 날렸다. 

그리고 가급적이면 협상을 통해 해결하기를 바란다는 내용또한 빠질 수 없다.

며칠 후 관리사무소에서 먼저 연락이 왔다.

최근 경매시장에서 유치권 신고는 관례이고, 오히려 낙찰자가 저렴하게 낙찰받도록 도와주기 위해서

미납관리비를 과대계상했다는 것이다. 

 전혀 미안함이나 죄의식이 느껴지지 않았지만 다시 제안한 금액은 900여만원이다.

이제 나머지 처리는 세부적 조율사항이므로 낙찰받은 지인에게 맡겨두고, 사건을 마무리지었다.

최종적으로 납부한 미납관리비는 700여만원으로 합의가 되었고, 이제 사무실에 전기도 넣어주고 관리사무소랑

원만한 관계가 되었다고 한다. 

그리고 해당 상가가 침범한 복도의 공용부분 (5평 내외)에 대해서도 아마 더이상 관리사무소에서

문제제기는 하지 않을 것으로 보인다.

내가 판단한 유치권의 정의

본 사건을 마무리지으면서 유치권에 대한 선악의 개념이 다소 혼동스럽다.

허위유치권은 본질적으로 채권자의 희생을 담보로 유치권자와 낙찰자가 승부를 벌려

그로 인한 수익을 뺏아가는 게임이다. 과연 누가 옳고 누가 그른가?

어설프게 누구를 단죄하기에 앞서 경매시장의 허위유치권 현실을 담담히 인정하고,

최선을 다해 게임에 임하며, 어느정도의 성과가 생기면 상대방과도 적절한 선에서 악수를 할 수 있어야한다.

본건 마무리를 통해 낙찰자는 신고된 미납관리비의 4분의 1만 납부하면서

우량상가의 주인이 되어 가장 큰 수혜를 보았고,

전소유자의 아들은 일부라도 물품을 팔아 이사비라도 건진 셈이며,

관리사무소는 1년간 못받았던 관리비를 한번에 다 변제받았으니

 채권자 빼고 이해관계인 모두가 윈윈한게 아닌가?   

또한 낙찰금액이 유치권신고로 인해 그다지 저감되지 않았으므로 유치권신고때문에

채권자가 손해를 보았다고 결론짓기도 어렵다.   

경매를 통해 자본주의의 막혔던 혈관을 뚫어주는 수술을 집도한 기분이 든다.  

세상은 흑백의 논리로만 설명되지는 않는다...

위 글은 행복재테크 우리들의 경험담 지성님이 적어주신 부동산 노하우입니다.

이 글로 허위유치권의 조사, 정리, 해결방법 등 유용한 정보를 얻어가시기 바랍니다.

감사합니다. - 행복재테크 포인트 올림 -