부동산

경매고수들의 각 단계별 노하우 엿보기

1. 물건선정 노하우

가. 대법원사이트, 유료정보 사이트 효율적으로 이용하라.

->각 사이트마다 특장점이 있으니, 잘 둘러보고 자기 취향에 맞는 사이트에 가입하라.

나. 하루 공부를 하지 않으면 내가 알고, 이틀 공부를 안하면 경쟁자가 안다.

->매일 매일 물건을 검색해 보는 습관을 들이자. 자기가 익숙한 지역부터 시작해 범위를 점차 넓혀나가 보자.

다. 인기지역, 인기물건은 과감히 포기하라.

-> 거듭되는 패찰의 고배를 들이키고 싶지 않다면, 이런 물건은 일찌감치 미련을 버리는게 좋다.

라. 현장에 가보지 않고도 현장상황을 알 수 있다.

->로브뷰, 스카이뷰, 항공사진 등을 적극 활용하라.

마. 때로는 감정가 대비 100% 물건에도 응찰한다.

->부동산 경기가 대세 상승기에 있을 때, 대지권포함되지 않은 전유부분만 나온 집합건물 경매, 감정가가 부정확한 토지경매 등의 경우에는 때로는 첫 기일에 응찰하여 고수익을 노릴 수 있다.

바. 3회이상 유찰된 물건이 있으면 유찰된 이유를 연구해 보라.

->유찰된 이유를 분석해 보고 해결가능한 방법을 찾아보는 것이 고수로 가는 지름길이다.

사. 브랜드 아파트는 법적인 하자가 없으면 응찰하지 않는다.

->급매시세 이상 낙찰될 것이 뻔한 아파트에는 더이상 미련을 두지말라

아. 단점을 장점으로 바라볼 수 있는 안목을 키운다.

->일견 보아 단점이 커보이는 물건도 그 단점을 최소화할 수 있는 방법만 알고 있다면 우량물건이 될 수 있다.

타. 부동산 사이트를 적극 활용하면 앉아서 시세를 알 수 있다.

->정보지 출력해서 현장으로 달려가는 방법은 원시적이다. 실거래가 조회, kb시세조회, 부동산사이트 상 시세파악 등을 통해 거래빈도와 급매시세 등을 추정해 보라.

2. 응찰가 산정 노하우

가. 급매물시세, 낙찰통계, 동종물건 통계를 적극 활용하라.

나. 적을 알면 내 응찰가를 알 수 있다.

다. 내공이 쌓이면 차순위와의 격차보다는 목표수익률에 전념한다.

라. 실수요자가 들어옴직한 물건은 거들떠도 보지마라.

마. 서류상의 분석만으로 해결되는 하자는 오히려 경쟁률이 더 높을 수 있다.

바. 이론과 경험에 비례하여 응찰가는 높아진다.

사. 문제해결에 대한 자신감, 응찰가 산정의 기준이다.

아. 경매법정의 분위기에 휩쓸려 응찰가를 다시 정하지 않는다.

자. 단독응찰이 예상되어도 절대 최저가 언저리로는 쓰지 않는다.

차. 허위권리를 밝혀내는 과정의 난이도에 따라 응찰가를 조정한다.

카. 응찰가 산정은 운이 아닌, 과학이다. 끊임없이 공부하여 승부사의 감을 익혀라

 3. 명도의 기술

가. 명도의 왕도는 원만한 협상이다.

나. 협상은 포기하지 않되 항상 칼자루는 내 쪽에서 쥔다.

다. 내용증명, 인도명령 등 모든 조치를 취해두고 협상에 임한다.

라. 감정의 만족이 아닌, 수익률만을 협상의 기준으로 삼는다.

마. 평소의 인격이 아닌, 지금 현재의 인격을 보고 대응하라.

바. 협상의 여지가 없을 때에는 과감하게 집행하라.

사. 내용증명을 효율적으로 활용하라.

아. 가압류, 가처분만으로도 원하는 결과를 얻어낼 수 있다.

자. 형사고소는 최후의 보루이다.

4. 소송의 기술

가. 난해한 사건은 필히 전문변호사에게 의뢰하라.

나. 허위유치권자, 위장임차인 명도시 인도명령을 적극 활용하라.

다. 관련판례는 반드시 숙지하고 있다가 적절히 인용하라.

라. 소송기일의 공전 전략은 사전에 타파하라.

-조정이 불필요해 보이면 조정을 단호히 거부하라.

마. 확실히 유리한 위치를 점하고 있지 않으면 조정제도를 적극 활용하라.