부동산

-6억원 이하 실수요자대상 매물만 국지적으로 움직일듯

-취득세  소급적용없이는 거래 절벽 우려

-올가을 전월세난 해소에는  역부족 

-LTV,DTI  등 금융규제완화 빠져 지속적인 수요진작 한계

-임대인에 대한 지원책이 빠져 아쉬움

-미국출구전략, 인도등 신흥국 경제불안으로 정책효과 반감 우려

정부가 서민과 중산층의 주거 안정을 위해 전세수요의 매매수요 전환, 임대주택 공급 확대, 전•월세 부담 완화 등을 핵심으로 하는 ‘8ㆍ28 전ㆍ월세 대책’을 발표했다. 주택거래시장 침체가 장기화되면서 주택 수요자들이 전세시장으로만 쏠리는 바람에 가을철 전세난이 심각해질 것을 우려했기 때문이다.  정부의 이번대책으로  주택가격이 살아난다고 본다면 실수요자들이 선호하고 취득세 영구인하혜택의 직접적 영향을 받는 6억원이하 주택이 혜택을 볼것으로 본다.  

8ㆍ28 전ㆍ월세 대책 문제점과 보완점   

 이번대책은 방점은  대부분 매매활성화에 찍혀 있고 임대차 수급을 비롯한 전월세 정책은 상대적으로 빈약해  당장  가을 이사철을 맞아 당장 전월세시장을 잡기는 힘들것으로 보여진다. 더구나 취득세 영구 인하 등 핵심 대책은 국회 통과 여부에 따라 시행 시기가 늦어질 수 있어 국회통과전까지는   거래절벽 현상이 나타날수 있다. 더욱이 이번 대책의 수혜자가 다주택자라는 점도  야당의 반대 등으로 원안대로  국회 통과가 쉽게 될런지 미지수다.

 또한 미국출구전략, 인도등 신흥국 경제불안과 시리아 사태등으로  국제정세가 불안함만큼  주택매수보다 오히려  전월세 수요만 더 증가시킬수도 있다.

정부의도대로 주택 거래 본격 활성화를 유도하려면 생애 최초 주택구입자뿐 아니라 과거 보유 경력이 있는 현 무주택자에게도 저리 대출 등 혜택을 받을 수 있도록 함으로써 전•월세 상승 압박의 '퇴로'를 열어줘야 한다. 또한 다주택자들이나 임대사업자들에 대한 시각을 달리해  주택가액에 관계없이 의무임대기간을 대거 단축시켜주거나  이들이 여유주택을 장기임대한다면   매매뿐만 아니라  상속 증여시에도 세금 감면과 같은 강력한  수요유인책도 필요하다.

월세 소득공제율을 50%에서 60%로, 소득공제 한도는 300만원에서 500만원으로 확대하는 방안의 경우도 자칫하다가 월세증가폭만 높이는 역할을 할수도 있다.현재의 소득공제율과 한도 내에서도 소득 노출을 꺼리는 임대인인으로 인해 소득공제 신청을 쉽게 하지 못하고 있고 자칫 하다 공제 금액이상으로 추가월세를 요구할수  있어  세입자와 분쟁의 씨앗을 남길 여지도 충분하기 때무이다.월세 소득공제가 효과를 발휘하기 위해서는 집주인에게도 재산세와 양도세감면등 실질적인   혜택이 돌아가야 한다

 저소득층에 월세보조금을 지급하는 주택바우처제도도  과거 이명박정부 초기에도 추진됐지만 정부의 재정부담과 임대료 인상 등의 부작용 등으로 좌초된 바 있고 바우처 금액만큼 월세가 더 올라가는 부작용도 있기 때문에 면밀히 문제점을  보완후 시행해야 한다.

무엇보다 이번 대책에서 빠진 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 등 주택 대출 규제를  과거처럼 은행 자율로 맡기는 방안이 추진되야만  지속적인 주택수요를 일으키는데  효과를 발휘할 것이다.

끝으로 서민들의 주택구입촉진과  　 금융리스크를 줄이기 위한 저리의 장기 모기지제도 도입은 참신한 발상이나 주택 가격하락기나 가계부채 급증기엔 맞지 않을수 있다.국민의 혈세 등으로 구성된  국민주택기금이 집값하락이 고착화되면 기금 손실과 임대주택등으로 사용될 기금부족난에  처해질수 있기 때문이다.

