부동산

까페에 올리는 첫 글입니다. 저희는 맞벌이부부였다가 임대 부동산으로 해방되었습니다.

여러 형태의 임대(배당) 부동산이 있겠지만 그 중에서도 매력적인 수익률을 낼 수 있는

원룸(다가구)건물 투자 사례에 대해 자세하게 써볼까합니다.

지금부터는 글을 편하게 쓰겠습니다.

원룸건물과 맞벌이 시작하기

맞벌이하던 아내가 회사를 그만두고 외벌이가 된 2008년 초 임대용 부동산을 찾던 중 끌리는

다가구/원룸 건물을 발견하였다. 아내에게 걱정말고 집에서 쉬라고 호언 장담을 해놓은 터라 

눈에 불을 켜고 물건을 찾던 중이었다. 경매사이트에서 모든 서류와 사진을 면밀히 검토한 후

황금같은 토요일을 이용해 임장에 들어갔다.

<임장>

네비게이션이 현장 도착을 알리고 차 문을 여는 순간 쓰레기 냄새가 코를 찔렀다.

먼저 반겨준 것은 쓰레기 산(?) 이었다. 건물이 상당히 오랫동안 방치되어왔다는 느낌이 왔다.

주변 사람들에게 확인해 보니 주인이 도망가고 관리가 안되는 이 집에 주변 이웃들이 쓰레기를

상당히 오랬동안 버려왔고 1년이나 넘게 방치되어 온 것이었다. 

기분은 썩 좋지 않았으나 쓰레기는 청소하면 되니 건물만 보기로 했다. 

원룸 14개/투룸 2개로 구성된 건물로 2002년식이라 그리 오래되지 않았으며, 건물의 노후 정도는 괜찮다는 판단이었다. 

타일이 몇 군데 떨어져 나간 것과 원룸 한개의 현관문이 뜯겨져 나가있는 정도였다.

그 덕분에 힘 안들이고 실내를 확인하였다. 그 방에도 역시 상상이상의 쓰레기가 방치되어 있어

숨쉬기가 어려울 정도였으나 코와 입을 막고 최대한 세밀하게 실내를 확인하였다.

조그만 주방, 화장실, 베란다, 벽장 등이 있고 주방과 방이 미닫이문으로 분리된 형태

(세입자들이 주방/방 분리형 구조를 선호하며 월세도 더 받는다)로 구조가 상당히 마음에 들었다. 

낙찰받고 청소와 기본적인 수리만 하면 된다는 판단이 섰다.

물건 상태를 확인 한 후 주변 부동산으로 향했다.

최소 4군데 이상의 부동산을 들러 두 군데는 임대 시세, 두 군데는 매매 시세를 확인하기로 했다.

한 부동산에서 자세히 임대시세와 수요에 대해 설명을 해주셨는데, 임대 시세가 월세가 25~30 정도 하며

제일 중요한 임대 수요도 풍부하다는 의견이었다. 대학교와 지하철역이 멀지 않아 대학생과 직장인에게

모두 임대를 줄 수 있다는 점도 큰 장점이었다. 다른 부동산에 확인한 결과도 비슷했다.

또 다른 부동산에서는 매수할 수 있는 원룸 건물에 대해 문의를 했다.

비슷한 물건이 감정가보다 최소 1억 이상에 나와있는 것을 확인하였다.

감정이 상당히 낮게 되었다는 느낌이 와서 입찰하기로 결정했다.

<낙찰>

친구와 함께 법원으로 향했다. 생각보다 가는 길이 막혀 법정에 들어가니 마감이 10분이 남은 상황이었다.

급한 마음을 진정시키며 봉투와 기일입찰표를 하나 받아와 입찰서를 작성하였다.

밖으로 나와 차분히 작성하고 싶었으나 시간이 촉박하여 그럴 겨를이 없었다. 시간도 없으니 고민하지 않고

계속 생각했던 가격을 써버렸다. 그날 새벽까지 고민하여 결정한 입찰가는 최저가에서 9천을 올려 쓴 금액이었다.

낙찰가 선정은 철저히 수익률과 전세가를 기준으로 하였다. 모든 방을 전세를 준 금액으로 입찰하기로 했다.

