부동산

안녕하세요 설춘환입니다

좋은 자료가 있어 퍼왔습니다

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경기도 용인에 위치한 식당을 운영하는 김모씨. 보증금 5000만원, 월세 150만원에 계약을 했고 사업자등록신청과 확정일자까지 모두 받아 대항력까지 갖추고 있었다. 선순위 근저당권이 있었으나 금액은 8천만원으로 크지 않았다.

영업을 시작한 이듬해 김씨가 운영하던 식당 건물이 경매로 넘어가게 된다. 그 사이 건물에는 근저당권이 추가로 설정돼 총 채권액이 이미 시세를 넘겨 버린 상황. 김씨는 배당요구를 했지만 배당을 받지 못하게 된다.

상가 임차인은 주택 임차인과는 달리 주택임대차보호법(이하 주임법)이 아닌 상가건물임대차보호법(이하 상임법)이 적용된다. 주임법에서는 모든 주거용 건물이 법의 대상이지만 상임법에서는 환산보증금을 따져봐야 한다.

위의 예에서 김씨의 환산보증금(보증금+[월세X100])은 2억 원으로 선순위 근저당 설정일 2008년 1월 경기 지역 적용 대상 보증금액인 1억9000만원보다 1000만원 더 많았다.

결국 김씨는 상임법에서 정하고 있는 보호 대상이 아니어서 배당을 받을 수 없게 됐다. 임대차계약은 채권이기 때문에 ‘물권우선주의’ 원칙에 따라 후순위인 근저당에 밀려 먼저 배당을 받을 수 없다.

상임법의 적용 보증금액은 주택임대차 보호법과 마찬가지로 최초 근저당 설정 당시의 보증금액을 기준으로 판단하게 된다. 또한 2002년 11월 1일 이전에 설정된 근정당권에 대해서는 대항하지 못한다.

또 한가지 유의할 점은 위의 예에서 김씨가 선순위 임차인이었다 하더라도 상임법 적용 대상이 아니기 때문에 낙찰자에 대항할 수가 없다는 것이다. 주택임차인과는 달리 상가임차인은 선순위 임차인이더라도 상임법의 적용 대상이 아니라면 보호를 받지 못하게 된다.

그렇다면 임대차계약 보증금이 법에서 정하고 있는 보증금보다 많은 경우 어떻게 해야 할까? 바로 전세권이나 근저당권 등과 같은 물권으로 등기해야 한다. 그래야 추후 그 물건이 경매에 넘어가더라도 순위에 따라 자신의 보증금을 배당을 받을 수 있어 손해를 줄일 수 있다.

경매 입찰자의 입장에서 봤을 때도 상임법 적용 범위는 중요하다. 낙찰 받고자 하는 상가에 선순위임차인이 있다 해도 환산보증금을 기준으로 상임법 적용 대상이 아니라면 보증금을 인수하지 않아도 된다.

태인 뉴스레터 독자들은 주임법과 상임법의 차이를 명확하게 인지해두자. 보다 높은 수익이 가능한 것은 물론 나아가 경매에 대한 자신감도 한층 더 키워질 것이다.

부동산태인 홍보팀