8ㆍ28 전ㆍ월세 대책 주요 내용

○매매 유도•공공임대 공급 확충

 전세입자들을 매매시장으로 돌리기 위해 국민주택기금을 풀어서 ‘근로자•서민 구입자금’을 지원키로 했는데 대출 대상에 주거용 오피스텔을 포함하고 소득요건(현행 부부합산 4500만원→6000만원), 대상 주택(3억원→6억원 이하), 대출한도(1억원→2억원)를 각각 확대한다. 금리도 현행 연 4%에서 연 2.8~3.6%(소득•만기별로 차등화)로 낮춘다.

주택금융공사의 장기•고정금리 분할상환 방식의 모기지 공급도 확대한다. 올해 21조원의 예산을 책정하고 내년에는 24조원까지 늘린다. 장기 주택담보대출에 대한 소득공제 요건도 확대한다. 현재는 무주택자가 기준시가 3억원 이하 주택을 구입할 경우 공제를 해주는데 대상 주택을 기준시가 4억원으로 높인다. 또 무주택자뿐만 아니라 1주택자가 집을 바꾸기 위해 장기 주택담보대출을 이용해 다른 주택을 산 경우에도 과세 종료일까지 기존 주택을 처분하면 공제해준다.임대주택 공급도 확대한다. LH(한국토지주택공사)는 연말까지 매입•전세 임대주택 2만3000가구(수도권 1만3000가구)를 공급하고 이 가운데 가을 이사철인 9~10월 8400가구(수도권4500가구)를 풀어 전•월세난을 최소화할 방침이다. LH가 보유한 준공 후 미분양주택 2000가구도 다음달부터 임대주택으로 활용한다. 민간 임대주택을 늘리기 위해서 임대사업자 대출한도(6000만원→1억5000만원)를 확대하고 대출금리(연 5%→2.7~3%)는 낮춰준다. 또 5년 이상 임대 때 6년째부터 장기보유특별 공제율(연 3%→5%)을 확대하고, 소형주택 임대사업자의 소득세와 법인세도 20% 감면해 준다.

○세입자 지원 확대

월세 전환에 따른 세입자의 주거비 부담을 줄이기 위해 연소득 5000만원 이하 세입자의 월세 소득공제한도(연 300만→500만원)와 공제율(월세지급액의 50%→60%)도 확대된다. 월세로 매달 100만원을 내는 세입자의 경우 소득공제금액이 현재 300만원에서 500만원으로 200만원 늘어난다.

주택임대차보호법에 따라 보장되는 전세보증금도 최근 전셋값 상승에 맞춰 내년부터 보증금(서울 기준 7500만원→9000만~1억원)과 우선변제금(2500만원→3000만~3400만원) 기준을 높이기로 했다. 집값이 전세보증금과 주택담보대출금액을 합한 금액을 넘어버린 이른바 ‘깡통주택’으로 인한 세입자 피해를 막기 위해 대한주택보증이 전세보증금 반환을 보증하는 상품도 신설할 계획이다.

저소득층을 대상으로 내년 하반기부터 주택바우처(보조금) 제도를 시행한다. 저소득가구(최저생계비 두 배 이내 소득)의 전세자금 지원 요건도 완화해 수도권의 경우 최대 대출한도가 5600만원에서 8400만원까지 늘어날 예정이다.

○9~10월 가을 이사철 ‘전셋값 불길’ 잡기 한계

 전세가격을 당장 끌어내리는 ‘직격탄’이 없고 LH 등의 임대주택을 늘리더라도 올가을에 신속하게 확대하기는 어려울것으로  본다.

실제 하반기 수도권 입주 물량은 지난해 같은 기간의 절반 수준이다.

적어도 집값이 더 이상  떨어지지 않는다는 확신이 서지 않는 한  취득세 영구인하만으로  전세수요를 매매수요로 대거 돌리는 게 쉽지 않다

취득세율 1%가 적용되는 6억원 이하 주택은 전체 주택 재고량의 94.3%(수도권 89.3%)에 달한다. 여기에 연 1∼2% 저리로 받을 수 있는 수익과 손익 공유형 주택담보대출(모기지)이 공급돼 집을 사려는 실수요자 입장에선 주택 매입, 보유, 매각 등 위험(리스크)과 부담이 상당히 줄어들었기 때문이다.특히 생애 최초 주택 구입자가 연내 주택 매입에 나서면 연 1∼2% 저리 대출, 취득세 면제, 5년간 양도소득세 감면 등 혜택을 받을 수 있다.취득세율 인하가 현실화하면 다주택자도 6억원 이하 주택을 추가로 살 때 적용되는 취득세율이 현재 4%에서 1%로 대폭 내린다.