부동산

안녕하세요 설춘환입니다

멋진 한주입니다

좋은 글과 판례가 있어 퍼왔습니다

참조하세요

(판례로 보는 경매사건)

토지는 각 필지 별로 도달할 수 있는 통행로가 반드시 존재해야 한다는 성질 때문에 소유권자가 엄연히 있음에도 불구하고 공용도로로서의 성격을 갖게 되는 경우가 빈번하다.

토지의 원소유자가 토지를 매매하면서 그 중앙 부분을 통행로로 무상 제공한 경우가 여기에 해당되는데, 당시에는 문제가 없었을지 몰라도 차후 소유자 사정이 어려워져 이 중앙을 포함한 토지가 경매물건으로 나올 경우 분란의 소지로 작용할 여지가 있다는 점에서 주의가 요구된다.

즉, 낙찰받은 후에는 통행로로서의 목적을 용도 폐기하고 낙찰자의 수익 사용이 가능할 것이라는 예측 때문에 입찰에 나서는 경우가 있는데 이 부분에 대한 법원 판단이 예측과 다를 가능성이 크다는 것이다.

오늘 소개할 판례는 이처럼 공용로로 수용된, 또는 제공된 토지를 공매나 경매로 낙찰 받았을 때 낙찰자가 사용수익 권리를 주장할 수 있는가에 관한 것이다. 경매 초심자들의 경우 모르고 낙찰받을 수 있기 때문에 읽어두면 차후 물건을 고르는 데 필요한 기준을 강화할 수 있을 것이다.

A씨는 소유한 토지를 팔기로 결심하고 이를 여러 조각으로 분할했다. A씨는 각 토지에 도달할 수 있는 통행로 부분을 제외한 나머지를 택지로 매각했다. 이때 통행로에 대해서는 사용료 청구 같은 사실 없이 도로 부지로 무상 제공해 인근 주민들이 사용하도록 했다.

시간이 지나 A씨는 국세를 체납했고 결국 A씨 소유였던 이 통행로 토지는 공매로 넘어갔다. 이 토지를 낙찰받은 것은 B씨였다. B씨는 물건 공매에 참여해 낙찰받는 데 성공, 2010년 7월 이 토지의 소유권을 자신 앞으로 이전했다.

소유권이전등기 시점에서 얼마 지나지 않은 2010년 8월 4일, B씨는 토지 소재지의 지자체를 상대로 부당이득반환청구의 소를 제기했다. B씨는 토지를 무상 제공한 것은 전 소유주일 뿐, 공매 낙찰을 통해 소유주가 변경됐기 때문에 본인의 사용수익권을 보장 받아야 한다고 주장했다. 이에 지자체는 당해 토지의 경우 배타적 사용수익권이 포기된 것이라며 맞섰다.

이에 대해 원심은 B씨에게 일부 승소 판결을 내렸다. 원심은 B씨가 공매절차를 통해 토지를 취득한 것을 ‘특정승계’라 보고 임료 상당의 반환청구를 할 수는 없지만 A씨의 토지 사용수익권 포기와 무관하게 앞으로는 B씨가 이 토지의 사용수익권을 행사할 수 있다고 판결했다.

B씨의 기쁨도 잠시, 이어 열린 상고심에서 대법원은 지자체 패소 부분을 파기하고 사건을 다시 심리하라며 원심법원으로 환송하는 결정을 내렸다.

대법원은 판결문을 통해 “토지의 원소유자가 토지 일부를 도로 부지로 무상 제공함으로써 이에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기하고 이에 따라 주민이 그 토지를 무상으로 통행하게 된 이후에 그 토지의 소유권을 경매, 매매, 대물변제 등에 의하여 특정승계한 자는 그와 같은 사용·수익의 제한이라는 부담이 있다는 사정을 용인하거나 적어도 그러한 사정이 있음을 알고서 그 토지의 소유권을 취득하였다고 보는 것이 타당하다”고 판결했다.

대법원은 이어 “따라서 도로로 제공된 토지 부분에 대해서는 독점적이고 배타적인 사용수익권을 행사할 수 없고 지방자치단체가 그 토지 일부를 도로로서 점유·관리하고 있다 해도 특정승계인에게 어떠한 손해가 생긴다고 할 수 없으며 지방자치단체도 아무런 이익을 얻은 바가 없으므로 특정승계인은 부당이득반환청구를 할 수 없다”고 결론을 내렸다. <대법원 2012다26411>

이번 판결을 통해 알 수 있는 것은 ▲통행로로 무상제공돼 지자체가 공용으로 사용 중인 토지는 소유권의 존재와 주체가 명확하다고 해도 배타적 사용수익권을 포기한 것으로 간주되며 ▲이는 소유주가 변경되더라도 낙찰자나 지자체 모두에게 손해나 이익이 없어 여전히 유효하다는 점이다.

살펴본 바와 같이 이런 물건은 낙찰받은 후 처분할 때 애먹을 공산이 크다. 문제는 그 토지물건 자체에 이 같은 ‘과거지사’가 있었다는 사실을 어떻게 알아내느냐인데, 현재로선 임장이 가장 정답에 근접해 있다. 직접 물건을 보고 주변 조사 등을 통해 알아내야 한다는 것이다.

경매계에 따라 이 같은 사정이 감정평가서나 매각물건명세서에 기재돼 있을 수 있지만 안 그런 케이스 또한 있을 수 있으므로 입찰자 입장에서는 이미지 정보를 먼저 확인해보고 감정평가서와 물건명세서를 뒤져본 뒤 해당 경매계에 확인 전화까지 해본 후 임장에 나서는 신중함이 필요하다.

부동산태인 홍보팀

경매 어렵다면

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