부동산

 효율적인 부동산 임장 순서

마음가짐 : 정당한 권리를 갖고 있는 경매인이다. 모든 것은 철저히 조사한다. 절대로 중도에 포기하지 않는다.  ( 마인드 콘트롤 )

①임장에 앞서 준비해야할 것 : 부동산에 대한 시세조사( 국민은행 시세조사, 국토해양부 실거래가 조회, 각종 부동산 포털 사이트 조사, 임장지역의 부동산 시세흐름의 파악 등등), 부동산 주변의 개발흐름 조사( 재건축.재개발. 도로개통. 전철역 개통. 지역 기반시설의 흐름인 문화공간의 개발 예정이나 주요 관공서의 이전 및 각종 부동산 호재의 변동사항 조사.)

임장목적 부동산의 부동산공법상의 문제점 및 건축법상 유의해야할 점을 미리 점검.( 관공서를 방문해야할 경우에 대비해서 문제되는 관계조문 파악하기.)

②목적부동산 방문요령 : 현장방문시간 ( 오전 10시경이 가장 적합 ), 부동산의 상태와 입출입로 점검, 주변의 주거 환경 점검, 관리 사무소 방문 , 경비원 면담 , 주변 점포를 방문해서 물건에 대한 입주자에 대한 정보 파악.

ㄱ. 관리사무소 방문시 주의할점 : 호의적인 관리소장

                                          적의적인관리소장(미리 대화할 사항을 연습해서 방문할 것. )

ㄴ. 관리소를 통해 알아봐야하는 내용 : 체납 관리비( 전기세, 가스비( 도시가스 공사에서 별도로 부과하는 경우가 대부분임), 기타 관리비.), 입주자 카드를 통한 현 거주자의 성명과 이사온 날을 파악하기. 물건 문의가 많은 지 현장 분위기 파악하기. 물건에 얽힌 내역 알아보기.

ㄷ. 경비소를 통해 알아봐야할 내용 : 거주자에 관한 내용 ( 가족은 몇 명인지, 살고 있는 사람의 이름은 무엇인지, 언제부터 살고 있는지 등등)

ㄹ. 도시가스공사, 전화국, 인터넷, 한국전력을 통해 알 수 있는 모든 내역 알아내기.( 가입일시, 이전일시, 입금자 확인 등등 )

③ 현장 공인중개사를 통한 내역 알아보기 ( 3곳 이상 방문하기 : 명함을 만들 것))

ㄱ. 부동산 매입을 위한 고객으로서의 방문법 ( 거래가능 금액 알아보기, 경매물건 올려놓은 중개사를 통한 상담 받아보기, 전세가 확인하기, 월세 가능 금액 확인하기, 주변의 부동산 호재를 확인하기, 지역의 부동산 흐름을 파악하기)

ㄴ. 부동산에 관심이 많은 사람으로서의 방문법

ㄷ. 경매를 위해 방문하는 사람으로서의 방문법 ( 경매에 대해 관심을 갖고 있는 사람으로서의 방문)

ㄹ. 초급매가 파악하기

④ 관공서를 방문하여 부동산에 관련된 규제내역 파악하기

ㄱ. 민원실 방문하기 ( 부동산 관련 각종 서류의 출력 )

ㄴ. 건축과 방문하기 ( 각종 부과된 과태료 파악하기, 건축법 및 공법상 하자에 대해 파악하기, 하자 있는 경우에 해결방안 상담하기 등등)

ㄷ. 도시개발과 및 도시계획과 방문하기 (인터넷상에 지역에 대한 개발계획을 미리 확인하고 방문하여 현재 진행상황에 대해 상담하기 )

⑤ 부동산 관련자와 대화하기 ( 대화하기전 시나리오 구성하기 )

ㄱ. 전화번호 파악하기 : 한국통신을 통한 전화번호 확인방법, 법원을 통한 전화 번호 파악하기. 인터넷을 통해 파악하기 ( 금융회사 , 유치권자가 회사일 경우, 재건축 조합 등등), 압류권자가 관공서일 경우 전화하기(세금).

