부동산

안녕하세요 부룡입니다.

제가 정모강의 때 말씀드린 내용 중에 보면

‘정부와 기업 그리고 국민들의 생각을 나의 입장이 아닌 3자의 입장에서 봐야 한다’

는 내용이 있습니다. 제가 평상시 투자의 관점에서 세상을 보는 시각이라고 했는데 이에 대해 좀 더 자세히

이야기해보려 합니다.

제가 각자의 입장에서 보지 말고 멀리 떨어져 봐야 한다고 했던 이유는 정부의 행동에 따라 기업과 국민들이

취하는 행동이 달라지고 국민들이 취하는 행동에 따라 정부와 기업의 행동거지도 영향을 받아 달라지기

때문입니다.

지난 2000년대 초 중반 부동산 상승장에서 보듯이 상승이 지속되면 각자의 이해관계에 따라 사람들은

부동산에 몰리게 되고 기업은 공급을 늘리게 됩니다.

하지만 이러한 분위기속에서 정부는 과도한 상승을 제어하려는 현상이 나타나게 되고 결국 정부의 규제정책을

불러왔습니다.

또한 반대의 경우에도 동일하게 다른 부문에 영향을 미쳐 각 주체들의 행동을 바꾸게 되었습니다.

이렇게 세상은 내가 생각한대로만 돌아가기보다는 내 행동 또는 타인의 행동에 따라 또 다른 주체들의 행동이

달라지면서 세상이 움직인다는 것이 실제 세상의 모습이라고 보고 있습니다.

따라서 이러한 상대방의 움직임들이 어떻게 움직일까를 생각해보고 대응하는 것이 가장 중요합니다.

그런데 이러한 모습들은 부동산 투자에서만 일어나는 것이 아닙니다.  

며칠전 프로야구 삼성과 두산의 플레이오프에서 삼성의 승리로 끝이 났습니다. 

그런데 프로야구 경기중에서도 상황에 따라 각 주체들의 행동이 달라지는 것을 볼 수가 있습니다.

예를 들어 지금 9회말 투아웃 2.3루에 주자가 있는 상태에서 두산의 마지막 공격입니다.

현재 삼성이 5:4로 앞서 있다고 하고 타석에 들어선 두산 타자가 현재 타격선두를 달리고 있는 선수라면

양측의 작전은 어떻게 진행이 될까요?

삼성의 입장에서 안타를 맞으면 경기에서 패배하게 되므로 안타를 내주지 않으려 할 것입니다.

게다가 두산의 타자가 타격 선두에다가 찬스에 강한 강타자이기 때문에 삼성은 고민하게 됩니다.

다른 어떤 타자보다도 안타를 칠 확률이 높기 때문이지요.

따라서 지금 1루가 비어 있으므로 삼성은 타자에게 좋은 공을 주지 않게 됩니다. 설사 볼넷으로 1루에

출루를 시켜 만루가 되더라도 다음 타자가 지금 타자보다 타율이 낮기 때문에 삼성은 지금 타자를 걸러

보내도 다음번 타자를 아웃시킬 수 있을 것이라 생각하게 된다는 것입니다.   

두산의 입장은 어떻게 될까요?

두산 입장에서 제일 좋은 결과는 두산 타자가 안타를 쳐서 2.3루에 있는 주자가 모두 들어와 5:6으로

두산의 승리가 되는 경우일 것입니다.

타석에 들어선 타자가 찬스에 강한 강타자이므로 다음 타자보다는 가능하면 이번에 승부를 내는 것이

좋다고 생각합니다.

하지만 삼성이 좋은 공을 줄 리가 만무하므로 역으로 고민하게 됩니다.

따라서 삼성이 생각지도 못하게 기습적으로 세이프티 번트를 대고 동점을 만들어 놓는 작전을 먼저

구사할 수도 있고 아니면 아예 볼넷으로 내보낼 것을 감안하고 다음번 타자 타석에서 찬스에 강한 다른

대타 선수를 준비할 수도 있습니다.

