부동산

수익형 부동산에 투자할 때, 특별히 주의할 점

아무래도 이제는 주택의 개념이 투자하는 곳 보다는 거주하는 개념으로 바뀌고 있으므로 아파트나 빌라 같은 주택에 투자할 때는 지났다.

언젠가는 작은 건물이라도 하나 사들여 월세를 받는 것으로 노후생활을 해야겠다는 꿈을 가지지 않은 대한국민은 아마도 거의 없을 것이다.

그러나 건물을 통째로 사기는 자금사정으로 어려우므로 상가 혹은 쇼핑몰 등을 분양 받기도 하나, 분양 받는 상가에는 드러나게 주의할 점이 있으며, 일부 부동산에 대하여서는 잘 알지도 못하면서 막연하게 사양사업이라는 사회적 감정을 가지고 있음으로 인하여 실제 수익창출의 기회를 놓치는 경우도 많이 있다.

오늘은 이런 점들을 분해하여 보기로 하자.

1. 상가분양 時, 년 12% 임대료 선지급 광고에 속으면 아주 망한다.

사례 1

법무사를 하고 있는 친구가 있다.

운이 좋아서 IMF 당시에 집행관을 한 덕분에 제법 몫 돈을 쥐게 되었다.(법원경매는 부동산경기와 반비례하므로, 부동산경기가 IMF 때처럼 나쁠수록 경매물건이 많아지고, 경매물건이 많을수록 경매물건을 매각하는 것이 주 업무이며 주 수입원인 법원 집행관의 수익은 높아진다.)

아들과 딸이 미국에서 공부하고 있었으므로 그 학비로 매월 상당한 달러를 송금해야 하기 때문에 이 친구는 대부분 수익형 부동산에 투자를 하였는데, 수익형 부동산이라는 것이 대부분 서울과 부산에서 분양하는 쇼핑몰에 투자를 한 것이다.

동대문시장, 남대문시장, 국일관, 부산의 지오플레이스 등 상가를 분양하는 곳을 다니며 분양을 받았는데 10년이 지난 지금은 어떻게 되었을까?

물론 내가 수익을 올리는 것이 아니므로 정확한 내역을 내가 알지는 못한다.

그러므로 본인의 입을 빌리면

“4년 동안 쎄 빠지게 빨간딱지 부치면서 벌어서 산 점포들의 수입이 재산세 내는 것만큼도 안 된다.” 는 것이다.

옛날 별명이 지나치게 야물다고 해서 땡보 였던 사람이 자산운영을 잘해서(?) 그 많은 재산을 다 말아먹었다고 해서, 이제는 별명도 먹보로 바뀌었다.

나는 먹보법무사에게 그 비결을 물어 보았는데, 대답은 간단하였다.

“분양 받은 점포 마다, 년 임대수익을 12%씩 계산하여 2년 치인 24%를 분양 받으면서 먼저 주니, 얼마나 자신이 있으면 그러겠나 싶어서, 분양가의 24%를 먼저 받아먹고 계약을 했다." 는 것이다.

착한 사람과 나쁜 사람의 차이는 바로 이런 것이다.

이 친구처럼 착한 놈은 분양하는 업체를 이렇게 믿고 계약을 해서 전 재산을 다 말아먹어 버리는데, 나처람 나쁜 사람은 “흥, 24%를 이미 분양가에 더 올려놓고 바가지를 씌우려고 하는구나?”하고 속아 넘어가지를 않으므로 재산도 잃지 않는 것이다.

사례 2

아주 열심히 사는 누이가 있다.

남편은 좋은 직장에 다니지만, 애들 과외공부를 가르치는 것으로 맞벌이를 하며 항상 잠이 모자라는 피곤한 눈으로 참 열심히 살아간다.

이 누이는 강원도 스키장 옆에 새로 짓는 호텔에 방 2개를 분양 받았는데, 계약서에 명시된 기일 내에도 완공이 안 되어 걱정스럽다고 해서, 같이 가보니, 호텔진입도로가 타인 소유인데 사용승낙이 안되어 준공검사를 못 받고 있었다.

왜 이것을 분양 받았냐고 묻자, “년 12%씩 임대료 2년 치를 먼저 준다고 해서 분양을 받았는데, 얼마나 영업에 자신이 있으면 1년 치도 아니고 2년 치를 먼저 주겠다고 하겠느냐?.”고 내게 반문하였다.

매매대금반환청구소송을 하였으나, 분양에 특별한 문제점은 없었으므로 4-5000만원에 이르는 분양가를 감액하는 것으로 소송은 끝이 났다.

이 호텔은 아직도 120실이 미분양이라서 곧 신탁회사에서 공매를 진행할 것으로 보인다.

사례 3

주변에 영감 한분이 동의보감 수분양자 대표로 열심히 소송에 뛰어 다닌다.

동의보감은 지하철과 바로 연결되었지만 이미 망해버린 쇼핑몰이란 것을 여러분들은 다 알고 있을 것이다.

