부동산

안녕하세요  부룡입니다.

며칠전 8.29 부동산 대책이 발표되었습니다.

결론부터 말씀을 드려  깜짝 놀란 정도는 아니지만 그래도 그동안 돌아다니던 이야기에 비해서는

예상밖으로 더 풀어줬다라는 생각입니다.

세상은 역시 문제가 발생하면 이를 당연히 극복하려 한다라는 기본적인 상식을 벗어날 수 없다라는 원칙을

다시 한번 느끼게 됩니다.    

왜냐하면  지금의 대책은 부동산 시장이 고사됨으로써 나타날 수 있는 다른 위기들을 벗어나고자

결국 부동산을 살리는 방향으로 가려 할 수밖에 없다는 당연한 결과로 보이기 때문입니다.

그동안 부동산 시장이 수요와 공급의 시장원리가 엉켜버린데다가 심리적 위축감으로 인해 잘못하다가는

부동산 하락과 함께 금융시장 부실, 건설사 부실 등으로 경제 전반이 더 위험해질 수 있을 것이라는

심리가 존재했었으니까요.

정부의 많은 고민 끝에 대책 마련

특히 정부가  많이 고민한 것이 보입니다.

DTI 해제에 대해서는 물론 긍정적입니다. 

내년 3월까지 한시적인 것으로 표현하긴 했지만  그 말속에는 정부의 속 뜻이 숨겨져 있습니다.

그동안 DTI를 5~10%정도 해제할 듯 했던  언론의 발표와는 달리 한시적이긴 하지만 

강남 3구를 제외한 DTI 완전 해제라는 이야기는 부동산시장에 변죽만 울리다가는 이도 저도 안될 것 같다는

정부의 시각을 표현한 것이라 봅니다.

어차피 중요한 건  더 이상 부동산 시장의 고사를 막아야 한다는 것이라고 보았다는 것이니까요.

다만  내년 3월까지 한시적 해제라는 말은  이번 DTI 해제로 인해  나타날 수 있는 곱지 않은 시선들을 

감안한 립서비스라는 생각이 드네요.

만약 이번 해제로 인해  또 다시 부동산이 상승한다면  다시 규제를 할 거다 라는 여지를 남겨둠으로서 

혹시 부자들의 정부라고 우려하는 또 다른 시각을 가진 분들의 입장도 고려한 모습이라는 것이지요. 

그렇다고 해서 바로 부동산 시장이 상승할 수 있을까요?

개인적인 생각으로는 이번 해제로 인해서  부동산 시장이 곧바로  풀릴 거라 보지는 않습니다.

왜냐하면 실제 투자여력이 있는 사람들의 투자에 대해서는 배제된 정책이기 때문입니다.

또한 DTI가 풀리긴 했지만 그 위에 남아 있는 LTV가 축소된 채로 그대로 남아 있기 때문에 단순히

대출이 쉽게 증가할거라 보기도 어렵습니다.

지금의 DTI 해제는 부동산을 사라는 의미가 아니라 그동안 부동산 규제로 인해 순환이 안되고

막혔던 혈관 속에 혈전 용해제를 투입한 상황과 같다는 측면으로 보시는 것이 좋을 것 같습니다.

혈전용해제가 투입되었다고 해서 바로 혈관뿐 아니라 몸이 정상으로 돌아오는 것은 아니기 때문입니다.

바꾸어 말해 아직 정상적인 몸상태는 아니니 먼저 밥도 잘 먹고 약도 잘 먹으면서 몸조리 잘 해야 하는 시기가

아직 남아있다는 이야기입니다.

혹여 금번 정부의 정책에 대해 바로 투자를 하라는 신호로만 보는 오해가 없으셨으면 좋겠습니다.

하지만 부동산 회복은 그리 쉬운 문제가 아니다.

과거 IMF 시절도 지금보다 더 확실하게 풀었지만 시장이 다시 온기를 되찾는데는  꽤 많은 시간이 걸렸습니다.

또한 아직 많은 사람들에게 인구 감소와 개인 부채의 증가로 인해 “이미 부동산은 끝났어”라는 부정적 테마가

아직 마음속에 많이 살아있기 때문에 이러한 심리가 변화되는 데에는 어느 정도 시간은 소요될 것입니다.  

결국 내년 3월까지는 부동산 시장이 크게 변화되기 보다는 한시적 DTI 해제를 통해 지속적으로 부동산 시장에

온기를 지필 가능성이 높겠지요.

