부동산

물건 검색하다보면 괜찮아 보이는 상가에 거액의 유치권이 신고되어 있어 실망한 경험들, 한번쯤은 있으실 겁니다. 그 중에서도 상가의 임차인이 유치권을 신고한 경우가 눈에 많이 띄는데, 자 이런 경우 과연 유치권이 성립할까요?

먼저 상가의 경우에는 어떠한 경우에 유치권이 신고되는지부터 알아보지요.

상가의 임차인들은 자신의 업종에 맞게끔 여러 가지 시설과 설비들을 갖추어야만 영업을 할 수 있습니다. 경우에 따라서는 상가 임대차 보증금보다 훨씬 더 큰 금액이 시설투자비용으로 들어가기도 하지요. 통상 이러한 시설투자비용은 나중에 임차인이 어떤 이유에서건 영업을 그만두고 나갈때 새롭게 들어올 임차인에게 돌려받을 수 있고 실무적으로 보통 이를 시설권리금이라고 하지요.

원래 임차인의 업종이 장사가 잘되는 데도 불구하고 개인적인 사정으로 영업을 그만두는 경

우에는 임차인의 영업시설일체 그대로 인수하려는 수요자들이 많아 당연히 시설투자비용은

건질 수 있을 것이고 때에　따라서는 투자비 그 이상의 수익을 올릴 수도 있지만 임차인이

장사가 망해서 나가는 경우에는 새로 들어오려는 사람이 없어 시설투자비용을 한푼도 못건

지고 나갈 수밖에 없는 경우도 있습니다.

시설투자비용은 임차인 자신의 영업의 편익을 위하여 지출한 것이고 건물의 객관적 가치를

증대시킨 것이 아니기 때문에 이른바 유익비에 포함되지 않아 집주인에게 그 상환을 청구

할 수도 없을 뿐만 아니라 앞서 배운바와 같이 임대차계약서상으로 임대차 종료시에는 목적

물을 원상으로 복구하여 반환하도록 되어 있기 때문에 오히려 위 시설물들은 자비를 들여

철거한 후 나가야 합니다.

결국 상가의 물건에 임차인이 유치권을 신고하였다면 앞서 배운 아파트 임차인이 유치권을

신고한 경우보다 더욱 더 유치권이 성립할 가능성은 희박하다고 할 것입니다.

아파트 임차인 같은 경우에는 유익비 상환청구권이 인정되는 경우가 예외적으로 간혹 있지만

 상가 임차인의 경우에는 통상 건물의 객관적 가치의 증대가 없음을 이유로 유익비 상환

청구권자체가 인정되지 않습니다.

게다가 인정된다 하여도 임대차 계약서상의 원상회복 조항에 의하여 유익비상환청구권을 포기한 것으로 볼 수 있으니 더 더욱  유치권성립은 어려운 것이지요.

그러니 상가임차인이 시설투자비 명목으로 유치권을 신고한 경우에는 일단 유치권이 성립되

지 않는다는 전제하에서 접근해도 무방하되, 다만 상가임차인은 상가가 경매에 들어가게 됨

으로써 임대차 보증금과 더불어 막대한 시설비까지 날리게 된 안타까운 처지에 놓여 있는

만큼 통상 지급하는 이사비보다 높은 금액으로 협상하겠다고 마음먹고 명도에 임하시는 것

이 좋을 듯합니다.

그리고 상가에 유치권이 신고되는 경우 중 가끔 등장하는 특이한 케이스가 하나 있는데 기

왕 말나온 김에 한번 공부해 보도록 하지요.

물건검색하다보면 상가에 임차인이 있고 배당요구도 했는데 위 보증금과 별도로 유치권이

신고된 경우를 가끔 볼 수 있지요.

유치권을 신고한 사람이 임차인이라면 앞에서 배운 것처럼 시설투자비용으로 보고 앞서의

방법대로 명도에 임하면 되겠지만 간혹 유치권자가 임차인이 아니고 설비공사을 진행한 공

사업자인 경우도 있는데 이러한 경우는 앞서의 경우와는 달리 판단을 해야합니다.

임차인이 공사업자를 섭외하여 내부인테리어나 영업시설공사를 진행한 뒤 그 공사대금을 지

급한 상태에서 영업을 하다가 경매에 붙여지면 임차인이 시설비에 대하여 자신의 이름으로

유치권을 신고하게 되고 또한 현실적으로 이런 경우가 대부분이지만 가끔은 공사를 진행한

공사업자의 명의로 유치권이 신고되는 경우도 볼 수 있습니다.

