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[칼럼87] 위례신도시에 강남부자들이 몰리는 이유

수도권에서 부동산시장이 침체된 가운데, 유독 실수요자들은 물론 투자자들까지 몰리는 지역이 있다. 소위 강남부자들과 강남사모님들이 한번은 들르는곳이 바로 강남권 대체신도시 위례신도시다.

작년까지만 해도 강남부자들이 단골 코스로 찾던 지역이 세종시였는데, 올 상반기 들어 분위기가 갑자기 위례신도시로 이목이 집중되면서 강남권에서 내집마련을 노리는 중산층 수요자들은 물론, 투자가치 측면에서 접근하는 강남권 부자들의 발걸음도 빨라진 상태다.

올 상반기 분양시장의 최대 대어(大魚)였던 위례신도시 분양시장은 그야말로 용광로와도 같았다. 판교신도시 마지막 물량이나 마찬가지였던 주상복합 알파리움의 높은 경쟁률과 청약열기를 뛰어넘는 흥행성적으로 상반기 고전을 면치 못하던 수도권 분양시장에 유일한 구원투수였다고 해도 과언이 아닌셈이다.

예컨대 위례신도시 래미안과 위례신도시 힐스테이트의 경우, 일부세대에서 각각 400:1, 38:1에 육박하는 경쟁률을 보이면서 침체된 수도권 분양시장에서 무풍지대가 되기도 했다. 평균경쟁률만 수십대 1에 달했다.

또한 이들 용호상박을 다투던 두 개의 최고 브랜드 아파트(현대,삼성) 분양의 각축전에 밀려 초기 고전하던 위례신도시 현대 엠코타운 플로리체 물량역시 최근 한달사이 위례~신사선 확정발표로 인해 위례중앙역 역세권 단지로 확정되고 동시에 위례래미안, 위례힐스테이트의 낙첨자들이 대거 몰려들면서 미분양 잔여세대 수백개가 순식간에 동나기 직전까지 가는 기염을 토하기도 했다. 현재 일부 잔여세대 10여개남짓 위주로 극소수 세대만이 남아있는 상황이다.

아울러 상반기 보금자리 물량이었던 에코앤캐슬 물량의 경우에도 위례~신사역 확정 발표이후 그동안 남아있던 저층세대 수십여개가 2-3주만에 100% 계약율을 달성하며 계약마감을 하는등 위례신도시만큼은 판교이상의 열기를 내뿜으며 단연 수도권분양물량중 가장빠른 품절지역으로 등극하는 상황을 보이고 있는것이다.

그렇다면 위례신도시에 실수요자들과 투자자들이 모두 몰려드는 이유와 상반기에 기 분양된 물량의 분양권 잠재적 프리미엄이 고공행진하는 이유는 무엇일까?

우선 가장 중요한 것은 입지가치다. 강남권에선 향후 위례신도시만큼 대규모의 택지개발지구를 조성하기 불가능하다. 그에 반해 분양가는 저평가가 상당하다. 강남권 보금자리위주의 소규모 단지로 조성되는 세곡지구와 내곡지구의 시세보다 저렴하고, 판교 평균시세보다도 3.3제곱미터당 수백만원이상 저렴한 분양가여서 투자가치가 명백하다는 인식이 확산되자 수요가 몰리는것이다.

전문가 상당수는 향후 위례신도시는 세곡지구와 내곡지구의 시세를 뛰어넘을것이 확실시된다고 입을 모은다. 입지여건이 빼어난 판교신도시 시세도 중장기적으로는 뛰어넘을것으로 보는 견해가 많은데 필자역시 이에 동의한다.

필자는 향후 수도권 경부라인 시세는 강남권대비 신도시 기준 강남>위례>판교>광교>동탄2>동탄1순으로 형성될것으로 예상한다. 그렇다면 현재 분양가 수준인 3.3제곱미터당 1500만원대~1700만원대 분양가 수준은 현재의 내곡,세곡지구는 물론 판교신도시보다도 훨씬 저렴하고 광교신도시 역세권예정 중심부 단지 시세와 비슷한 상태다.

광교는 판교시세 아래에서 형성되는 지역인데, 판교역시 향후 5년~6년 정도 지나면 새아파트로 위용이 드러나는 위례신도시에 그동안 메고 있던 신도시 챔피언 벨트를 내줄수밖에 없을것으로 보인다. 그렇다면 위례신도시의 중심 역세권단지의 분양가가 판교도 아닌 광교신도시 시세와 비슷하다면 광교보다 두단계나 위에 있는 위례신도시의 저평가가 상당하다는 결론에 이른다. 이 때문에 현재와같은 극심한 시장침체기에 청약열풍과 단기간 품절분양이라는 수식어를 달고 나홀로 호황을 누리는 지역이 된것이다.

아울러 인근 개발계획과 기반시설확충이 꾸준히 진행되고 있고, 강남인근에 더 이상 위례신도시만한 대규모 강남권 대체도시를 만들기 어렵다는 희소성과 새아파트라는 메리트가 작용하면서 강남권 실수요자들이 남진하고, 판교,분당,광교권 주택보유자들과 중산층이상 거주자들이 북진하면서 위례신도시는 강남과 판교이남권 수요를 흡인하는 빨대역할을 하는 최고의 신도시가 될 가능성이 높아보인다.

강남부자들의 투자대상지역, 강남권 전세거주자들의 내집마련 대상지역, 그리고 판교, 분당, 광교권 수요자들이 갈아타야 할 지역으로 위례신도시를 가장 먼저 노리고 있는 상황이어서 향후 하반기 10월이후 분양물량에도 상당한 이목이 집중되고 있는 실정이다.

위와같은 내용을 종합한다면, 지난번 칼럼에서도 잠깐 언급했듯이 위례신도시는 판교,광교,동탄같은 강남권의 수도권 위성도시가 아닌 강남 그 자체라고 볼수 있다. 이로인해 강남권 대체주거지로서의 위상이 높아짐은 물론 공급이 수요를 따라가지 못해 가격이 상승하는 지역으로 급부상할가능성이 높은 지역이며, 판교신도시가 그랬듯이 초기에 분양을 받거나 초기에 선제적으로 입성하는 수요자들이 나중에 입성하는 수요자들에 비해 높은 프리미엄 차익을 보았듯이 위례신도시도 판교신도시의 전철을 그대로 밟을가능성이 높다.

위례신도시 하반기 분양물량도 관심을 기울여야 하는 이유와 현재 극소수 저층 잔여세대가 남아있는 물량도 고려해봐야 할 이유가 바로 여기에 있다고 볼수 있다. 과거 판교신도시에 저층이라고 해서 계약을 하지 않았던 많은 당첨자들은 이후 프리미엄이 치솟고 로얄층과 저층간 프리미엄 갭이 생각만큼 크지 않아 상당한 후회를 하는 분들이 많았다.

위례신도시내에서 같은단지 저층에서 로얄층으로 갈아타거나 위례신도시내 다른단지로 갈아타는것은 약간의 차액을 주고 갈아타면 되기 때문에 상대적으로 갈아타기가 쉬운편이지만, 다른지역에서 위례신도시로 갈아타려면 향후 점점더 높은 프리미엄이 형성되기 때문에 상당한 댓가를 지불해야 하는것이다. 심지어 위례신도시 저층으로도 갈아타는데 상당한 댓가가 지불된다.

하반기 6개블럭 분양예정물량(주상복합3개, 보금자리1개포함)에 대한 분석은 다음칼럼에서 다뤄보고자 한다.

-김부성, 부동산富테크연구소 대표

-네이버카페: [김부성의 부동산스터디] 매니저-