그럼에도 불구하고 이를 매수 신호로 잘 못 해석한다면 몸이 회복되지 않은 부동산 시장이 다시 고혈압 증상을 보이게

될 가능성이 높을 것이고 그렇다면 정부는 분명 내년 3월 다시 DTI 규제라는 주사를 다시 놓을 것이기 때문입니다.

물론 개인적으로는 곧바로 부동산 시장이 회복되지는 못하리라고 보고 있으므로 내년 3월 이후에도 DTI 규제를 다시

하기는 쉽지 않을 것이라 생각해봅니다.

어찌 보면 당분간 DTI 해제 상태는 지속될 가능성도 높습니다.

금번 8.29 부동산 대책에 대해 나온 부정적 기사도 보입니다.  DTI 해제가  금융기관 대출과  개인 부채를 증가시켜

결국 부실로 이어질까를 우려하는 것 말입니다.

하지만  정부도 이러한 부분도 모를 만큼 바보들은 아니라 생각합니다.

도리어 DTI라는 직접적 규제를 푸는 대신  금융기관이 자율적으로 결정한 한도의 적정성이나 다른 요건을

추가적으로 금감원이 관리 감독함으로서  일정부분  간접적인 규제를 지속 유지할 가능성이 높습니다.

왜냐하면  폭락론자들이 주장하는 내용처럼 정부는 가만히 놔두었다가  개인 부채가 무분별하게 증가하거나

금융기관 대출 증가로 인한  금융 부실이 일어나는 것을 두려워 하니까요.

또한  정부가 갑자기 “이제부터 풀어줬으니 너희 마음대로 한도를 만들어 대출해”라고 모든 권한을 금융기관들에게

주었다고 해서 금융기관들이 “네, 감사합니다”라고 생각하면서 대출을 갑자기 늘릴 수 있을까요?

쉽지 않을 것입니다.  눈치보겠죠.

제가  그동안 금융기관에서 근무하면서  느끼고 보았던 정부의 모습이나  금감원의 성격을 보면 대출 한도의

적정성을 지켜보면서 지속적으로 금융기관을 관리 감독할 가능성이 매우  높다고 봅니다.

이러한 눈치보기가 어느정도 시간이 경과하게 되면 조금씩 시장은 변해가겠죠.

얼마전  기준 금리가 인상되었을 때 제가 올렸던 글에서 이런 말을 했습니다.

현재  은행에 예금이 몰리고 있기 때문에  예금을 적정규모로 대출로 굴려야 하는 상황이라고 말이죠.

그런데 대출이 제대로 되지 않고 있다 보니 정부가 기준금리를 올려도  금융기관은 가산금리를 내려서라도 

대출을 하고자 하는 사람들을 끌어 들일 가능성이 높다구요.

그래서 정부가 기준금리를 인상하더라도 그 영향은 미약할 수 있을 것이라고 말이죠.

이제  막 DTI규제가 풀렸습니다.

그렇다면 금융기관은 당분간 눈치를 보겠지만 시간이 점차 경과하면서 지금 들어와 있는  예금을 근거로 

더욱 더 대출에 집중할 가능성이 높아졌습니다.  이 참에 금융기관들은 그동안 못해 왔던 대출을 확보하려고

엄청난 노력을 기울일 것입니다.

그동안 PF등 부실 우려와 함께 수익을 내지 못해 힘들었는데 금융기관 입장에서 볼 때 훨씬 안전한 가계대출이

은행의 수익에 좋은 영향을 줄 것이기 때문입니다.

이 과정에서 금융기관들끼리 경쟁을 하게 되면서  은행이 결정하는 가산금리는 낮아질 가능성이 높습니다.

조금이라도 금리를 낮추어야  좀 더 많은 대출고객을 확보할 수 있으니까요. 

또한 정부는 우리나라 경제상황이 괜찮기 때문에 지속적으로 기준 금리를 올려 갈 것입니다. 

그렇다면 기준금리가 높아져도  가산금리가 줄어들어  대출금리는 고정이거나  줄어드는 현상이 일어나 

기준 금리 인상의 충격을  어느정도 흡수하게 됩니다. 

가계 부채의 증가로 인해  개인들이 받을 수 있는 금리 인상 충격을 어느정도 줄이는 효과가 있다는  것입니다.