소송에 다니면서 성과가 좀 있냐고 물어 보자, 전혀 없다는 표정이다.

은행에 맡겨 놓으면 년 3%의 이자도 챙기지 못하니 실질수입이 마이너스가 되므로 년 12%의 임대료라도 받으려고 상가를 분양받았으나 곧장 쪽박으로 연결되어 버린 것이다.

쇼핑몰, 상가를 분양받아서 이런 몹쓸 꼴을 당하는 경우가 어디 한 두 사람인가? 아마도 여러분들 주변에도 상당히 많을 것이다.

대한민국이 그 동안 부동산불패공화국이었으나 쇼핑몰에 가서는 완전히 천덕꾸러기 동네북이 되어버린 것이다. 왜 이런 문제가 생기는 것일까?

결론은 년 12%의 임대료를 그것도 2년 지 24%를 미리 준다는 것은 유인책에 불과한 것이며, 분양하는 시행사들은 이미 분양가에 24%의 임대료까지 다 포함시켜 분양을 하는 것이다.

한번 물어보라. 3년 째 부터는 어떻게 할 것인지를...

2. 신탁회사 그 이름을 믿다가는 큰 코 다친다.

이런 상가나 쇼핑몰의 분양광고를 보면 하늘이 무너져도 이 상가건물은 절대 안전할 것이라는 착각을 하기에 딱 마치 맞게 되어있다.

매스컴의 광고에도 그렇지만, 등기부를 보면 소유자들이 대부분  OX토지신탁회사로 되어 있는 것을 알 수가 있다. 이 상가, 쇼핑몰을 분양하는 시행사들은 소유권을 아예 OX토지신탁회사로 이전 시켜 놓고 분양을 시작한다. 왜 그럴까?

대한민국 국민들에게 이 쇼핑몰을 분양 받아도 신탁회사 소유이니까. 돈을 떼이거나, 부도가 날 염려가 없겠구나? 하는 믿음을 주기 위한 방편이지만 나는 이러한 짓은 엄연히 사기행위라고 규정하고 싶다.

신탁회사들도 지금까지의 행태로 보면, 국민들을 사기분양으로 끌어들여 피해를 입히는 짓 밖에는 하지 않았다.

신탁회사들의 면모를 본다면, 대부분 은행이나, 자산관리공사 등에서 만들어서 하는 짓이라고는 대부분 엉터리없는 분양의 객체(외형상으로는 주체)가 되어 신탁회사가 부동산소유자이니까 믿을 수 있겠구나 하는  믿음을 가지고 분양 받은 국민들에게 결과적으로 사기분양에 속는 일에 앞잡이가 되는 것이다.

상가, 쇼핑몰, 호텔 등을 분양하기 위하여 신탁회사와 계약을 하는 것을 토지신탁, 토지개발 신탁 혹은 개발신탁이라고 한다.

토지개발신탁계약서, 그 약관을 보면 신탁회사는 등기부 상에 소유자로 이름을 빌려주고 공신력을 빌려주므로 시행사들이 눈에 보이는 사기를 마음껏 치도록 도와주는 역할만 할 뿐이지, 책임지는 것은 전혀 없다. 이러한 신탁회사의 행위에 대하여서 신탁법을 찾아봐도 신탁회사가 책임 질 부분을 찾을 수 없다.

은행, 자산관리공사 등 대부분 국가에 의해서 운영되다시피 하는 공신력 있는 기관에서 사기꾼들에게 그 공신력을 빌려주어 선량한 국민들이 그 공신력을 믿고 분양 받아서 손해를 보게 할 뿐이고 신탁회사는 엄청나게 높은 수수료를 받아서 챙기므로 이익만 볼 뿐이지, 전혀 책임을 지지 않는 것이다.

분양을 받는 사람의 입장에서 본다면, 년 12%의 배당금도 주고, 소유자는 국가보다도 더 믿음직한 은행에서 하는 신탁회사이므로 절대로 돈을 떼일 염려는 없으며, 년 12의 임대료도 평생 나올 것으로 착각을 일으키는 것이다.

이렇게 국민이 오직 피해를 입히기만 한다면 신탁회사를 만드는 법 자체가 잘못된 것이므로 고쳐서 국민들에게 더 이상의 피해가 없도록 해야 할 것이다.

그러나 양처럼 순한 대한민국의 백성들이 속으로 곪아터져도 제대로 끙끙거리는 소리를 내지 못하는 것은 피해를 입는 계층이 대부분 나이가 드신 분들이어서 여론을 몰아가는 네티즌들이 아니라는 점이다.

그러므로 법이야 언제 바뀔지 모르므로, 나는 그저 여러분들께서 조심하여 피해를 입지 않으시기를 바란다.

분양하는 건물의 소유자가 OX신탁회사 이고, 년 12%의 임대료를 미리 준다고 광고를 한다면 아예 그 분양물에는 구경도 안 가보는 것이 최상책일 것이다.

