부동산

안녕하세요 설춘환입니다

최근 경매시장에 대한 열기가 그 어느때보다도 높습니다

낙찰가율이 상당히 높지요

특히 취득세 감면

양도소득세 감면 혜택이 경매에도 그대로 적용이 되다보니

실제로

최근 경매를 통해 실수요자들이 대거 입찰에 낙찰까지

나쁘지 않은듯 합니다

다만

권리분석

현장분석만

꼼꼼하게

현장에 답이 있지요

더불어

최근 NPl 시장에도 관심이 높아지고 있는데요

역시

좋은 물건이란

AMP 즉 파는 가격이 싼것이 최고입니다

가격이 부동산에서는 최고의 호재가 아닐까요

발품을 많이 팔아야 합니다

더불어

현장에서는

어떨지..........

더불어 입찰법정에서는 어찌해야하는지 등은 아래 글을 참조하세요

오늘 좋은 글이 있어 퍼왔습니다

(배워서 남주나)

태인에서 나온 유익한 글입니다^^

최근 여러가지 호재들로 인해 경매시장이 다시 활성화되고 있다. 하지만 아무리 경매가 대중화됐다고해도 강제성이라는 경매의 특성 때문에 진행 과정에서의 위험부담은 고스란히 낙찰자가 지게 된다. 경매 진행과정에서 발생하는 사고에 대해 법원에서는 일체의 책임을 지지 않기 때문이다.

따라서 입찰자는 불의의 피해를 방지하기 위해 면밀한 조사를 통해 입찰여부를 결정하게 된다. 하지만 아무리 만반의 준비를 한다고 하더라도 물건에 따라 한계가 있기 마련. 경매절차 전반에는 수없는 함정들이 산재해 있다.

그 중에서도 특히 입찰 당일 경매장에서의 사소한 실수가 그동안 입찰을 준비하며 쏟은 노고를 한순간에 헛수고로 만들어 버리기도 한다. 경매 대중화에 따라 참여자들이 늘어나면서 이런 실수들은 점차 더 빈번해지고 있다. 입찰 당일에 벌어지는 실수들에는 어떤 것들이 있을까?

1. 입찰하고자 하는 물건이 예정대로 매각되는가?

경매는 입찰 당일 취하, 변경되거나 연기될 수 있기 때문에 대법원 경매정보사이트나 해당 경매계, 채권은행을 통해 미리 매각진행 여부를 확인하는 것이 바람직하다. 만약 미리 확인하지 못했다면 최소한 입찰법정 게시판에 공고된 사건목록 확인을 통해 진행 여부를 확인해야 한다.

2. 입찰서류에 미비한 점은 없는가?

입찰서류 미비로 입찰이 무효 처리되는 경우도 있다. 특히 대리입찰의 경우 입찰표와 입찰보증금 외에 본인의 인감증명서, 본인의 인감도장이 날인된 위임장 등을 첨부해야 하지만 인감증명서가 빠졌다거나 위임장이 빠진 경우도 있고, 인감증명서나 위임장이 첨부됐지만 인감도장 날인이 누락된 채 입찰한 경우도 있다. 이런 경우 낙찰 결과에 따라 배가 아플 수도 있으니 유의하자.

3. 준비한 입찰보증금은 정확한가?

낙찰된 후 대금미납으로 다시 경매에 나온 재경매사건의 경우 입찰보증금이 최저경매가의 20%(법원에 따라서는 30%)를 제공해야 하는데 재경매된 사실을 모른 채 최저경매가의 10%만을 보증금 봉투에 넣고 입찰해 보증금 미달로 무효 처리되는 경우도 발생한다. 마찬가지로 억울한 일이 생길 수 있기 때문에 재경매사건의 경우에는 입찰보증금을 명확하게 확인해야한다.

4. 입찰표를 수정하지는 않았는가?

입찰표를 작성할 때에도 방심은 금물. 입찰표에 입찰가를 잘못 적었다고 해서 입찰표상의 입찰가액을 볼펜으로 찍찍 그어 수정해서는 안된다. 이런 경우에도 냉정한 법원은 무효 처리하기 때문이다. 입찰가액을 수정할 필요가 있다면 입찰표를 다시 교부받아 새롭게 작성하면 된다. 한번 틀린 종이는 과감히 버리고 새 종이를 받아 쓰는 것이 입찰자들의 정신건강에도 좋다.

5. 물건번호를 명확히 기재했는가?

하나의 사건 번호로 여러 개의 물건이 경매에 부쳐지는 경우가 있다. 이런 물건에 입찰하기 위해서는 ‘사건번호’ 외에 입찰하고자 하는 ‘물건의 개별번호’를 잘 기재해야 하는데 이를 빼먹는 경우가 종종 있다. 대부분의 경우 물건번호는 1에서 끝나기 때문이다. 마땅히 주의를 기울여야 할 부분이다.

이외에도 입찰 자격이 없는 사람들(재경매사건에서의 종전의 낙찰자, 당해 경매부동산을 평가한 감정인 등)이 입찰하는 경우 무효 처리된다. 특히 채무자 본인이 경매에 나서는 황당한 경우가 있을 수 있는데 이 또한 무효다. 다만 무자격 입찰자들의 입찰표만 무효처리될 뿐, 경매사건 자체에는 영향을 미치지 않는다.

앞서 설명한 실수들은 입찰 자체가 무효이므로 입찰보증금을 떼이는 등 금전적인 피해가 발생하지는 않는다. 하지만 적잖은 시간과 비용을 들여 경매 입찰준비를 끝내고도 이를 좋은 결과로 끌어내지 못해 발생하는 낙담과 유무형의 손실, 여기서 오는 심적 데미지는 일반 경매탈락자들에 비해서도 더 클 것이다.

기본을 제대로 아는 여러분이 되시길 기원합니다