부동산

*다음 명제가 옳다면 o 표를, 그르다면 x 표 하시오.

1. 임차인이 먼저 전입신고를 해 두고 며칠 후 확정일자를 받았다 하더라도, 우선변제권의 효력은 확정일자일 다음날 0시부터 발생한다고 하여 판례는 대항력 발생일과 우선변제권 효력 발생일의 통일적 해석을 꾀하고 있다. (x)

->전입신고를 먼저 했다면, 확정일자 부여일에 바로 우선변제권을 취득한다.

2. 임차인의 주민등록 유지 사실로부터 점유가 사실상 추단된다고 볼 수 없으므로 임차인이 이사 후 임차주택의 출입문을 잠그지 않고 단지 열쇠만 소지하였다면 임차인의 '주택의 점유'는 상실되었다고 보아야 한다.(ㅇ)

-> 2005나 10249판결. 외부에서 객관적으로 인식할 수 없는 사정에 불과한 출입문열쇠의 소지만으로는 사회통념상 당해 임차주택을 사실상 지배하는 객관적 관계에 있다고 보기 어려워 대항력을 부정함

3. 다가구주택은 건축법상 단독주택에 해당되므로 대항력을 취득하기 위한 주민등록은 지번만 기재하면 되고 집주인이 임의로 설정해 놓은 호수까지 기재할 필요는 없다. (o)

4. 임차인이 올바르게 신고를 하였으나 담당공무원의 실수로 사실과 다른 사항이 주민등록표에 등재된 경우, 추후 특수주소변경의 형태로 주민등록의 정정이 있었더라도 대항력은 최초 전입신고일로 소급하여 발생한다는 것이 판례의 입장이다. (o)

5. 대항력 있는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우 양수인이나 전차인은 임차인의 대항력을 원용할 수 있으므로 따로 자신의 대항요건을 갖출 필요는 없다는 게 판례이다. (x)

->전입신고 기간 내에 양수인이나 전차인이 전입신고를 마치고 점유를 이전받아야 임차인의 대항력을 원용할 수 있다.

6. 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 임차권이 소멸하지 않는다고 해석할 수밖에 없지만, 경락인이 낙찰대금을 납부하여 해당 주택의 소유권을 취득한 때부터 임차인은 낙찰자에 대하여 부당이득을 취하고 있는 것이므로 사용, 수익에 대한 대가는 낙찰자에게 부당이득으로 반환하여야 한다.(x)

->배당표 확정 때까지는 낙찰자에 대하여도 부당이득이 성립하지 않는다.

7. 다가구주택에서 토지와 건물의 근저당 설정일이 다른 경우 말소기준권리는 건물등기부만을 기준으로 판단해서는 안되고 토지와 건물 중 먼저 설정된 근저당권이 말소기준권리가 된다. (x)

->말소기준권리는 건물등기를 기준으로 판단한다.

8. 임차주택이 건물은 제외되고 대지만 매각되는 경우, 임차인은 대지만의 매수인에게는 대항력을 행사할 수 없다는 것이 일관된 판례의 입장이다. (0)

9. 주민등록이 직권 말소되었으나 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 말소회복이 된 경우 임차인의 주민등록 유지의사가 명백하다면 과거에 소급하여 대항력을 유지한다고 볼 것이나, 이 경우 거래의 안전을 위하여 직권말소 후 재등록이 이루어지기 전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 당해 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 대항력 유지를 주장할 수 없다는 것이 판례의 입장이다. (x)

->선의의 제3자는, 말소된 주민등록이 주민등록법 소정의 이의절차에 의해 회복된 것이 아닌 경우에만 보호된다. (2002다 20957 판결 참조)

10. 매각대상물에 관리비가 연체되어 있는 경우 낙찰자는 공용부분에 한해서만 인수하는데, 여기에는 전소유자의 연체료도 당연히 포함된다는 것이 판례이다.(x)

->연체료는 포함되지 않는다.

11. 유치권자의 점유는 직접 점유뿐만 아니라 간접점유도 포함되므로 채무자를 직접점유자로 하여 유치권자가 간접 점유하는 경우도 적법하다.(x)

->채무자를 직접점유자로 하는 유치권자의 간접점유는 유치권제도의 취지를 잠탈할 염려가 있어 인정되지 않는다.

