부동산

안녕하세요 설춘환입니다

오전에는

김포CC에서 최선을 다한 경기

오후에 사무실에 와서 일하다가 문득

경매와

NPL에서 가장 중요한 것 중의 하나인 배당에 대해서 알아보기로 하구요

등기부등본상에 권리들이 어떤 순서로 배당되는지 몇가지 간단한 케이스를 통해 설명합니다

먼저 등기부등본상에 채권만 있을 경우에 

1. 2013년 2월 20일자 가압류 청구금액 1억

2. 2013년 4월 25일자 가압류 청구금액 1억

3. 2013년 6월 21일자 가압류 청구금액 1억

만약 등기부등본상에 위와 같은 권리들이 있다면

일반매매로 위 부동산을 매수할 때 위와 같은 등기부등본상에 가압류 3건이 있으면

최소한 3억원을 제하고 매매대금을 지불해야 할 것임

즉 떠안고 차후에 위 가압류 3건은 여전히 매수를 하고 나서도 등기부에 기재되어 말소되지 않는다

만약 매수인이 지우려면

해방공탁이라는 제도를 활용해야할듯 합니다

만약 위 부동산이 경매가 진행되어 2억1천만원에 낙찰되어 배당을 해주어야 한다면

각각 7000만원씩 배당받습니다 

채권은 우선변제권이 없어서 각 채권자는 다음과 같이 배당받습니다

배당공식은?

배당할금액(2.1억) * 나의채권액(1억)/총채권액(3억)

가압류라는 제도의 약간 어설픈 부분

우선변제권이 없어서 후순위채권자와 지속적으로 안분배당을 해야하는  안타까움

채권 채무관계가 있어서 가압류를 해두는 것은 우선변제권이 없어서 썩 유쾌한 제도는 아니죠?

만약 등기부등본상에 물권만 있을 경우에 차후 문제가 된다면?

1. 2013년 1월 20일자 근저당권 채권최고액 2억(실제 채권액 1억)

2. 2013년 2월 14일자 전세권 청구금액 1억

3. 2013년 4월 25일자 근저당권 채권최고액 3억(실제 채권액 2억)

만약 일반매매로 어떤 부동산을 매수할 때 위와 같은 등기부등본상 처럼 권리상에 하자가 있다면

1) 먼저 최악의 경우에 6억원을 제하고 매매대금을 지급한다(실제로는 4억원 제하고)

2) 위 1과 제3은 각 실제채권액으로 감액등기할 수 있지요?

단, 채권자의 동의가 필요합니다

감액등기의 중요성^^

위와 같은 근저당권등은 매수인이 근저당권자의 동의를 얻으면 채무자의 지위를 면책적으로 승계할 수 있습니다

(채권양도와 달리 반드시 채무인수는 채권자 동의 필요)

채권양도는 채권자 맘대로^^ 가능

채무인수는 채권자의 동의 필요합니다

위와 같은 권리들이 등기부상에 기재되어 있다가 부동산이 경매가 진행되어 3억원에 낙찰되어 배당이 이루어진다면

1번 근저당권이 우선변제권 있어서 1억원을 우선변제받고(근저당권의 우선변제권은 채권최고액을 한도로 한 실제 채권액)

2번 전세권이 1억원을 배당받고,

3번 근저당권이 나머지 1억원을 배당받는다 아시겠죠?

이게 바로 물권의 우선변제권

채권자들이 못 받은 채권액에 대해서는 별도로 채무자를 상대로 금전채권에 대한 소송 후 채무자의 재산을 찾아 강제집행하는 단계로 진행하면 될듯 합니다

어렵지 않죠

배당이 정말중요합니다

보다 중요한것은 

배당은 결과가 아니라

순서가 보다 중요하다는 점 꼭 유념하세요

배당순위도 상당히 중요하지요

물권과 채권

물권의 우선변제권

채권은 우선변제권 없다는 걸

대표적으로 가압류가 말입니다

가압류와 가처분의 차이등

재테크를 통해 돈을 버는 사람은 준비된 사람입니다

멋진 행복한 성공이루시고

늘 만사형통하시길 기원합니다