부동산

미친 전셋값, 부동산 시장도 미쳤다.

시장거래마비 및 전세폭등 유발하는 3대규제(DTI, 다주택중과, 분양가상한제) 손질해야...

과거 폭등기때 도입된 정책 그대로 둬 전셋값 폭등사태 불러...

요즘 미친 전셋값이라는 말이 유행입니다. 6월말 취득세감면이 종료되기가 무섭게 거래량이 다시 급감하고 거래절벽이 현실화되고 있는 상황에서 집을 안사고 전세로 안주하려는 무주택자들의 전세고집도 꽤나 길어지고 있습니다.

용인에서는 전세물량이 수천세대단지중 단 한개도 없는 단지도 있고 광주나 지방 일부에서는 전세값이 매매가격과 같거나 심지어 약간 높은곳까지 생겨나고 있는 기형적인 모습을 보이고 있습니다.

광교신도시는 입주한지 6개월남짓한 단지의 전세가격이 1억5000만원이나 뛰고 수도권 곳곳에서도 전세물량이 소진이 빠른편입니다. 보름전 칼럼에서 말씀드렸듯이 거래세 영구인하가 거래절벽을 막는 해법이고 나아가 거래를 막는 3대 규제(DTI,다주택중과,상한제)도 점진족으로 풀어야만 미친 전셋값을 진정시킬수 있는 해법이 될것입니다.

다행히 정부에서 어제 취득세를 한시적이 아닌 영구적으로 인하하겠다는 방침을 뒤늦게나마 내놓은 것은 다행이라 여겨집니다. 다만 지자체등이 세수감소등을 이유로 강력하게 반발하고 있어서 추후 국회통과여부는 추이를 좀더 지켜볼 필요가 있을것같습니다.

규제와 관련해서 말씀드리면, 사실 부동산시장 발목을 잡고 있는 3대 규제인 DTI,다주택중과,상한제등 지금처럼 시장 냉각기, 침체기 실정에 전혀 맞지 않는 과거 폭등기때 도입된 제도를 유지하는 것은 미친 전셋값을 부채질하고 시장을 왜곡할뿐 부동산시장 거래정상화에 도움이 되지 않는 부적절한 규제라는 생각에는 변함이 없습니다.

전세대출도 이율배반적인 정책이 아닌가 판단되는데, 집을 사라고 무주택자들에게 취득세등 감면해주면서 한쪽에서는 집 사지 말고 전세대출 왕창 받아서 전세로 들어가 살아라라고 하는 정책충돌의 아이러니가 발생하고 있습니다. 이런데도 아직도 폭등기때 도입되어 지금은 전혀 쓸모가 없고 부작용만발생하는 DTI와 중과제도, 상한제등을 하루빨리 손봐야만 시장이 정상화가 될수 있다고 봅니다.

아울러 무주택자들도 이제는 점점 집을 사지 않고 계속해서 올라가는 전세금을 전세대출을 받아 이자내며 반전세 살듯 살고 있습니다. 이사비용만도 수백만원이 깨지고 물가상승률로 인해 전세금이 야금야금 줄어드는 상황에서도 집값이 언제까지 계속 떨어질것이라고 판단하고 전세에 올인하고 있습니다.

이제 시장이 변화되면 그때는 내집마련을 미룬것에 대해 후회할 가능성도 있습니다. 미분양의 무덤이라고 2~3년전 언론에서 대서특필되었던 대구 부동산시장이 지금은 미분양은커녕 전국의 떳다방들이 다 모여있고 가격이 폭등하는 도시로 순식간에 돌변해버렸습니다.

또한 입주물량을 분석해보니, 입주물량이 하반기에 아주 폭격맞은듯 급감합니다. 평년의 몇분의 1토막도 안되는 수준으로 급감하는데 내년에도 입주물량이 많지 않습니다. 언제까지 전세로 안주할것인지, 정부정책이 조금 변화가 된다면 거래가 터질때 통상 기존 거래량의 수십배이상 늘어나면서 가격이 반등했던 과거 전철을 밟을가능성도 있는데, 이 모든 것이 시장이 비정상적인 상황이 오래되면서 나타날 수 있는 예비 부작용들입니다. 정치적 상황도 변수인데 곧 지방선거가 돌아오고 새 서울시장도 앞으로 선출될것입니다.

규제완화를 통한 거래정상화를 통해 전셋값을 진정시키고, 아울러 정부가 하지 못하는 임대주택공급을 해주는 다주택자들에게 과중한 세부담을 줄여주고 오히려 취득세는 다주택자들에게 더 낮춰줘야 거래활성화의 효과를 볼수 있을것입니다.

폭염, 휴가철에도 전셋값은 미친듯이 뛴다고 하는 뉴스가 연일 언론을 장식하고 있습니다.매매시장은 반대로 잠잠한데 여름휴가철은 한동안 이러한 상태가 더 심화될것이 명백하고 조용한 시장이 될것입니다.

비정상적인 전셋값 급등을 막고 시장을 정상화시켜 주택이 필요한 수요자들은 자금에 맞춰 주택을 구입하는데 장애물(하락우려,높은거래세,다주택중과등)이 되고 있는 시장의 불합리를 정상화시키는것이 매매시장, 전세시장 모두를 안정시키는 길이 될것입니다.

취득세 영구인하만으로는 결국 미봉책에 그칠공산이 크기 때문에 하루속히 과거 폭등기때 도입된 부동산시장의 3대규제를 풀어야 하고 지방과 같이 우선 DTI만이라도 풀거나 아니면 다주택 중과제도부터 국회에서 폐지가 되어 시장이 선순환으로 전환되었으면 하는 바램입니다.

-김부성, 부동산富테크연구소장-