부동산

내집마련과 주택연금, 노후의 최후 보루다!

노후에 웬만한 내집하나만 있어도 평생 자녀들에게 손벌리지 않고도 사망할때까지 효자역할이 될수 있다. 주택연금이라는 연금제도가 있기 때문이다.

주택연금이란 시가 9억원 이하 1주택(부부 기준)을 가진 분들이 집을 담보로 맡기고 평생 연금을 받는 상품이라는점에서 아직까지 내집마련을 하지 않고 전세와 월세를 전전하면 나중에 노후에 낭패를겪을수밖에 없다.

왜냐하면 전월세 보증금을 담보로 가입되는 연금형상품은 없기 때문이다. 말 그대로 전세나 월세는 무조건 거주해야 하기 때문에 여유자금을 통해 연금형 상품에 가입해야 하는데 그럴만한 여유가 없는경우가 많기 때문이다.

보통 금융권이나 보험업계에서는 부동산시장이 침체되면 주택을 팔아서 금융상품이나 보험상품에 가입하라는 권유를 많이 하게된다. 그러나 과연 금융권의 말대로 그대로 해야할까?

금융권에서 즉시연금이라는 상품이 얼마전까지 불티나게 팔렸는데, 내돈을 금융권에 맡기고 연금을 받는형식이다. 그런데 수수료가 소위 장난이 아니다. 통상 10%수준의 수수료가 발생되는데, A씨는 10억원을 즉시연금에 가입하고 1억원의 수수료를 떼이고 나머지 9억원을 이율계산하여 내돈을 남에게 맡긴후 남에게 돈을 연금처럼 받는형태가 즉시연금이다.

보험권의 종신보험이나 변액보험등도 판매수수료등이 높아 재무설계사들이 많이 권유하는 상품인데, 사실 투자라기보다는 실익없는 경우가 적지 않아 같은 돈을 다른 부동산종목에 투자해서 수익을 내는경우와 비교해서는 참으로 싱거운 상품이라는 소리를 고객들이 많이하곤 한다.

필자는 강연회나 강의때 노후에 확실하게 나올수 있는 연금형 수입은 공무원연금과 국민연금 그리고 주택연금이라고 단언한다. 어설픈 수익형상품이라고 하는 상가나 도시형생활주택등에 잘못투자해서 별다른 실익없이 은행이자만도 못하거나 몸고생 마음고생하면서 손해를보는경우를 많이봤고 허황된 월세수입 환상으로 인해 원금을 손해보는경우가 적지 않은 수익형 부동산상품의 리스크등에 대해 강조하는경우에 하는 멘트로 자주 쓰고 있다.

주택연금은 내집에 계속 살면서 평생 사망할때까지 연금을 수령할수 있고 사망시 그동안 받은 연금액이 주택평가금액보다 적으면 차액은 자녀에게 고스란히 돌아가게 된다.

필자가 주택연금이 상당한 메리트가 있다고 강조하는 이유는 단순히 연금이 평생 따박따박 정부에서 지급하는 상품이라서가 아니다. 바로 내가 연금을 받으면서 현재 거주하는 집을 팔 필요가 없는데다, 생활비가 여의치 않아 집을 팔 때 전세로 옮기면서 높은 전셋값을 지불하고 남는 차액만으로는 도저히 저금리시대에 주택연금에서 받는 금액수준의 이자나 연금형수익을 받을수 있는 상품에 가입하기가 거의 불가능하기 때문이다.

예컨대, 금융권에서 부동산은 이제 끝났으니 집을 하루빨리 처분하고 전세로 가거나 평수를 줄여서 이사를 가고 남는 자금으로 즉시연금이나 보험을 가입하라고 하는 경우에, 5억원짜리 주택을 처분하여 전세로 가는경우에는 평균 전세가비율이 60%수준이므로 현재 거주하는 주택과 거의 같은 평수와 입지여건을 갖춘 주택으로 전세를 가려면 3억원짜리 전세를 얻어야만 한다. 남는돈은 2억뿐이다. 2억을 은행에 넣거나 즉시연금상품에 가입하더라도 한달이자(연금)는 고작 50만원이 될까말까다.

반면, 주택연금은 현재 5억짜리 집에서 살면서 5억짜리 주택가격을 평가받고 그 액수에 따른 이율(5억원)을 계산하여 연금을 받기 때문에 연령에 따라 앞서의 즉시연금이나 은행예금을 넣는경우보다 무려 3억원의 가치를 더 계산받아 연금을 수령하게 된다.

조금 심하게 말하면 3억짜리 전세를 공짜로 살면서 현재의 주거의 질을 그대로 유지하는 삶을 살면서 연금을 평생동안 사망시까지 받고 남으면 상속, 장수하여 주택가액이 연금보다 부족하더라도 문제가 안된다. 여기에 국민연금까지 추가되면 노후 안전판은 상당부분 갖추게 되는것이다.

결국 노후에 믿을건 자식이 아니라 내집인셈이다. 내집에 살면서 평생 연금을 받는 주택연금은 노후에 큰 효자가 될수밖에 없는셈이다. 그런데도 금융권이나 부동산비관론자들은 집을팔아 전세로 월세로 옮기라고 강요한다.

마침 오늘(8월1일)부터 주택연금 가입연령이 완화되어 시행된다. 기존에는 부부모두 나이요건을 충족해야 했지만 오늘부터는 주택 소유자만 60세 이상이면 주택연금에 가입할 수 있게 된것이다. 공동 명의의 주택을 소유한 경우에는 부부 중 연장자가 만 60세 이상이면 주택연금에 들 수 있어 주택연금 가입이 예전보다 더 완화되어 주택연금은 이제 노후생활 안전판으로 노후의 가장 확실한 연금형 상품이 될것으로 보인다.

무주택자들과 전월세 난민들은 계속 올라가는 전월세 보증금을 집주인에게 올려주면서 이사갈때마다 수백만원씩 깨지는 불편한 생활보다는 이제, 집값이 많이 내린 시점에서 상황과 여력에 맞는 알맞은 내집한채는 마련하는것이 좋다고 본다.

내집한채만 있어도 노후가 두렵지 않은것이다. 전월세 비용없이 내집에서 살면서 내집 평가금액전체를 계산하여 연금을 사망할때까지 받을수 있는 주택연금, 이젠 믿을건 수수료가 10%수준인 즉시연금이나 보험상품이 아니라 내집에서 내가 살면서 사망할때까지 평생 정부가 보증하는 확실한 주택연금으로 노후의 안전판을 삼는것이 훨씬 유리하다. 내집마련과 주택연금이 향후 노후생활 최후 보루가 될것이다.

-김부성, 부동산富테크연구소 대표

-네이버카페: [김부성의 부동산스터디] 매니저-