ㄴ. 전화 거는 방법 : 한국통신과 전화하기

                    법원을 통해 문의하기

                    금융회사와의 대화법

                    유치권자가 회사일 경우의 대화법

                    관공서와 통화하기

                    채권자와의 대화법 ( 가장 중요 )-무상 임대차 각서 등의 서류 확보.

ㄷ. 직접 방문하기요령 : 호의적인 관련자

                             적의적인 관련자 ( 상대방에게 이익이 될 수 있도록 하는 대화법 )

⑤ 부동산 관련자와 대화하기 ( 대화하기전 시나리오 구성하기 )

ㄱ. 전화번호 파악하기 : 한국통신을 통한 전화번호 확인방법( kt, 114, 100번), 한국전력과 통화하기, 도시가스공사와 통화하기, 법원을 통한 전화 번호 파악하기. 인터넷을 통해 파악하기 ( 금융회사 , 유치권자가 회사일 경우, 재건축 조합 등등), 압류권자가 관공서일 경우 전화하기(세금).

ㄴ. 전화 거는 방법 : 도시가스공사와 전화하기

                    한국전력과 통화하기

                    kt와 전화하기(100)

                    한국통신과 전화하기 (114)

                    금융회사와의 대화법

                    법원을 통해 문의하기 ( 직접방문해야함 )

                    유치권자가 회사일 경우의 대화법

                    관공서와 통화하기

                    채권자와의 대화법 ( 가장 중요 )-무상 임대차 각서 등의 서류 확보.

ㄷ. 직접 방문하기요령 : 호의적인 관련자

                       적의적인 관련자 ( 상대방에게 이익이 될 수 있도록 하는 대화법 )

제5편 부동산 관련자와 대화하기

1. 전화번호 확인하기

 물건에 관련되어 있는 이해관계인과 접촉할 수 있는 첫 단추는 바로 대화할 상대방의 전화번호를 알아내는 것입니다. 전화번호를 파악하고 통화하는 것은 전화번호를 확인한 후 이해관계인과의 대화를 통해서 부동산의 기본적인 내역을 파악하는 것을 목적으로 하는데, 이러한 목적에는 기존 임차인의 보증금 내역이나 실질적인 전입일자(이사일), 전출일자(한국전력에 이사날짜를 통보, 도시가스공사와의 가스차단 신청) 임차인의 가족관계, 목적 부동산을 낙찰 받고자하는 이해관계인의 동향, 유치권자의 진실성 및 협상가능성 등을 파악하는 것이 포함된다.

 목적 부동산의 권리를 분석하고, 정확한 시세를 파악하여 수익률을 극대화 시키는 것이  경매의 궁극적인 목표이기에 선행된 조사인 권리분석, 시세조사를 마친 후에는 반드시 실질적인 임장조사를 통해서 서류상으로 추론되었던 내용을 현실과 비교분석하여야 한다.

 임장조사의 기본은 주변탐문이나, 이해관계인과의 대화이다. 특히 중요한 것이 바로 이해관계인과의 대화인데, 대화를 하기위한 활로로써 제일먼저 확인해봐야 하는 것이 바로 전화번호를 알아내는 일일 것이다.

 현재 경매에 뜻을 두고 현장에서 구슬땀을 흘리시는 분들의 항상 골칫거리라고 여겨지는 부분이 바로 전화번호 알아내기 임은 분명하다. 이해관계인의 전화번호만 파악되어도 경매물건의 내용 파악이 보다 손쉽게 이뤄져서 여타의 경매 경쟁자들 보다 앞서 달릴 수 있기 때문이다.

 이제 구체적으로 이해관계인의 전화번호 파악하는 방법을 현장에서 체득한 방법을 통해 알아보겠다. 후술할 내용이 100프로 정답이라고 말씀 드리기에 앞서, 누구에게나 자기에게 맞는 임장방법이 있다는 것을 인지하고, 여러 가지 방법을 통해 자기만의 노하우를 체화시키는 좋은 기회가 되길 바란다.