다른 나라 민법과 달리 우리 민법상 유치권은 채무자 소유의 물건에만 행사할 수 있게끔 제

한되어 있지 않습니다. 따라서 임차인이 공사업자에게 내부 공사 등을 맡겼을 때 공사비의

채무자는 임차인이지만 공사업자는 공사대금을 지급받지 못하면 임차인 소유가 아닌 상가건

물에 대하여도 유치권을 행사할 수 있습니다.

이 유치권으로 상가주인뿐만 아니라 낙찰자한테도 대항할수 있는 것이지요.

이러한 경우는 공사업자가 직접 상가에 공사를 하고 그 대금을 청구하는 것이기 때문에 유

익비상환청구권의 전제가 되는 건물의 가치의 증대나 현존 등의 요건들을 갖출 필요가 전혀
없습니다.

시계를 수리한 수리공이 시계수리대금을 시계수리를 맡긴 사람한테 청구하는 경우 시계수리

를 맡긴사람 즉, 수리공과 수리계약을 체결한 사람이 수리비를 지급할 채무자가 되는데 통상은 채무자

 와 물건의 소유자가 동일한 것이 일반적인임에도 그렇지 않은 경우 즉,  실상 위 채무자가 시계의 소유자가 아니라 하더라도 시계수리공은 유치권을 취득할 수가 있습니다.

앞서 본 경우도 이와 마찬가지 경우로서 비록 임차인이 공사비에 대한 채무자이고 정작  유치의 목적물

인 상가의 소유자는 따로 있다 하여도 공사업자는 상가에 대한 유치권을 취득게 되는 것입니다.

결국 이러한 경우의 유치권은 무조건 허위유치권으로 보고 접근할 성질의 것이 아니고 꼼꼼

하게 유치권의 성립요건을 충족하고 있는지를 따져 봐야 합니다.

먼저 유치권의 대표적 성립요건인 점유가 유치권자에게 있는가를 검토해 볼 필요가

있습니다.

이때에도 두가지 경우로 나누어 볼수 있는데 첫째는 임차인이 공사를 맡긴 후 공사가 예정

대로 끝나서 공사업자들은 철수했는데 임차인이 영업을 하면서도 예상보다 수익이 나지 않아

 공사대금 지급을 미루던 중 상가가 경매에 들어간 경우이고 ,

두 번째는 임차인이 상가주인과 임대차 계약을 하고 영업을 위하여 내부시설공사를 진행하

는 도중에 뜻밖에 경매가 진행된 경우입니다.

첫 번째의 경우는 현재 임차인이 영업을 하고 있기 때문에 유치권자의 점유는 인정될 여지

가 없고 결국 유치권은 성립되지 않는 것으로 잠정적으로 판단할 수 있지만 앞에서 배운바

와 같이 유치권자의 점유는 왠만해서는 인정되는 것이 현실이므로 주의를 요합니다.

예를 들어,낙찰후 협상이 원만히 이루어지지 않아 공사업자를 상대로 명도소송을 진행할 때

공사업자측에서 임차인의 도움을 받아 건물의 일부를 점유하고 있다는 확인서라도 한 장 제

출하게 되면 공사업자의 점유가 인정되어 버리는 경우도 있기 때문에 이때에는 배운 바대로

임차인이나 공사업자가 꼼짝 못할 증거들을 확보해 놓고 응찰하셔야 뒷탈이 없습니다.

즉, 영업장내의 사진을 몰래 찍거나 종업원들에게 공사업자의 점유에 관련된 질문을 하고

대답을 녹음하는 형식으로 증거를 수집해 둡니다. 혹은 내막을 잘아는 인근상인들을 증인으

로 미리 포섭해 두는 방법도 있습니다.

이런 경우는 보통 임차인이 시설투자금을 한푼이라도 더 건질려고 무리하게 공사업자의 힘

을 빌어 유치권을 신고하는 경우이므로 통상 이사비보다 많은 금액을 위로금조로 지급하자

는 마음으로 접근하면 의외로 수월하게 풀릴 수 있습니다.

두 번째의 경우가 문제인데 이때에는 법원칙대로라면 유치권이 성립하는 경우로서 조심할

필요가 있습니다. 그러나 이는 이론적인 유희에 불과할 뿐 실제 이러한 경우가 발생하는 경우는 드

물다고 보여집니다.

임차인이 바보가 아닌이상 시설공사도중 경매에 넘어갈 수 있는 위험한 상가를 빌려 영업을 하지는 않

을 것이기 때문입니다. 그럼에도 세상일은 단정할 수 없는 법이니 이러한 경우는 조심해야 한다는 선에서 위 사례를 기억하시길 바랍니다.