12. 임차인 명의의 무상임대차 각서가 채권은행에 제출된 경우, 임차인이 이를 번복하여 대항력을 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반하기 때문에 여하간의 경우에도 이는 인정되지 않는다.(x)

->무상임대차 각서가 제출되었어도 임차인이 당해 경매절차에서 자신의 권리를 밝히고 권리행사를 했다면 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있다는 것이 판례이다.

13. 유치권의 전제가 되는 피담보채권은 유치권의 행사를 통해 소멸시효가 중단되기 때문에 유치권 물건에는 공사대금 소멸시효가 문제되지 않는다.(x)

->유치권의 행사는 소멸시효를 중단시키지 못한다. 따라서 3년의 소멸시효로 공사대금 채권은 소멸할 수 있다.

14. 현행 민사집행법 체계상 유치권은 인도명령을 통하여 다툴 수 없고 명도소송을 통하여 적부를 가려야 한다.(x)

->과거에는 그러했으나, 현재에는 낙찰자에게 대항할 수 없음이 명백하면 인도명령을 통해서도 유치권자를 몰아낼 수 있다.

15. 채권자가 사해행위를 이유로 처분금지 가처분을 걸어 둔 주택을 가처분 이후에 현소유자로부터 임차한 소액임차인은 가처분 채권자가 사해행위취소소송에서 승소하여 전소유자 명의로 소유권이 회복되었다면 최우선변제권을 행사할 수 없다는 것이 판례이다.(o)

->가처분의 처분금지효에 반하기 때문이다.

16. 조세 중 당해세는 해당 물건에 매겨진 세금이므로 최선순위의 지위를 보장해도 후순위권자들에게 불측의 손해를 주지 않기 때문에, 소액보증금, 임금채권과 더불어 최선순위로 배당된다.(x)

->당해세는 2순위로 배당되는 권리이다.

17. 후순위로 설정된 전세권은 당해 경매절차에서 무조건 소멸된다.(o)

 ->민사집행법 91조 3항: 전세권은 선순위 권리에 대항할 수 없으면 매각으로 소멸된다.

18. 법정지상권의 지료액수가 판결로 정해진 경우, 비록 지료액수가 정해지지 않아 지료를 지급하지 못했다 하여도 지체된 지료가 확정판결의 전후에 걸쳐 2년분 이상일 경우에는 토지소유자는 지상권의 소멸청구를 할 수 있다.(o)

->낙찰자에게 유리한 판례이니 꼭 명심하자.

19. 임차권 등기가 되어 있는 주택에 새로 전입한 임차인은 주택임차권 등기가 말소되지 않는 한 보증금이 소액이더라도 최우선변제권은 인정되지 않고 순위에 따른 우선변제권만 있다.(o)

20. 유치권과 법정지상권은 전혀 영역을 달리하는 문제이므로 법정지상권이 성립되지 않아 철거가 불가피한 건물에도 유치권은 성립될 수 있다. (x)

->법정지상권이 성립되지 않는 건물의 공사업자는 유치권을 주장할 수 없다.

<보너스 문제>

농지 경매 시, 농지취득 자격증명을 기한 내 미제출하여 매각 불허가 결정이 나자 낙찰자가 즉시 항고, 재항고를 거듭하였을 경우 상고심의 종결 시까지 농지취득자격증명을 제출하면 하자가 치유돼 매각이 허가되어야 한다는 것이 판례의 입장이다.(x)

->농지취득자격증명의 제출로 하자가 치유되는 것은 사실심인 항고심까지이다. 법률심인 재항고심에서는 허용되지 않는다.

얼마 전, 저희 까페에서 있었던 경매고시(競賣考試) 문제들입니다.

실전에서 유용하게 활용할 수 있는, 꼭 필요한 경매 상식들이니, 이 기회에 머릿속 깊이 새겨두시기 바랍니다.

날씨가 우중충하네요. 연일 이어지는 우울한 소식에 자칫 활기를 잃을 수 있겠지만, 모두들 기운들 내시고 힘차게 하루를  시작하시기 바랍니다~^-^