2등이 얼마를 써서 들어올지는 신경쓰지 않기로 했다. 단독만 아니기를 기도했다.

개찰 결과... 생각보다 굉장히 많은 인원이 입찰을 했다는 것에 놀랐다. 20여명의 사람들이 우르르 나가는 것이 아닌가.

어렵겠다고 생각하고 마음을 비우고 앞으로 나가지도 않고 의자에 앉아있었다.

그런데 왠걸, 최고가매수신고인으로 내 이름이 호명되는 것이 아닌가.

북적대는 사람들을 헤치고 나가 영수증을 받고 정신없이 법원을 빠져 나왔다.

<잔금>

낙찰을 받고 명도하기 전에 잔금을 먼저 내기로 마음먹고 대출을 최대한 이용하기로 했다. 

명함을 가지고 있는 모든 대출 중개인들에게 연락을 취하고 최대 한도로 대출액과 금리를 타진하였다.

상호저축은행에서 80%까지 9.9%에 대출을 해주겠다고 했으나 좀 더 낮은 금리를 원했다. 운이 좋게 1금융권에서

낙찰가의 60%정도(실제로는 조금 더)를 상당히 낮은 금리에 대출을 받을 수 있었다.(원룸 7%대는 상당히 받기 힘들다...) 

나중에 확인한 것이지만 이 대출조건이 일반적인 것은 아니었고 상당히 운이 좋게 대출이 실행되었다.

보통 다가구/원룸 건물은 1금융권에서 대출을 실행하지 않는다. 저축은행을 제외한 2금융권에서도 

좋은 조건으로 대출 받기가 상당히 어렵다. 백방으로 대출을 알아본 결과가 좋았다. 운도 따랐던 것 같다.

<명도>

잔금을 내고  바로 방문을 하였다. 초인종을 눌러 아무 반응이 없는 집은 짐이 있는지 확인해 보았는데 

총 16세대 중 4세대가 공실로 확인이 되어 그 방들은 열쇠를 바꿨다.(심의에 걸리는 내용이 있어 약간 수정 했습니다.)

초인종을 눌러 나온 사람들에게는 낙찰자임을 밝히고 별다른 이야기 없이 위로의 한마디와 함께 

전화번호만 교환하고 나왔다. 이사관련 이야기는 하지 않았다. 모든 세대가 소액임차인으로 배당받는 임차인이어서

여유있게 생각하기로 했다. 회사일도 바빠 명도에 큰 신경을 쓸 겨를도 없었다. 먼저 전화하지 않기로 했다.

예상대로 배당기일이 다가오면서 전화가 오기 시작했다.

낙찰 받으셨는데 왜 전화를 안하시냐고... 전화 기다리다 지쳐서 법원에 가서 낙찰자 전화번호 확인하고 연락한다고...

어차피 이긴 싸움이었지만 심리적인 주도권을 잡았다. 1세대는 먼저 이사 보내고 11세대는 배당기일날

명도 확인서와 열쇠를 교환하였다. 배당기일날 각자 자기 호수 앞에 공과금 정산한 것 영수증 들고 있으라고 하고

한명씩 내부 확인 및 공과금 확인하고 명도확인서와 인감증명서를 지급하였다.

전기세를 미납하여 전기계량기가 철거된 호수는 전기 계량기 설치비를 받았다. 배당기일날 명도한 11세대는

이사비를 지급하지 않았고 먼저 이사나간 1세대는 멀리서 온게 안쓰러워 보여 기름값 조로 지갑에 있던 돈을 털어 주었다.

총 명도비는 이렇게 6만원으로 해결했다.

<수리&옵션>

모두 명도를 한 후, 청소가 문제였다. 미리 열쇠만 바꾼 4세대 포함해서 미리 구입해둔 16개의 도어락을

열쇠아저씨가 바꿔 다는 동안 청소 업체 직원을 불러 청소를 시켰다.