이렇게 두 구단은 승리하기 위해 현재 상황에 맞추어 다양한 작전을 생각하고 상대방의 생각을 읽어

대응하려 합니다.

다시 처음으로 돌아와서 지금 9회말 투아웃에 2.3루라는 상황은 그대로이지만 점수가 삼성이

5:2로 앞서고 있는 상황이라고 합시다.

그렇다면 과연 삼성과 두산이 아까처럼 똑같은 작전을 펼치게 될까요?

그렇지는 않을 것입니다.

두산 입장에서는 점수차가 벌어져 있어 질 가능성이 훨씬 더 높습니다.

따라서 아까와 같은 세밀한 작전구사보다는 타자에게 맡겨 놓을 가능성이 높습니다. 홈런을 쳐도 5:5 동점밖에

되지 않기 때문이지요. 지금 지더라도 내일 경기에 더 대비하는 것이 더 좋을 수 있기 때문입니다.

삼성 역시 점수차가 있으므로 아까와 같은 극단적인 만루작전보다는 더 여유있는 경기운용을 하게 될 가능성이

높습니다.

이 뿐만이 아닙니다.

100경기가 넘는 정규리그중의 한 경기와 이번에 지면 탈락인 플레이오프 또는 한국시리즈에서의 한 경기라는

상황에 따라서도 두산과 삼성은 분명 작전구사 내용이 달라질 수밖에 없습니다.

이렇듯 야구 경기에서도 지금 현재의 점수상황뿐 아니라 정규리그 또는 한국시리즈라는 특수성에 따라 매번

대응하는 방법이 달라지고 상대편도 대처하는 모습이 달라지게 된다는 것입니다.

게임이론을 부동산에 대입하다!

혹시 게임이론이라는 말을 들어보셨나요?

사전적인 뜻으로는 경쟁관계에 있는 개인 상호간의 전략 선택에 따른 이해득실을 수학적으로 분석하는

의사 결정이론이라고 합니다.

그러나 좀 더 쉽게 말하자면 내가 경쟁자보다 한발 앞서 자기의 이익을 효과적으로 달성하기 위해 가장

합리적인 방법이 무엇인가 선택하는 것을 말합니다.

위에서 본 것처럼 야구경기에서 일어나는 다양한 작전 또한 게임이론의 한 형태라고 봅니다.

게임이론으로 유명한 존 내쉬의 일대기를 그린 ‘뷰티풀 마인드’라는 영화가 있습니다.

거기서 이런 이야기가 나옵니다.

내쉬와 친구들이 술집에서 금발의 미녀가 포함되어 있는 한 무리의 여인들을 보고 그 미녀를 놓고 누가 그녀를

차지하게 될지 경쟁하자고 제안합니다. 그러자 내쉬는 이렇게 말합니다.

그렇게 되면 모두가 금발의 미녀를 차지하려고 경쟁을 할 것이고 경쟁에서 밀려난 다른 친구들이 그 옆에

있는 다른 여자들에게 접근하겠지만 이미 자존심 상한 그녀의 친구들이 허락하겠는가라고 말이지요.

모두가 금발미녀에게 다가가도 금발의 미녀를 차지할 수 있는 사람은 단 한사람입니다.

따라서 친구 대부분은 금발의 미녀를 차지할 수 없게 됩니다.

금발의 미녀에게 전부 다가섰다가 선택을 받지 못해 뒤늦게 다른 여인에게 접근한다고 하더라도

그 여인은 본인이 ‘꿩대신 닭’의 모양처럼 선택되는 것이 기분나쁠 것은 자명한 사실이기 때문입니다.

따라서 전략적으로 금발의 미녀에 접근하기 보다 차라리 최고의 미녀를 제외한 차선의 미녀를 정해놓고

그녀에게 접근하는 것이 도리어 성공할 확률이 높다는 것이지요.

결국 누군가는 금발 미녀를 차지하겠지만 나 또한 다른 여인을 만나게 됨으로써 전체적으로 두사람 이상이

커플이 된다면 시장 전체적인 면 뿐 아니라 나에게도 가장 합리적인 선택을 한 것입니다.

