부동산

은행에서 주택을 담보로 대출을 실행해 줄 때, 전입세대열람표상 혹은 주민등록 등, 초본상 채무자와 세대를 달리하는 전입자가 존재하는 경우, 추후 문제가 생길 것을 우려하여 채무자에게 전입자에 대한 처리를 요구하는 것이 통상적입니다. 즉, 실제 거주하지 않고 전입신고만 되어 있는 경우라면 불거주 확인서를 첨부하여 동사무소에 직권 말소하도록 하고, 전입자가 실제 거주하고 있는 자라면 채무자와 어떤 관계인지, 정식 임대차계약을 체결했는지 등을 철저히 캐묻습니다.

이때 채무자가, 전입자가 실제 거주하는 건 맞지만 임차인은 아니고 무상으로 거주하는 사람이니 신경쓰지 말라고 백 번을 말해도 은행으로서는 채무자의 말만 믿고 대출을 실행해 줄 수 없기 때문에 전입자를 만나 확인하는 절차를 당연히 거치게 됩니다. 이때 전입자 역시 채무자와 동일하게 무상임차인이라는 확인을 해 주면 은행은 증거확보차원에서 ‘본인은 임차인이 아닌 무상거주자로서 앞으로도 임대차계약을 체결하지 않을 것이며, 추후 개시될 경매절차에서 어떠한 권리도 행사하지 않을 것임을 서약한다’는 내용의 무상 임대차각서를 전입자로부터 징구해 둡니다.

이 경우, 무상임대차각서 명의인인 전입자가 실제로 무상임차인이라면 아무런 문제가 없겠으나,(실제 무상임차인이면서 경매절차에서 대항력 있는 임차인 행세를 하는 자를 우리는 위장임차인이라고 부르지요^^) 만약 실제로 보증금을 지급하고 정식으로 임대차계약을 체결한 진정한 임차인인데, 은행으로부터 조금이라도 대출을 더 받고자 하는 집주인의 간곡한 요청에 못 이겨 거짓으로 무상임대차 각서를 작성하여 준 경우라면 어떨까요.

임차인이 대출 당시에는 ‘설마 경매 들어가겠어’ 하는 마음에 무상임대차 각서를 써 주었으나 설마가 현실이 되어 결국 당해 주택이 경매에 들어간 경우, 자신의 금쪽같은 보증금을 포기할 수 없는 임차인이 경매절차에서 권리신고를 하고 배당요구도 했다면, 이러한 경우에 안타까운 사정이 있는 임차인을 보호해야 할까요, 아니면 임차인의 거짓각서를 전적으로 신뢰하여 고액의 대출을 진행해 준 은행을 보호해야 할까요.

상식적으로 생각해도 은행과 임차인 둘 간의 문제라면 임차인보다는 은행을 보호하는 것이 맞는 것 같습니다. 둘 간에는, 그 이면에 숨겨진 진실이 무엇이든 간에, 임차인의 임차권은 무상이고 추후 임차인은 경매절차에서 어떠한 권리도 행사하지 않겠다는 선행 약정을 체결한 사실이 분명 있으니까요. 이 경우 임차인이 경매절차에서 은행보다 선순위임을 주장하며 배당을 요구한다면 자신이 은행에게 부여한 신뢰를 뒤집는 결과가 되어, 결국 ‘권리의 행사와 채무의 이행은 신의에 좇아 성실하게 이행하여야 한다’는 민사법의 대원칙인 신의성실의 원칙(약칭하여 '신의칙'이라고도 합니다)과 여기에서 파생되는 ‘누구도 자신의 선행 의사표시 혹은 선행 거동과 모순되는 행위를 해서는 안된다’는 금반언의 원칙에 위반되는 결과가 초래됩니다. 따라서 은행과 임차인간의 관계에서는 은행은 언제든 금반언의 원칙 혹은 신의칙을 주장하여 임차인의 권리행사를 배제할 수 있게 됩니다.