그 동안 신탁회사의 이름으로 국민들을 우롱한 결과, 이제는 더 이상 속지 않는 국민들이 많아지므로, 신탁회사들도 부도가 나기 시작하는 것 같다.

3. 우리 사회의 구조를 알고 이해하면 수익형 부동산 투자에 유리하다.

1) 목욕탕, 찜질방이 과연 사양산업인가?

나도 약 2년 전만 하여도 전기요금 가스요금 수도요금이 전부 끝없이 올라가니 목욕탕, 찜질방은 사양산업일 것으로 지레 생각했다.

그러나 막상 찜질방을 운영해 보니, 사양산업이 아니라 운영의 묘를 장 터득하며 꽤 수지가 맞는 장사라는 점을 알 수 있었다.

하기여 맨 처음 찜질방을 운영하게 된 동기는 유치권 신고로 인하여 값이 너무 내려가서 저 정도의 가격에 유치권자만 내쫓으면 제법 돈이 되지 않겠는가 하여 일곱 번 유찰된 것을 낙찰 받아 유치권자들을 내쫓고 수리를 하여 영업을 해 보니 겨울에는 매일 800명 여름에도 3-400명의 손님들은 꾸준히 들어온다.

순수하게 입장료만 겨울에는 평균 1억 3000만원 여름에도 7-8000만원에 이르는 것이다.

목욕탕은 원래 매일 오는 손님이 300명이 손익분기점이라고 한다. 알맞은 위치에 깨끗하고 영리하게만 운영하면 제법 돈을 벌 수 있다는 결론이 충분히 나오는 곳이 목욕탕이다.

게다가 경매시장에서는 찜질방 목욕탕 경매물건 마다 유치권이 신고 되지 않은 경우는 거의 없고, 그러다 보니, 가장 유찰이 많이 되고 천덕꾸러기가 찜질방인 것도 사실이다. 그러나 그 만큼 싼값에 매입할 수 있다는 장점도 있으며 앞으로도 목욕하는 인구가 더 늘어날 것이지, 확 줄어들지는 않을 것이므로 찜질방 운영은 비교적 안정된 수익을 올리게 될 것이다.

그러나 다음 사항은 정말로 주의하여야 한다.

1) 아파트 단지에 있는 목욕탕은 하지 않는 것이 좋다.(손님이 없고 말만 많다.)

2) 목욕탕에는 반드시 지하수가 있어야 한다.(수도요금 엄청 절약됨-월500만원↑)

3) 옛날 동네 목욕탕과 같은 작은 규모는 안 하는 것이 좋다.

4) 큰 시장 옆, 주택과 빌라의 밀집지역이 목욕탕에서 좋은 목이 된다.

5) 찜질방의 식당 밥은 반드시 맛있도록 감독하여야 하고, 이발사는 기술도 있고      점잖아야 한다.

6) 청결하지 못한 목욕탕은 곧 망한다.

7) 지역에 따른 특성을 제대로 살리는 영업을 해야 한다.

2) PC방 정말로 안 되는 곳이 많나?

나는 PC방 운영이 어렵다는 얘기를 들으면 잘 이해가 기지 않는다. 이런 말을 하는 사람은 틀림없이 장소를 생뚱맞은 곳에 얻었던지 아니면 뭔가 운영상에 결점이 있는 것이 아닌가 하는 생각이 든다.

내 주변에 있는 사람들 치고 PC방을 해서 돈을 벌지 못한 사람은 없다. 후배 한 사람은 부산 제일 끄트머리 반송 골짜기에서 PC방을 2-3년 해서 건물까지 하나 매입을 하였다.

그런가 하면 변두리에서 PC방 하나를 하다가 잘 되니까 도심에 들어와서 또 하나를 더 차린 사람도 있고, 어떤 이는 처음에는 체인점으로 하다가 나중에는 아예 체인점 본사를 차린 사람도 있다.

아는 사람이 운영하는 PC방에 갔더니 하루는 왠 가정주부가 큰 화면 앞에 앉아서  PC로 TV 연속극을 보고 있었다. 이상해서 주인에게 물었더니 이 아주머니는 연속극할 시간이 되면 꼭 와서 PC로 연속극을 보고 간다고 했다. 이젠 PC방도 다양한 계층이 드나드는 공간이 되었다.

그 흔한 PC방도 차리려면, 입지조건만 괜찮다면 아직도 수익을 올릴 수 있는 가능성은 충분하다고 판단된다.

가끔 다니다 보면 으레 PC방이 있을 터이지 하고 갔으나, 생각지도 않게 PC방이 없는 동네이고, 메일을 반드시 보내야 하는 일이 있기 때문에 PC방을 찾아 한참을 헤맨 적도 있다. 발품을 팔아서 이런 곳을 찾는다면 PC방으로 수입이 짭짤하지 않을까?

원본출처: 다음카페 실전베스트옥션