부동산

어느분의 문의 글 중에 제가 한때 심각하게 고민했었던 내용과 유사한 질문이 있는 것 같아

제 개인적인 생각을 올려보고자 합니다.  

질문: 부동산에는 호재가 3차례에 걸쳐서 반영되나요?

아마도 “지하철 개통”이나 “재개발”과 같은 투자처를 염두에 두시고 질문을 하신 것 같습니다.

보통 부동산에 대한 책들을 읽다 보면 공통적으로 부동산은 호재 발표와 착공, 그리고 완공시점의 3가지 시점에

걸쳐서 호재가 반영된다는 이야기를 읽게 됩니다. 바꾸어 말해서 그 시점에 시세가 상승한다는 말이지요.

저 역시도 그동안 올렸던 글속에서 그러한 이야기를 한적이 많습니다.

처음 부동산에 입문하는 분들에게

“호재라는 것은 부동산 투자에 있어서 시세상승에 영향을 주는 중요한 요소이다”라는 점을

이해하기 쉽게 설명하고자 한 것이지만 좀 더 정확히 말하면 그 말은 항상 정확한 말은 아닙니다.

도리어 조금 더 투자에 관심을 갖다 보면 그렇지 않은 경우도 많다는 것을 알게 됩니다.

좀 더 세부적으로 생각해볼 필요가 있습니다.

“호재 = 시세상승” 맞는 말이지만, 그러나 실제로는 틀릴 수도 있다.

단순히 “호재=시세상승”이 맞느냐에 대한 답변을 드리자면 해당질문에 대한 답은 “YES” 가 맞습니다.

왜냐하면 “호재”라는 것은 사람들의 관심을 집중시키게 되고 기존과 달리 새롭게 많은 사람들의

수요와 관심을 증가시키게 되어 부동산 가격을 상승시키게 되기 때문입니다.

그러나 좀 더 깊숙히 생각해보면 답은 “NO”가 될 수도 있습니다.

예를 들어 우리들이 평상시 아무렇지 않게 먹고 있는 시금치에

어느날 갑자기 암을 제어하는데 탁월한 효능이 발견되었다고 합시다.

그렇다면 시금치라는 야채 원래의 가치에 우리가 모르던

“암 예방 효능”이라는 새로운 가치가 추가 되었다고 할 수 있습니다.

따라서 그전과 달리 새로운 시금치에 대한 사람들의 관심과 수요가 늘어나게 되어

가격이 오를 것 이라고 예상할 수 있습니다.

부동산 역시 이렇게 그동안 알려져 있지 않던 새로운 가치가 만들어지거나

나타날 것이라고 예상될 때 그 가치를 우리는 호재라고 부르게 됩니다.

투자를 하는 사람들 입장에서는 바로 호재라는 것을 찾는 것이 바로 부동산 투자를 하는데 있어서

기본이라고 할 수 있습니다.  그러나 보통 우리는 여기까지만 알고 있는 경우가 많습니다.

 “호재” 라는 것은 항상 일정하고 고정적인 것이 아니다.

그러나 “호재’라는 것은 항상 일정하지 않고 다른 특정요소들의 영향을 받는데 문제가 있습니다.

위에서 시금치에 암예방을 위한 놀라운 효능을 발견했다고 했습니다.

당연히 사람들의 선호도가 높아지고 시금치에 대한 수요는 증가할 것입니다.

따라서 만약 내가 가격 상승을 예상하여 비싼 값에 팔기 위해 시금치를 미리 사두었다고 합시다.

이 때 눈치가 빠른 수입업자가 외국에서 싸고 질도 좋은 시금치를 수입을 한다면 늘어난 시금치수요만큼

공급도 늘어나게 되어 시금치 가격은 생각 했던 것처럼 상승하지 않을 것입니다.

따라서 나는 가격이 상승할 것을 예상하여 시금치를 사두었지만

예상치도 않은 수입업자의 등장으로 가격은 오르지 않았습니다. 

암 예방 효능으로 인해 시금치의 가치(호재)는 상승했지만 다른 수입업자의 등장으로

호재가 가격상승에 영향을 주지 못한 경우라고 할 수 있습니다.

따라서 부동산에서 말하는 호재는 그 호재 자체만으로 가격이 오르고 내리는 것이 아니라

그 호재에 영향을 주는 각종 특정한 요소들이 어떻게 호재에 작용하느냐에 따라서

오를 수도 있고 오르지 않을 수도 있다는 점을 말하고 있는 것입니다.

우리는 항상 쉽게 공식을 찾으려 하지 원리를 이해하려 들지 않는다.

보통 옷감을 짤 때 씨줄과 날줄이 서로 엮어져야만 옷감이 만들어진다고 합니다.

오로지 씨줄만으로 또는 날줄만으로는 절대로 옷감이 짜여지지 않습니다.

마찬가지로 세상에서 돌아가는 모든 현상들 또한 특정한 하나의 씨줄과 날줄로만

현상이 이루어지지 않는 것이 세상의 이치입니다.

그럼에도 초보자들이 가장 많이 하는 실수중의 하나가 부동산도 어떠한 공식이 있다고 생각하는 점입니다.