예를 들어, 무상임대차 각서를 작성한 임차인이 경매절차에서 채권은행보다 선순위임을 주장하며 배당을 요구해 온다면 은행은 응당 배당이의 혹은 배당배제를 신청할 수 있고  이 경우 법원은 금반언의 원칙을 근거로 당연히 임차인의 배당요구를 배제할 수 있다는 것입니다. 또한 경매절차에서, 임차인이 대항력을 주장하여 해당주택이 유찰을 거듭하자 은행이 손해를 최소화할 목적으로 자신이 낙찰 받아, 임차인을 상대로 인도명령을 신청한 경우에도 임차인은 은행의 명도요구를 거절할 수 없는 것입니다.

아래에서 보시는 바와 같이, 이런 경우에는 판례의 입장도 확고합니다.

1. 무상임차인이 경매절차에서 배당 요구하는 경우

대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결 【배당이의】

근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 아울러 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다

2. 낙찰자인 은행의 명도 요구를 거부하는 경우

대법원 1987.11.24. 선고 87다카1708 판결 【건물명도】

갑이 을의 소유건물을 보증금 34,000,000원에 채권적 전세를 얻어 입주하고 있던 중 을이 은행에 위 건물을 담보로 제공함에 있어 을의 부탁으로 은행직원에게 임대차계약을 체결하거나 그 보증금을 지급한 바가 없다고 하고 그와 같은 내용의 각서까지 작성해 줌으로써 은행으로 하여금 위 건물에 대한 담보가치를 높게 평가하도록 하여 을에게 대출하도록 하였고, 은행 또한 위 건물에 대한 경매절차가 끝날 때까지도 을과 갑사이의 위와 같은 채권적 전세관계를 알지 못하였다고 한다면 갑이 은행의 명도청구에 즈음하여 이를 번복하면서 위 전세금반환을 내세워 그 명도를 거부하는 것은 특단의 사정이 없는 한 금반언 내지 신의칙에 위반된다.

결국 은행과 무상임대차 각서 임차인 둘 간의 문제라면 임차인은 항상 은행에게 대항력 혹은 우선변제권을 주장할 수 없다고 정리하시면 문제가 없겠습니다.

그러나 낙찰자가 은행이 아닌, 제3자의 경우에는 좀 더 깊이 있는 연구가 필요한데, 은행과 임차인간에는 과거 임차인의 거짓된 언동으로 인하여 은행이 무상임차인임을 신뢰하게 된 관계, 즉 신의성실의 원칙 혹은 금반언의 원칙의 전제가 되는 신뢰관계가 당사자 간에 형성되어 있었지만, 낙찰자가 제3자라면 이런 신뢰관계가 형성되었을 리 만무하고 한편 낙찰자가 은행의 신뢰를 자신의 신뢰로 함부로 원용하는 것 또한 법 이론상 문제가 있어 보이기 때문입니다.

이러한 경우와 관계된 판례사안을 들어보면,

1. 임차인의 명도거부가 신의칙에 반한다고 판시한 경우

대법원 1987.12.8. 선고 87다카1738 판결 【건물명도】

임대인인 갑이 을에게 임차하여준 자기소유의 건물을 담보로 제공하고 은행융자를 받음에 있어 임차인인 을이 위 건물의 담보가치를 높게 평가받도록 하기 위하여 은행직원에게 아무런 임료도 지급함이 없이 무상으로 거주하고 있다는 거짓내용의 확인서를 작성해 주었으며 또 위 건물에 대한 경매절차가 끝날 때까지도 그 임대차관계를 밝히지 아니하여 경락인인 병이 이를 알지 못하였다면 을이 병의 명도청구에 즈음하여서 태도를 번복하여 그 임대료(전세금)반환을 요구하면서 그 명도를 거부하는 것은 특단의 사정이 없는 한 금반언 내지 신의칙에 위반된다.

2. 신의칙 위반이라고 볼 수 없다고 판시한 경우

대법원 1987.1.20. 선고 86다카1852 판결 【건물명도】

은행직원이 근저당권실행의 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 담보건물에 대한 임대차 조사에서 임차인이 그 임차사실을 숨겼다고 하더라도 그 후의 경매절차에서 임대차 관계가 분명히 된 이상은 은행이 경매가격을 결정함에 있어서 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없는 것이므로, 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 은행의 건물명도 청구에 대하여 임차인이 주택임대차보호법 제3조 소정의 임차권의 대항력에 기하여 하는 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다.

