부동산 이야기
- [경매/투자] 좋은 글이 있어 펌^^ 민사집행법 개정에 대한 소고
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설춘환의 행복님
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2013.07.11 22:22
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이형구 집행관(전주지방법원·법학박사) 
1.
서론
부동산 소유개념에서 공유(共有)라는 제도를 인식 못하는 사람은 거의 없는 것으로 본다. 이미 수십년동안 익숙하게 적용과 활용을 하여 재산권 운용에 길들여져 있음이 현실에 있어서는 더욱 표면화된 것 같다. 즉, 부동산등기실무에서도 눈에 띄게 나타나는 것이 젊은 부부의 부동산취득에도 대부분이 공유로 등기를 하고 있어 종전의 공유목적과는 다소 차이가 있는 것으로 판단되는 이유를 크게 두 가지로 분류하여보면, 첫째가 절세부분이고, 다음으로 개인적 재산권 주장이라고 할 수 있는 것 같다.
이 공유관계가 강제집행단계에서 정기적이며 계속적으로 논의 대상이 되는 것이 무슨 이유 때문에 거론되고 있는지를 민사집행법상 존재하는 공유자우선매수권을 중심으로 관련법 개정에 앞서서 집행의 큰 틀에서 더 이상 소모적이고 비생산적이며 반복적인 논란이 종식되기를 바라면서 기고한다.
2. 법적 근거
가. 기존법의 내용
집행절차(경매·공매 포함)에서 공유자우선매수권 관련 법적근거는 독립적 민사집행법(2002.7.1.시행)이 출발하기 전에는 민사소송법(1960.4.4. 시행)의 강제집행편 중 제649조(공유물지분의 경매)와 제650조(공유자의 우선매수권)의 제정을 시작으로 현재 적용하고 있는 민사집행법 제139조(공유물지분에 대한 경매)와 제140조(공유자의 우선매수권)으로 이어지고 있다. 새로 제정된 민사집행법이라고 해서 구법(민사소송법)상의 내용과 별다른 차이가 없다. 국세징수법상으로는 종전에는 공유자우선매수권 관련 법령이 없다가 국세징수법 제73조의2(2006.10.27. 시행) 조항으로 공유자우선매수권을 신설하였다.
공유자우선매수권의 핵심적인 내용을 살펴보면 이해관계 있는 공유자는 공유로 된 채무자의 부동산이 집행의 대상이 되었을 때 우선매수할 수 있는데 절차상 그 시점의 시작은 관련 부동산의 매각의 공고가 있는 후로부터 매각기일인 당일 집행관이 경매대상 부동산의 최고가매수인 호창 시까지 해당경매사건의 부동산에 대하여 우선하여 매수를 신청할 수 있다는 것이다.
나. 개정안의 내용
위 2.가. 의 후단 핵심적인 내용에 터 잡아 그간 공유자우선매수권에 대하여 법률적인 면과 실무적인 면에서 많은 내용들이 그 문제점으로 대두되어 집행의 신속성을 해치고 집행목적의 근간에 반하는 결과가 표출되기 때문에 이 공유자우선매수권을 행사함에 있어서 공유자는 1회에 한하여 행사할 수 있는 등으로 법의 개정이 이루어지고 있는 것 같다.
3. 공유자우선매수권에 대한 그간의 쟁점
가. 긍정적인 분석
공유의 근원으로 돌아가서 부동산을 공유하고자 하는 개념을 살펴보면, 대부분 다수가 모여 각자의 지분에 입각한 내용을 토대로 부동산을 매수하여 부동산 사용 수익의 효과를 창출하고자함이라고 할 수 있는데 최근에는 세재의 혜택까지 고려하고 있는 것이 감지되고 있으나 어떻든 집행절차상 공유자우선매수권은 공유자가 의도한 기존의 목적이 훼손되는 것을 방지하고자함이 긍정적인 부분이 아닌가 생각한다.
