부동산

경매와 공매의 차이점...

1. 경매(민사집행법 적용, 법원이 담당)

- 정의 : 개인ㆍ법인이 빚을 갚지 못할 때 국가가 담보 처분을 중개해 채무관계를 정리해 주는 것

- 입찰방식 : 법원에 직접 나가는 현장입찰이 원칙

                  까다로운 권리분석을 낙찰자가 직접 해야 한다

                  이해관계자가 낙찰대금 중 10%를 공탁하면 매각 결과에 대해 항고할 수 있다. 

                  낙찰될 때마다 가격이 떨어지는 비율(저감률)을 법원이 자율적으로 정할 수 있고  1회차부터 2~30%씩

                    떨어지는게 일반적

- 대금납부 : 경매는 통상적으로 낙찰허가 결정 후 30~45일 내에 일시불로 납부해야 한다.  

                  대금을 미리 내도 이자 감면 혜택을 받을 수 없다.  

                  매수자 명의 변경도 불가능하기 때문에 대금 납부를 할 수 없으면 포기해야 한다.

                  대금을 모두 납부하기 전엔 경매 물건을 점유할 수 없다.  

                  잔금을 납부하지 않아 몰수당한 보증금은 채권자에게 돌아간다.

                  경매로 입금된 대금은 배당금에 포함된다

- 낙찰 받은 후 잔금을 납부하기 까지는 취소 등이 가능

- 전소유자나 세입자가 비워주지 않으면 인도명령을 통하면 된다.

2. 공매(국세징수법 적용, 자산관리공사(캠코)가 담당)

- 정의 : 밀린 세금을 받기 위해 국가가 행정처분하는 것

- 입찰방식 : 전자자산처분시스템인 온비드(www.onbid.co.kr)를 이용

                  공매는 압류 물건을 제외하면 캠코가 권리분석을 책임진다.

                  이해관계자가 매각결과에 대해 항고할 수 없다

                  저감률은 1회차부터 10%를 떨어뜨리며 최초 공매가 대비 절반 아래로는 값을 내릴 수 없다.

- 대금납부 : 1000만원 미만 금액은 매각 결정일부터 7일 이내, 1000만원 이상 금액은 60일 이내에 납부하면 되지

                      만  1개월부터 최대 5년간 분할 납부도 할 수 있다.  

                  계약이행중 대금을 선납하면 이자도 감면받는다.  

                  할부 구입시 매수자가 납부할 능력이 되지 않으면 명의 변경도 가능하다.

                  대금을 3분의 1 이상 납부하면 점유할 수도 있다.

                  대금 납부에선 압류는 공매라도 경매와 거의 비슷하게 진행되므로 확인해 봐야 한다. 

                  공매로 입금된 대금은 국가나 지방자치단체에 귀속된다.

- 낙찰 후 매각결정허가서를 받으면 잔금을 내기 전이라도 공매의 취소가 불가능

- 전소유자나 세입자가 비워주지 않으면 명도소송을 하여야 한다.

한국자산관리공사 참조