비록 임차인의 명도거절이 신의칙위반이 아니라고 판시한 2번 판례는 낙찰자가 일반인이 아닌, 은행임에도 신의칙위반을 부인한 경우라 다소 혼동스럽겠지만, 위 판례의 전제는 경매절차와 무관하게 행해진 은행직원의 질문에 임차인이 임대차가 무상이라고 확인해 준 경우이기 때문에, 은행과 임차인간에 무상임대차에 대한 공적인 신뢰관계가 형성된 경우로 볼 수 없는 만큼 낙찰자가 제3자인 경우에도 적용가능하지 않을까 싶습니다. 즉 판례는 비록 은행이 당사자라 하여도 둘 간에 무상임대차라는 상호 신뢰관계가 형성되지 않았다면 제3자의 경우와 마찬가지로 취급한다고 보시면 되겠습니다.

아무튼 판례는, 은행이 아닌 제3자가 낙찰 받은 경우에도 무상임차인의 대항력을 이유로 한 명도거절은 신의칙에 반한다는 취지로 판시하긴 했지만, 그 전제조건으로 ‘임차인이 경매절차가 끝날 때까지 임대차관계를 밝히지 않아 경락인이 이를 몰랐을 경우’를 들고 있어 해석상의 문제가 되고 있습니다.

즉, 임차인이 무상임대차 각서 제출 후 각서의 취지대로 해당 경매절차에서 권리신고를 하지 않은 경우에는 이를 신뢰한 낙찰자의 보호를 위해 추후 명도과정에서 임차인이 대항력을 주장하며 명도를 거부하는 것은 신의칙에 반한다는 취지인데, 만약 이러한 경우 임차인이 경매절차에서 권리신고를 했다면 어떻게 될까요.

앞서 본 바와 같이 이 경우에도 신뢰관계가 형성된 채권은행은 여전히 신의칙위반을 주장 할 수 있지만, 일반인인 낙찰자도 과연 은행처럼 신의칙 위반을 주장할 수 있을까요.

이 경우 명확한 판례가 없어 문제인데, 앞서 본 2번 판례를 기준으로 한다면 비록 무상임대차 각서가 제출되었지만 임차인이 경매절차에서 이를 번복하여 진정한 임대차관계임을 밝혔다면, 응찰자에게 무상임차인이라는 신뢰를 준 바 없기 때문에 낙찰자로서는 신의칙위반을 주장할 수 없다고 잠정적으로 결론을 내릴 수밖에 없겠습니다.

1번 판례의 경우에는 무상임대차 각서 임차인이 경매절차에서도 권리행사를 하지 않아, 응찰자들에게 묵시적으로 무상임차인이라는 신뢰를 부여했기 때문에 이를 신뢰한 낙찰자를 보호할 필요가 있지만, 임차인이 경매절차에서 유상임대차임을 공고히 했다면 굳이 낙찰자를 보호할 필요가 없다는 취지가 판례의 입장이 아닐까 조심스럽게 추측해 봅니다.

결국 선순위 전입자가 채권은행에 무상임대차 각서를 제출했다고 해서 반드시 위장임차인이거나 대항력 없는 임차인이 되지는 않는 것이니, 무상임대차 각서를 맹신한 상태에서 함부로 응찰하시면 안되겠습니다.

결론적으로 무상임대차 각서가 제출되는 경우는 두 가지인데,

선순위 전입자가 소유자의 친인척이거나 가까운 지인으로서 진정한 무상임차인인 경우에는 가사 위 전입자가 명도과정에서 대항력을 주장한다고 하여도 이는 위장임차인에 불과하므로 무상임대차 각서를 증거로 어렵지 않게 인도명령을 받아낼 수 있을 것입니다.

그러나 선순위 전입자가 진정한 임차인임에도 소유자 혹은 채무자의 간곡한 요청에 못 이겨 어쩔 수 없이 무상임대차 각서를 써 준 경우에는 당해 경매절차에서 위 전입자가 권리신고 혹은 권리행사를 했는지 여부를 유심히 살핀 후 응찰해야 할 것이며 이 경우 인도명령이 아닌, 명도소송에서 승패가 결정될 가능성이 높으니 이 점 또한 유념하셔야 할 것입니다.