직접 할까도 생각해 보았으나 그러다가 병 걸릴 것 같아 포기하고 한 청소업체 직원에게

앞으로 건물 청소를 맡긴다는 약속하에 저렴하게 모두 치워버렸다. 건물 관리 업체와 바로 계약하지 않고 

직원과 1대1로 계약하여 지금까지 저렴한 비용으로 청소 서비스를 이용하고 있다.

제일 신경을 쓴 부분은 새 단장을 하는 부분이었다. 오랬동안 방치되어 있어 건물 이미지가 좋지 않았다.

방산시장에서 벽지 2가지를 골라 인력을 보냈다. 건물 근처 지물포도 알아 보았으나 16세대를 하루이틀만에

도배, 장판 작업을 하기 어려워하여 출장비와 기름값을 주고 하루에 끝냈다. 비용은 얼마 차이 나지 않았다.

임대료를 최대한 뽑아내기 위해 풀옵션을 넣기로 했다.

침대는 관리가 안되면 냄새가 날 것 같아 제외하고 기타 다른 옵션은 모두 새것으로 사 넣었다.

냉장고, 세탁기, 에어콘의 옵션 3인방을 일단 16개씩 사 넣고

그 외에 TV, 가스렌지, 책상, 의자, 블라인드, 전등, 변기뚜껑, 샤워수전, 그리고 위에서 언급한 도어락까지

모두 16개씩 구입하였다. 모든 옵션 구입비용으로 1500만원정도 지출하였다.

이 덕분에 승용차를 구입할 때 약정한 선포인트를 한 번에 해결하였다 ㅋ

마지막으로 건물 출입구에 도어락과 CCTV를 달고 임대 광고판과 쓰레기 투기 금지 경고판을 달아 놓았다.

<임대&관리>

예상했던 대로 임대를 원룸 기준 월 30만원에 놓을 수 있었다. 임대를 빨리 놓기 위해

전단지 붙이기, 교차로광고, 중개사무소에 홍보, 대학교 홈페이지 홍보, 다음, 네이버 직거래 까페 홍보 등의 방법을 이용했다.

전단지 붙이기와 대학교 홈페이지가 반응이 좋았고 중개사무소에서도 깨끗해진 건물을 보고

차츰 소개를 시켜주기 시작했다. 결국 2개월 만에 모든 임대를 완료했다.

<수익&총평>

초기에는 원룸 전부와 투룸 1개를 월세로 투룸 1개는 전세로 임대를 하였다.

수익률을 계산하며 보면,

낙찰가: 37400        (단위: 만원)

취등록세, 법무비, 채권할인: 1100

대출: 24000 (연이율 7.5%, 월 150)  

  => 다가구/원룸 건물은 일반적으로 이렇게 대출을 받기는 상당히 어려우니

      자금 계획을 세우기 전에 대출을 미리 타진해 보아야 함.

옵션: 1500

도배장판, 청소비, 열쇠공임비, 전기공임비, 이동 경비 및 기타 잡비: 500

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매입 총액: 40500

원룸 보증금/월세

200/30 * 14세대 = 2800/420

투룸 1세대 전세 3500

투룸 1세대 월세 500/33

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매출 총액: 6800/453

40500(매입 총액) - 24000 (대출) - 6800(전/월세 보증금) = 9700 (실투자금)

453(월 월세) - 150(대출이자) = 303 (월 순이익)

( (303(월 순이익) * 12 개월) / 9700(실투자금) ) * 100 = 37.48% (연 이익률)

초기 1년은 위와 같이 운용하였고(연 이익 약 3600) 현재는 원룸 한 개, 투룸 한 개씩 월세를 전세로 전환하여 

투자금 전액을 회수하고 월 임대료로 240만원씩 들어오고 있다. 

결국 나는 아내와의 약속을 지키게 되었다.

아내는 일로부터 자유를 얻었고, 나는 지금까지 그래왔고, 현재도 그렇지만....

지금의 나는 원룸 건물과 맞벌이 중이다. 

위 글은 행복재테크 우리들의 경험담 月千님이 적어주신 부동산노하우입니다.

이 글로 부동산 투자법과 인테리어, 명도방법, 임대광고, 수익계산 등 전반으로 유용한 정보가 되시길 바랍니다.

감사합니다. - 행복재테크 포인트 올림