또는 말로는 “나도 역시 투자에 공식이 있다고 생각하지 않아” 라고 말하면서 막상 하는 행동은

나도 모르게 공식을 찾으려는 모습을 보이고 있습니다.

아무래도 처음 배우려는 사람 입장에서는 좀 더 쉽게 설명해주기를 원할 것이며

따라서 이러한 흐름에 맞추어 많은 전문가분들이 가능하면 쉽게 설명을 하는 경우가 많습니다.

그러다 보니 원리에 대한 깊은 설명보다는 보다 쉽고 간단하게

공식처럼 설명하게 되는 경우가 많으며 따라서 우리들 또한 깊게 이해하고자 하기 보다는

공식만 기억하다 보니 그렇지 않은 문제가 발생하는 경우 응용 문제를 풀지 못하는(부동산 투자를 못하는)

경우가 많이 발생하는 것입니다.

만약 내가 어떤 동네가 1년후 지하철이 개통될 것이라는 호재로 투자를 했지만

가격이 오르지 않을 수도 있습니다.

왜냐하면 그 지역에 쓰레기 하치장과 같은 혐오시설이 들어올 수도 있는 것이고

또는 하필 그 시점에 금융위기로 인해 도저히 가격 상승이 불가능한

경제상황이 될 수도 있는 것이기 때문입니다.

이런 경우 “지하철 개통”이라는 호재가 있지만 “혐오시설”과 “금융위기” 라는

다른 특정 요소에 의해서 호재가 악영향을 받은 것입니다.

또한 특정 지역이 재개발 지역로 사업진척속도가 빨라 곧 관리처분인가가 날 상황이라고 합시다.

그동안의 사례를 볼 때 관리처분인가이후 가격상승을 예상할 수 있지만

마찬가지로 가격이 오르지 않을 수도 있습니다. 

요즘 같은 금융위기로 인한 경제 위축과 사람들의 부동산 선호도 감소,

그리고 한남뉴타운이나 흑석동지역과 같은 A급 지역이 아닌 C ,D급 지역이라면

가격이 오르지 않을 수도 있는 것이지요.

이렇듯 “지하철 개통”, “관리처분인가”와 같은 특정 호재에 대해서도

무조건 “호재=가격상승” 이라는 공식은 맞지 않는 경우가 매우 많습니다.   

가격이 상승할 수 있는 호재는 과연 무엇일까에 대한 질문이 중요하다

결국 부동산에서 말하는 호재 자체만으로 가격이 오르고 내리는 것이 아닙니다.

도리어 호재라고 생각되는 것들에게 영향을 주는 각종 특정한 요소들 중에

어떠한 것이 사람들의 심리에 더 크게 작용하느냐에 따라서 우리가 원하는 호재가 될 수 있고

반대로 호재가 되지 않을 수도 있다는 점을 이해하는 것이 중요합니다.

따라서 특정 호재를 찾기보다 호재라고 판단되는 것을 알게 되었을 때

혹시 그 호재에 좋지 않은 영향을 주는 것은 없을까? 하는 다른 요소들을 찾아보고

어느 것이 더 크게 영향을 줄까를 종합적으로 생각하는 것이

가격이 상승할 수 있는 호재를 찾는 최고의 투자방법이라는 것입니다.

따라서 원리를 이해하게 된다면 “지하철 개통”이나 “관리처분인가”가 과연 호재가 될 수 있을까?

혹시 호재에도 불구하고 투자자의 투자 심리에 악영향을 주는 요소들은 없을까?

라는 생각에서 시작해서 지금 투자 심리에 악영향을 주지만 나중에 심리가 호전된다면

“지하철 개통”이나  “관리처분인가”가 다시 사람들에게 투자하고 싶은 호재가 될 수 있을까?

등 등 다양하게 시각을 확장시킬 수 있게 되는 것입니다.

결국 “지하철이 개통되어 사람들의 관심과 수요가 집중될 것처럼 보이지만

그 지역에 들어오는 혐오시설과 주변 환경 등으로 보았을 때 사람들의 관심보다

혐오시설에 대한 혐오감이 훨씬 더 클 것(적을 것)으로 예상되어 이 지역은 가격 상승폭이

적거나 없을 것이다(높을 것이다)” 라는 식의 판단을 스스로 결정해야 하는 것입니다.

그렇지 않고 단순히 “지하철 개통= 가격상승”이라고 접근 하는 것은 매우 위험한 것이고

보통 우리가 투자에 성공했다고 하는 분들은 이렇게 “호재=가격상승” 이라는 공식으로

외우는 것이 아니라 원리를 이해하고 호재의 가능성이 큰 요소들을찾아 내신 분들이라고 할 수 있습니다.

따라서 맨처음의 질문처럼 “부동산은 3차례에 걸쳐서 호재가 반영되나요?” 라는 질문에 대해서는

먼저 질문을 아래처럼 바꾸시는 것이 어떨까 싶습니다. 

“부동산에는 3차례에 걸쳐서 호재가 반영된다고 하던데

그렇다면 그 호재는 어떻게 하면 파악할 수 있을까요? "

라고 말입니다.

그렇다면 어떻게 하면 호재를 찾을 수 있을까에 대해서 다음번에 개인적인 생각을 올려 보도록 하겠습니다.

특히 트랜드에 대한 이야기를 해보려고 합니다.