① 도시가스 공사에 전화하기 : 단독주택, 소위 빌라 ( 다세대주택), 아파트의 경우 관리비의 중요부분중의 하나가 바로 가스비라는 것은 알고계실 것이다. 단독주택이나 빌라의 경우는 일반적으로 가스비 청구자 명의가 개인으로 되어있는 것이 일반적이나, 준공된 지 얼마 안된 아파트의 경우는 거의 대부분 동⦁호수로 청구되고 있음을 먼저 인지하시기 바란다.

 114에 전화를 하여 지역 도시가스공사 지점 번호를 파악하는 것이 제일 우선일 것이다. 전화번호를 메모한 후 전화를 걸어서 가스비 연체내역을 확인하는 것인데, 전화상 반드시 물어봐야하는 것이 있음을 대화체를 통해 말씀드리겠다.

 a. 여보세요? 도시가스공사죠?

 b. 네 어디어디 가스공사입니다.

 a. 무엇좀 여쭤볼려고 전화드렸습니다.

 b. 네에 말씀하세요.

 a. 주소는 00동 00번지 0호의 가스비 연체에 대해서 여쭤 볼려고 하는데요.

 b. 왜 그러시죠?

 a. 네에. 실은 이 아파트가 경매로 나와서 제가 낙찰 받았습니다.( 임장 초보자일 때엔 “제가 낙찰을 받으려구요..”라고 말하였으나, 이는 아직 이해관계인이 아니라는 사실로 인해 알고자 하는 내용을 제대로 파악하기 힘들었기 때문이다. 그렇기 때문에 반드시 낙찰 받은 사람이라고 언급하는 것이 “나는 가스비연체를 알아볼 정당한 권리자다.”라는 의미로 중요하다.) 전에 살던사람이 혹시라도 가스비를 연체 했다면 제가 가스비를 갚아야하지 않겠습니까? 그래서 이렇게 전화 드렸습니다. ( 그렇게 말함으로써 가스공사 직원도 “회사를 위해서 알려줘야하겠구나” 하는 마음을 갖게 하여 앞으로의 대화를 원만히 하기 위함임을 꼭 아시기 바란다. )

b. 네에 ..잠시만요..지금까지 연체 금액은 00원입니다.

a. 아하 그래요? 아이고! 전에 살던 사람 000가 연락도 안되고 가스비 뿐만아니라 전기세 등등을 3백만원이나 연체를 했습니다. 아 이걸 제가 갚아야할 것 같아서 ...( 동정심 유발)

저 혹시 입금하신분 명의자가 000분 맞죠? 확인한번만 해주시겠어요?

b. (우물쭈물 하면서)

a. 방금 법원 참여관님을 만나 뵙고 왔는데요( 법원이름을 반드시 언급할 것), 가스공사에 여쭤보면 당연히 알려주시는 거라고 말씀하셔서요...전산상으로 확인 한번만 해주시겠어요?

잠시만요...

b. 000이름으로 입금되었네요...

a. 언제부터 명의가 되어 있었는지 확인한번만 해주시겠어요? 제가 알기론 000년부터 살았다고 하던데요...( 경매지의 전입일자를 대략적으로 알려준다.)

b. 잠시만요...00년부터 00분 명의로 청구되었는데요...

a. 어라...그분은 살던 분이 아니라 그전에 살던 사람인데요...왜 아직도 그분 명의로 되어있죠? ( 많은 경우가 명의자를 변경하지 않아서 전전소유자 명의로 되어 있는 경우가 많으니 당황하지 마시길 바란다.)

b. 아마도 명의자를 변경하지 않아서 그럴꺼에요...

a. 아하 그렇군요...혹시 이사를 오거나 할 때 가스 설치를 ( 도시가스일 경우 ) 요청한 것이 있는지 전산상으로 확인 한번만 해주시겠어요?

b. 네에...000년에 설치 신청이 있었네요...

a. 너무 감사합니다...아참, 법원 참여관님에게( 집행관님이라고 해도 좋고, 법원계장님이라고 해도 좋다.) 여쭤보니 도시가스공사에 등록된 전화번호도 여쭤보면 알려두신다고 하시던데...등록된 전화번호가 있는 지 확인 한 번 해주시겠어요?

