부동산

안녕하세요 설춘환입니다 

밤 늦은 시간입니다

즐거운 연휴를 보내셨나요?

이번 시간에는

법원경매 아파트 입찰시 권리분석 및 현장분석 경매강의를 하고자 합니다

9월24일 화요일 밤7시10분부터 - 5주간에 걸친 경매 + NPL반 강의도 진행되는데요

국내 가장 공신력있는

경매 +NPL을 한방에 끝냅니다

먼저

법원경매는

채권채무 관계에서

채권자가 채무자에게 판결문 같은 집행권원을 가지고 법원에 경매를 신청하거나

또는 채권자가 채무자에게 근저당권 등 담보권을 가지고 법원에 경매를 신청하거나 해서 진행되는 경매입니다

특히

일반인들에게 가장 많은 관심있는 경매물건이

아파트 경매입니다

이유는

아파트가 가장 많고 접하기 쉬운 물건입니다

먼저 아파트 경매에서

현장분석이 중요하지요

경매강의를 할때에도 가장 많이 언급되는 종목도 아파트입니다

현장분석에서

교통

교육

단지

세대수

브랜드

평면도

보존상태

주차장

층향

미래가치 등등

여러분

현장에 답이 있다는 말이 있습니다

자 여러분

만약 내가 아파트를 낙찰받고 싶다고 생각한다면

현장에 가서

위에 언급된 내용들을 하나씩 점검합니다

어떤것이 좋은 것이지는 여러분도

느낄 수 있을 겁니다

이후에

맘에 든다면

이제는 권리분석이지요

권리분석요령 쉽습니다

자 먼저

등기부등본 발급을 받아서

1. 말소기준권리를 찾는다

가압류

압류

근저당권

저당권

담보가등기

경매등기

중에 등기부에 가장 먼저 기입된 것

접수번호가 가장 빠른 것

낙찰되면 말소기준권리 포함 이후의 권리상의 하자는 말소된다

문제가 되는 것은

말소기준권리보다 앞서서 등기부에 기재된

가처분

가등기

지상권

지역권

전세권 등은 부담이다

요런것  있으면 전문가에게 한번만 더 확인한다

매각물건명세서를 통해서 다시금 확인한다

2. 선순위임차인 확인해야한다 

선순위임차인은  - 말소기준권리보다 앞서서 대항력을 갖춘 임차인

선순위임차인의 중요성 - 선순위임차인이 배당요구를 했건 하지 않았건 못받은 보증금은 낙찰자가 떠안아야 한다는 점

임차인의 대항력은

주택이라면 점유+전입신고 다음날 0시에 대항력이 발생한다

그러면 다시

1. 말소기준권리 - 등기부통해서 확인

2. 대항력은 - 전입세대열람해서 임차인의 전입신고날짜 확인한다

만약 전입신고한 자의 전입신고날짜가

말소기준권리와 같거나 느리다면 선순위임차인은 없다

그럼 선순위임차인 문제는 없는것이다

전입세대열람은

신분증 + 경매정보지 - 관할주민센타에 가서 확인한다

반드시 관할주민센타

이후에

아파트 관리사무소에 가서

체납관리비 확인 - 전용부분만 판례상으로 인수

요런식으로

현장분석 후에

권리분석 후에

특별한 하자 없으면

매각기일에

신분증

도장

입찰보증금 가지고

입찰법정

최종적으로 매각물건명세서 확인하고

입찰표 작성해서 입찰

이후에 1등이면 낙찰

2등부터는 패찰이라고 한다

일단 여기까지

여러분

결코 경매 어렵지 않아요