부동산

안녕하세요 설춘환입니다

최근 입찰법정에 가면 다시금 경매시장에 대한 일반인들의 관심이 얼마나 높은가를 알수 있습니다

특히 물건에 따라 다릅니다만

수요와 공급에서 공급이 수요를 따라오지 못하는 양상입니다

입찰경쟁률이

5-8대 1은 되는 것이니까요?

많은 것은 50대1 까지........

경매와 일반매매 중 어느 것을 이용해야 매수인 입장에서 유리할까요?

물론 똑 같은 가격에 살 수 있다면 일반매매가 유리합니다

왜냐하면

간단하니까요

그냥 매매계약하고 매도인이 차후 명도해주면 서류 받고 돈 주고 끝....

그러나 실무에서 보면 급매가 1-2건 정도 싼것 빼고는

경매가 보다 저렴하게 낙찰을 받고 있는듯 합니다

더불어 정보의 폐쇄성

급매는 - 정보가 폐쇄적이고 물건도 거의 없지요

경매는 - 정보가 오픈되어 있고 물건도 꽤 많은 편...

본인 입맛에 고를 수 있다는 것도 경매의 장점

더불어 일반매매는 흥정이 되어서 의사의 합치가 필요합니다만

경매는 흥정이 안되면 가격은 떨어지고

입찰자는 가격만 고민하면 되는......... 물론 잉여주의가 언급되는 사건도 있습니다만..

지난주에는 성남지원 서울중앙지방법원을 다녀왔는데요

특히 성남지원은 인산인해

개찰에 걸리는 시간이 4시간정도............

또한 경매로 낙찰 즉 매수는 권리분석을 꼼꼼히 해보면
대부분 권리상의 하자가 모두 말소

가령 매매는

부동산가치대비 빚이 더 많다면 매매는 불가능

그러나 경매는 가능 - 소멸주의..............

다만

경매가 일반매매보다 좋지 않은 점도 있다

가령 명도에 대한 부담

그러나 인도명령이라는 절차로 인해 이도 큰 부담은 아닐듯

어떻게 생각하나요?

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 자 공부한번 해보죠

등기부상에 권리들이 어떻게 배당되는지 몇가지 간단한 케이스를 설명하고자 합니다

매매와 경매에서

물권의 우선변제권

채권의 비우선변제권

그리고 약간의 대법원 판례등을 이해하시면 좋을듯 합니다

- 채권만 있을 경우에 차후에 문제가 된다면

등기부등본상에

1. 2013년 1월 20일자 가압류 청구금액 1억

2. 2013년 2월 25일자 가압류 청구금액 1억

3. 2013년 4월 21일자 가압류 청구금액 1억

답) 일반매매로 어떤 부동산을 매수할 때 위와 같은 등기부등본상에 가압류 3건이 있으면

최소한 3억원을 제하고 매매대금을 지불해야 할 것임

차후에 위 가압류 3건은 여전히 매수를 하고 나서도 등기부에 기재되어 말소되지 않는다.

답) 혹시라도 위와 같은 경우 위 부동산이 경매가 진행되어 2억1천만원에 낙찰되어 배당이 이루어진다면 각 가압류채권자들은 각각 7,000만원씩 배당받는다

채권은 우선변제권이 없어서 각 채권자는 다음과 같이 배당받는다

배당할금액(2.1억) * 나의채권액(1억)/총채권액(3억)

** 결론 : 채권 채무관계가 있어서 가압류를 해두는 것은 우선변제권이 없어서 썩 유쾌한 제도는 아니다

- 물권만 있을 경우에 차후 문제가 된다면

등기부등본상에

1. 2013년 1월 20일자 근저당권 채권최고액 2억(실제 채권액 1억)

2. 2013년 2월 25일자 전세권 청구금액 1억

3. 2013년 4월 21일자 근저당권 채권최고액 3억(실제 채권액 2억)

답) 일반매매로 어떤 부동산을 매수할 때 위와 같은 등기부등본상 처럼 권리상에 하자가 있다면

1) 먼저 최악의 경우에 6억원을 제하고 매매대금을 지급한다

2) 위 1과 제3은 각 실제채권액으로 감액등기할 수 있다

단, 채권자의 동의가 필요하다

더불어 위와 같은 근저당권등은 매수인이 근저당권자의 동의를 얻으면 채무자의 지위를 면책적으로 승계할 수 있다(채권양도와 달리 반드시 채무인수는 채권자 동의 필요)

답) 혹시라도 위와 같은 경우 위 부동산이 경매가 진행되어 3억원에 낙찰되어 배당이 이루어진다면

1) 1월 20일자 근저당권이 우선변제권 있어서 1억원을 우선변제받고(근저당권의 우선변제권은 채권최고액을 한도로 한 실제 채권액)

2) 2월 25일자 전세권이 1억원을 배당받고,

3) 4월 21일자 근저당권이 나머지 1억원을 배당받는다

못 받은 채권액에 대해서는 별도로 채무자를 상대로 금전채권에 대한 소송 후 채무자의 재산을 찾아 강제집행하는 단계로 진행하면 될듯 하다

경매는 모두 말소^^

어렵지 않지요?

어렵다면

제가 운영하는 카페에서 진행하는

5월1일부터 시작하는 경매&NPL 멘토멘티클러에서 만나요

더불어

경매를 하고자 한다면

민사집행법

민법

주택임대차보호법

상가건물임대차보호법

국세징수법

자산유동화에관한법률

대법원판례

대법원경매정보사이트

대법원사이트 등과 친해져야할 듯 합니다

기본을 제대로 알기 바랍니다

가장 공신력있는 사람을 지향합니다

이상 설춘환이었습니다^^