b. 그건 안되는데요..

a. 법원에서는 제가 낙찰 받은 이해관계인이기 때문에 여쭤봐도 괜찮다고 하시던데요...

b. 안되는데요...

a. 네에 알겠습니다. ( 한 10분정도를 싸워서 끝까지 물어볼 때가 대부분인데...10번중의  두 세 번은 알아내는 경우가 더러 있기 때문입니다만, 실패 확률이 너무 높기 때문에 적당한 선에서 물러나는 것도 중요합니다. 하지만 저의 경우는 “ 아니 법원에서 물어봐도 된다고 했는데, 무엇 때문에 못 알려 주시는 겁니까? 제가 지금 3백만원이나 손해를 보고 있어요...법원에다가 정보공개 청구해서 여쭤볼꺼면 뭐하러 이렇게 전화드립니까? 그래서 제가 법원에 직접방문해서 여쭤보고 왔잖습니까? 전화 한번 해보세요...지금 제가 장난하는 것도 아니고...등등의 소위 진상을 부릴 때가 한 두 번이 아니다. 실은 이렇게 억지를 부리는 것은 실제로 임차인의 신상정보를 파악해서 악용하지 않는 다는 당연한 확신과 알아낼 기회만 있다면 무조건 매달려서 알아내야한다는 업무상의 나쁜 버릇 때문( 끝까지 알아내야 한다는 신념, 즉 알아내지 못하면 입찰을 못한다는 불안감 )이기도 하다.)

a. 지금 전화받으신 분 성함이 어떻게 되죠? 추후에 궁금한 점이 있으면 다시 전화드릴려구요...( 꼭 담당자 이름 물어볼 것 )

b. 000입니다.

a. 너무 감사합니다.

 위와 같은 방법의 전화법을 사용하여 필요한 내용을 파악하는 것이 기본이다. 도시가스공사에 전화를 해서 꼭 알아봐야하는 사항이 밀린 연체금액이 아님을 조금은 눈치 채셨을 것이라 생각하는데, 연체 금액보다 중요한 사항은 바로 입금 명의자, 명의자 변경 일시, 가스설치 및 가스 차단 신청일, 부수적으로 임차인의 연락처....등임을 알 수 있을 것이다. 경매 초보자 분들의 경우는 혹시라도 물어봐야하는 내용을 미처 물어보지 못하고 다시 전화하는 번거로움을 방지하기 위해서 반드시 작은 메모지에 물어볼 내용을 요약해서 전화하는 습관을 들이시길 당부 드린다. 이처럼 도시가스공사라는 작은 루트를 통해서 실마리를 푸는 것도 잘만하면 전화한통으로 많은 내용을 알 수 있다는 것을 명심하시고 쉽게 쉽게 임장에 임하시길 바란다.

② 한국전력에 통화하기 : 한국전력에 물어볼 것은 대략적으로 전기세 연체금액, 입금자명의( 입금자 명의 변경내역은 기본), 이사갈 때나 이사올때 전력양을 측정하여 날짜별로 전기세를 납부하는 관계로 전산상의 이사날짜를 파악하기...등등이 도시가스공사에서 조사하는 내용과 비슷함은 당연하다. 통화내용 또한 상기사항과 비슷하여 도시가스공사에서 알아내지 못하는 내용을 보완하는 것이 중요함을 인지하시길 바란다. 도시가스공사의 경우는 최근에 신축된 아파트의 경우도 아파트 관리비 내역에 포함되지 않기 때문에 별도로 알아볼 내용들이 많은데 반하여, 최근에 신축된 아파트들의 ( 5층이하 제외) 경우엔 몇 동 몇 호로 관리비가 부과되기에 전화를 통해서 알아보는 내용이 확연히 적다는 것은 미리 아시길 바란다.

-경매고수를 꿈꾸는 사람들 "차카게 살자" 님의 글입니다.

현장전문가의 글인만큼 생동감이 묻어나 올려봅니다.

아침, 저녁 날씨가 제법 쌀쌀합니다. 건강관리에 특히 유의하시면서 공부들 하시기 바랍니다.