또한 대출의 증가는 시장에 돈이 더 돌게 된다는 의미도 내포하게 되므로 경제 전반에  긍정적인 효과도 

나타나게 되어 소득이 증가되면  추가적인 금리인상조치가 나오더라도  크게 영향을 미치지 않을 수도 있습니다. 

이러한 과정을 통해 시장은 조금씩 조금씩 망가진 몸을 추스릴 것이고 이러한 몸조리 과정이 지나야 다시 시장은

변화하게 될 가능성이 높습니다.

특정 누군가는 돈으로 거품을 만들어 거품을 유지한다고 비난하겠지만 사실상 거품붕괴의 가장 큰 부작용은

경기침체입니다. 그 상황은 결국 전체 국민에게 큰 피해를 줍니다.

거품붕괴가 확실히 시장을 조정하는 기능이 있긴 하지만 그 만큼 그 과정에서 많은 사람들에게 피해를 주고

힘들게 합니다. 따라서 경기침체에 있어서 가장 최선의 대응책은 경기 부양책이지요.

아무리 거품을 만들어 거품을 유지한다고 비난하지만 지금은 PF와 같은 금융 부실우려, 그리고 건설사 문제 등

산적해 있는 디플레이션 우려를 막을 수 있는 필요악을 선택하는 것이 가장 최선이라는 것입니다. 

그걸 뭐라 할 수 없습니다.

따라서 특정 언론에서는 가계 부채의 급증으로 인한 문제가 심히 우려된다고 하지만  현재로서는

가장 최선의 선택이며 또한 상쇄되는 긍정적 요인들을 감안하면 큰 문제로 파급될 가능성은 적어 보입니다.

중요 포인트는 정부가 부동산 정책을 발표했다는 것

어쨌든 중요한 것은 정부 부동산 정책의 변화가  나타났다는 점입니다.

우리나라의  부동산 정책이  부동산 시장에 영향을 주는 요소가 크다는 점을 감안하면  정부의 방향의 변화에

좀 더 주의를 기울일 필요가 있습니다.

금번 발표된 생애 최초 주택 구입자금 신설, 소득증빙이 면제되는 소액대출 범위 확대,  전세자금 대출 한도 확대 및

상환부담 완화 등의 정책은 결국 돈을 풀어 시장을 활성화 하겠다는 의미입니다.

또한 보금자리 주택 공급계획을 조정하겠다는 이야기는  보금자리 정책이 그동안  일반 주택 공급시장에

악영향을 주어 정상적인 공급 시장이  왜곡되어 있었다는 걸  인정한 것입니다.

LH 공사의 부채문제와 같은 사안과 추후  현정부의 임기를 감안하면 추가적인 보금자리 주택 공급은 앞으로 

쉽게 진행되기가 어려워질 것이고 그렇다면 앞으로 일반 민영 아파트 공급시장이 정상화 될 가능성이 높습니다.  

또한 다주택자 중과세 시한이 연장되어 급매물을 내놓을 사람들도 줄어들 테니 시장에 심하게 가격이 빠진

급매물도 사라지면서 조금씩 바닥을 다질 가능성이 높아지지 않을까 합니다.

하지만 이번 정책으로 인해 이 참에 지금 당장 무리해서라도 부동산에 투자해야 할 것 같다는

조급한 생각은 마셨으면 좋겠습니다.

아직도 전 세계는 힘들어 하고 있습니다.  

또한 내부적으로도 몸조리를 해야 할 기간이 존재합니다.

정부는 이미 방향을 부동산시장 활성화로 틀었는데 너무 성급히 달려들어 내년 3월 쓸데없이

DTI 규제 주사를 내놓게 만들 필요는 없지요.

차분히 좋은 물건을 찾는데 시간을 더 투입하시면 될 것 같습니다.

지금부터는 지속적으로 시장에 어떠한 분위기가 흐르는지를 더욱 더 눈여겨 보아야 할 때인 것 같습니다.

지금이 기회이니 투자해야 한다는 장사치들의 말에 휩쓸려 성급하게 움직이지 마시고 시장 기저에

이번 세부 정책들로 인해 사람들의 심리가 어떻게 바뀌어 가고 있는지 등을 천천히 지켜보면서

카페회원들과 의견 나누어 가시면서 대응하시면 될 것입니다.

저또한첨부로올려드린세부정책들을계속되새겨보면서상황에맞는방법을찾아볼예정입니다.

100829 부동산 대책 보도자료.hwp <-- 자료는 카페 원문글에서 다운받을 수 있습니다.