부동산

설춘환 (알앤아이컨설팅 대표/세종사이버대 부동산경영학부 겸임교수)

정부의 4.1 부동산종합대책 이후 부동산시장은 다소 온기가 느껴집니다. 다만 역동적이기보다는 보다 정적인 온기인 것 처럼 보입니다. 이번 대책은 정부의 목표대로 가격의 상승보다는 거래정상화에 초점이 맞춰진 대책이고, 시장도 보다 활발한 거래 등을 통해 정부의 이러한 고뇌를 이해하는 듯한 반응을 보여주고 있습니다.

시장이 보다 역동적이고 가격의 터닝포인트가 오려면 가장 중요한 실물경기회복과 매수를 원하는 유동자금이 넘쳐나야 할텐데 아직까지 우리나라의 상황은 그정도는 아닌 것 같습니다.

많은 투자자들이 부동산을 매수할 때 가장 중요하게 보는 것이 바로 “가격”이입니다. 특히 시장의 침체 내지는 혼조세가 오래 지속될수록 “가격”은 더욱 더 중요한 매수기준입니다. 역설적으로 부동산시장에서 가장 큰 호재는 “싼 가격”이라고 해도 과언은 아닌 것입니다.

최근 부동산 경매에 대한 일반인들의 관심이 고조되고 있는데. 역시 그 이유는 경매가 부동산을 저렴하게 매수할 수 있는 수단으로 판단하고 있기 때문입니다. 특히 불확실한 미래가격에 대한 예측이 어렵다고 판단하고 지금 당장에 시세보다 저렴하게 매수할 수 있다면 차후 시장이 다시금 하락한다해도 가격에 대한 위험을 회피할 수 있고, 또는 시장의 터닝포인트가 온다면 경매로 저가에 낙찰받은 부동산에 대한 시세차익을 올릴수 있다고 판단하고 있기 때문입니다.

자, 그러면 중요한 것은 정말 경매를 통해 무조건 시세보다 저렴하게 매수할 수 있을까요? 기본을 제대로 알고 있다면 정답은 “그렇다”입니다.

경매를 통해 최근 실수요자들은 주거용부동산 특히 아파트에 대한 입찰을 많이 하고 있고, 저금리시대에 예금을 가지고는 더 이상 수익을 올리기 어렵다는 쪽에서는 수익형부동산 즉 상가나 오피스텔 등에 입찰이 많아지고 있습니다.

어떠한 재테크 수단이건 기본을 제대로 이해하고 있다면 그 투자는 실패하기가 더 어렵다고 봅니다. 요즘에는 경매시장에서도 나홀로 입찰과 나홀로 명도를 하는 입찰족(?)들이 많이 늘었습니다.

경매 어렵지 않게 스스로 충분히 할 수 있습니다.
만약 스스로 아파트와 상가를 입찰하고자 할때 어떤 부분에 유의해야 할까요?

경매는 권리분석과 현장분석이 대단히 중요합니다. 권리분석과 현장분석에 대한 실패는 곧바로 손실로 이어진다는 점에서 정확하고 꼼꼼하게 체크해야 합니다.

먼저 아파트와 상가 입찰할때 권리분석시 유의사항은,

첫째, 등기부등본상의 소멸과 인수여부 확인입니다. 매각이 되었음에도 매수인이 떠안아할 등기상의 하자가 있다면 이는 성공한 투자가 아닙니다.

둘째, 선순위임차인 존재여부 확인입니다. 경매에서 선순위임차인이 중요한 이유는 매수인이 낙찰대금 외에 추가로 선순위임차인의 보증금을 떠안을 수 있기 때문입니다.

셋째, 체납관리비 확인입니다. 아파트나 구분상가 등은 집합건물이어서 차후 체납관리비 중 대법원판례에 따라 공용부분에 대한 체납관리비를 떠안게 됩니다.

넷째, 유치권 확인입니다. 실무에서는 가짜가 많습니다만 실질적으로 조사하기는 상당히 어려운 상황이고 유치권이 진짜든 가짜든 신고되어 있다면 대출이 상당히 곤란하다는 점을 꼭 유의하셔야 합니다.

또한 아파트 입찰시에는 교통과 층향, 브랜드와 세대수, 편의시설과 교육 등에 주안점을 두는데 반해 상가 입찰시에는 임대수요와 임대료수준 더불어 유동인구와 주차장 구비 등의 분석에 많은 시간을 할애해야 합니다.

이렇게 현장분석과 권리분석을 통해 입찰에 참여할 거라면, 매각기일에 본인 또는 대리인이 직접 입찰법정에 가야 합니다. 단, 본인이 직접 간다면 본인의 신분증과 도장 그리고 입찰보증금(통상 최저매각가의 10%)을, 대리인이 간다면 위임인의 인감도장으로 날인된 위임장과 인감증명서, 입찰보증금 그리고 대리인의 신분증과 도장을 가지고 가야 합니다.

입찰법정에서 꼭 확인해야할 사항은 바로 매각물건명세서의 확인입니다. 매각물건명세서는 법원에서 이러한 물건을 매각한다는 설명서입니다. 매각물건명세서를 통해 최종적으로 권리분석을 검수합니다. 만약 매각으로 효력이 소멸되지 아니하는 것에 전세권이나 가처분 등이 기재되어 있다면 매각 후 매수인이 그러한 권리상의 하자를 인수하는 것으로 이해하시면 됩니다.

매각기일 낙찰을 받았다면 최소한 15일 지난 이후에야 잔대금을 납부할 수 있습니다(매각기일 - 매각결정기일 - 즉시항고 - 확정). 경매에서 잔대금납부는 소유권이전을 의미하고, 더불어 채무자가 채무를 변제하고 경매를 취소시킬수 있는 마지막 종기이기도 합니다.

마지막으로 낙찰을 받았음에도 불구하고 아파트나 상가의 점유자(소유자, 임차인 등)가 명도를 임의적으로 해주지 않을 경우에는 통상 인도명령을 통해 강제집행을 해야하는데. 실무적으로 이사기간과 이사비협상을 통해 명도하는 경우가 90%가 넘고 실제 인도명령을 통해 강제집행을 하는 경우는 채 10%가 되지 않습니다.

많은 입찰자들이 가장 두려워하는 것이 인도 명도인데, 이때에는 서로간에 신뢰와 배려가 필요합니다. 많은 매수인들은 잔대금납부 후 강한(?) “갑”으로 돌변하는 분들이 계신데요. 가장 경계해야할 대목입니다. 인도와 명도에서는 서로간의 배려가 대단히 중요하다고 봅니다.

더불어 실제 강제집행을 통해 명도를 당하는 임차인 중에는 이사를 가고 싶어도 이사비조차 없어 명도를 못해주는 임차인도 있었습니다. 실제 법의 개정을 통해 진정한 임차인임에도 불구하고 배당순위가 되지 않아 배당을 받지 못했다면 이사정도는 갈 수 있을 정도의 비용을 지불하는 최저배당금제도를 신설하는 것도 사회적 배려차원에서 필요하다고 봅니다.


여러분!

경매는 재테크수단으로 굉장히 좋은 제도임에는 틀림없습니다. 더불어 채권채무관계가 있는 사회라면 경매라는 수단은 영원할 듯 합니다. 다만 막연히 싸게 매수할수 있다해서 무작정 경매가 좋다라는 생각은 버리셔야합니다. 제대로 된 기본이 전제가 되어야 합니다. 그러나 경매, 어렵진 않습니다. 도전해보세요.


여러분! 저 내일 입찰법정에 갑니다!