나. 부정적인 분석
집행의 목적으로 접근하여보면 공유자우선매수권이 주어지는 문제점은 상당히 많은 부분에서 우려를 생산하고 있다고 할 것이다. 첫째, 매수가격의 하락이다. 집행으로 부동산을 취득하는 것은 일반 매매와는 과정이 다르기 때문에 매수희망자는 집행법원이나 한국자산관리공사가 제공하는 서면에 의하여 최초로 접근을 하여서 기본적으로 실행을 하여야 할 것이 1)사건분석을 하여야 하고, 2) 권리분석을 통하여 3) 물건분석까지 완벽하게 어우러져야 매수의 충동에서 최종적인 매수결정을 하게 되는 것이다. 이러한 과정을 실행하려면 일반매수희망자들은 적지 않는 일력과 경제적 손실을 감수하여야 가능하다. 목적물건에 법률적으로 인정되는 불리한 제한사유가 존재한다면 매수충동은 쉽지가 않기 때문에 자연히 당해 부동산은 유찰의 번복으로 가격의 하락이 이루어지고 있는 것이다.
둘째, 실무적 차원에서 검토해보면, 그간 집행법원의 담당재판부나 실무담당자로부터 또한 외부의 법률가들로부터 실무적인 절차에 대하여 의견을 제시하고 있는 주요 내용들로서는 실질적인 집행절차와 무관하게 공유자에 대한 통지를 비롯하여 집행법정에서의 특별매각조건 고지 등 다양한 소모적인 업무의 양산과 집행신속성의 결여로 이어지고 있음을 지적하고 있다. 셋째, 대법원을 비롯하여 하급심에서 이와 관련하여 계속적인 판례가 생산되고 있는 점 등이다.
4. 개정 공유자우선매수권이 집행에 미치는 영향
이와 같이 논지의 대상이 되고 있는 공유자우선매수권의 법률적 근거에 대하여 개정의 필요성이 대두되어 법무부는 오는 8월경에 집행관련법 여러 분야 개정내용 중에 공유자우선매수권 행사를 함에 있어서 공유자는 1회에 한하여 허용토록한다는 내용에 대하여 의견을 수렴하여 국회에 개정안을 제출할 것이라고 한다. 결국 공유자우선매수권을 유지는 하되 공유자로 하여금 활용폭을 제한한다는 것이라고 볼 것이다. 그러나 개정내용이 기존의 공유자우선매수권의 부정적인 결과를 소멸시킬 수가 있는지가 의문이다. 본 제도가 그대로 있는 이상은 위 3.나. 의 부정적인 내용을 불식시키는데에는 한계가 있는 것으로 받아들여지고 기존의 폐단을 안고 가는 데는 문제가 없어 보인다.
5. 마치면서
집행이라는 것은 하나의 사건이다. 그것도 법률적으로 해결해야하는 아주 중대한 내용으로 접근을 하여야 한다고 본다. 자본주의 근간인 재산권 내용의 변동이 이루어지고 있는 과정이기 때문에 더욱 그렇다. 논지의 여지가 없이 돈을 빌려준 채권자는 채권이 만족스럽게 회수되어야 하고, 빚을 진 채무자는 한 푼이라도 더 많은 빚이 청산되는 것을 바라고 있다. 여기에 매수희망자들이 매수목적물을 투명하게 파악하여 뜻밖의 피해를 입지 않도록 하고 불안과 불편이 없는 가운데 이루어지는 것이 집행절차의 큰 틀이자 이상이라고 할 것이다. 이 점을 생각한다면 공유자우선매수권의 존치에 대하여 많은 숙고와 재고가 필요하다. 사견으로는 집행의 큰 틀을 위함과 폐단을 일소하기 위해서는 모든 사람이 동등한 위치에서 출발을 하여야 한다는 것이다. 존치가 기존의 틀이라면 적어도 다른 입찰자(매수희망자)와 동등하게 매수종료시점을 한정하고 보증금을 필수적으로 제공하도록 하는 것도 일보 진보라고 할 수 있을 것이다.