개인적으로는 재미가 없었던 영화지만 그 영화속에서 나온 금발미녀 이론이 둔기로 얻어맞은 듯 제 머리속에서

한동안 맴돌았었습니다.

저 역시 투자 성공을 위해 초기에는 금발 미녀만 쫓아다녔습니다.

모두 다 금발 미녀만 쫓아가는 상황이라면 내가 금발 미녀를 차지할 가능성은 떨어질 것이라는 알지 못했죠.  

어차피 금발 미녀는 가장 잘 생기고 매너 좋은 남자가 차지할 수밖에 없습니다.

그렇다면 나는 나의 이상형에 가장 가까운 두번째 또는 세번째 미녀를 향해 정조준하고 공략해야한다는 것을

그 때 깨달은 것이죠.

그러기 위해서는 금발 미녀에 혹해서 달려들기 전에 냉정하게 나뿐 아니라 수많은 사람들이 다 금발미녀를 향해

달려들고 있는지 주변 상황을 파악하는 것이 중요하다는 것을 말입니다.

프로야구도 승리라는 목적을 달성하기 위해 상황에 맞는 다양한 작전을 통해 승리를 쟁취합니다.

마찬가지로 투자도 상황에 맞는 다양한 작전만이 성공을 할 수 있는 유일한 방법입니다.

그러나 대부분의 투자자들은 작전구사보다는 홈런을 쳐야 한다고 믿는 것 같습니다.

제가 올리는 글 속에서 ‘전문가의 말을 맹목적으로 믿지 말라’는 말과 ‘투자의 정답은 없으니 다양한 방법을

찾으라’라고 하는 것들이 바로 이와 같은 생각때문입니다.

아무리 강남이 더 많이 오른다고 해도 강남에 투자가 가능한 사람과 내가 보유한 종자돈의 차이가 다른 상황

이라면 나는 절대로 강남에 목표를 삼는 것이 아니라 나의 상황에 맞는 두번째 세번째 지역을 찾아보는 것이

가장 합리적이라는 것이지요.

그럼에도 아직 우리는 홈런을 칠 수 있는 방법만 원합니다.

하지만 아무리 그 경기에서 홈런을 친다고 해도 나는 경기에 질 수 있습니다.  

투자는 게임이자 도박입니다.

게임을 즐기려 하면 다음 패가 보이지만 돈을 벌어야 한다고 생각하면 패가 보이지 않습니다.

뒤에 서서 훈수 두는 사람이 더 다음 패를 잘 보는 이유가 괜히 있는 것이 아닙니다.

투자자는 돈을 벌겠다라는 열정이 있더라도 흥분을 가라앉히고 뒤로 물러나서 객관적으로 상황을 관조하고

다음 패의 움직임을 예상하고 다시 움직여야 합니다.

열정은 흥분이 아니기 때문입니다.

이 세상은 게임에 능한 소수의 플레이어들이 이익을 독식하는 게임의 영역입니다. 

그리고 그 게임의 고수들은 흥분으로 몰려다니는 투자자들의 움직임을 보고 다음번에는 어떻게 그들이 움직일까

패를 판단하고 미리 그 자리를 잡는 것입니다.

그동안 우리가 몰려다니는 군중들이었다면 이젠 게임을 제대로 즐길 필요가 있습니다.

그래야 우리가 이 카페에 모여 열정을 다해 노력하는 목적을 달성할 수 있기 때문입니다.  

게임에 이기기 위해서는 먼저 흥분을 가라앉히고 차분히 ‘정부’, ‘기업’, 그리고 ‘국민(우리들)’이 서로 반응하고

어떻게 움직이게 될지를 판단하고 움직이는 것이 바로 게임을 즐기면서 이길 수 있는 방법이기 때문입니다.

그 것이 제가 꼭 말씀드리고 싶었던 투자의 방법론이기도 합니다.