부동산

여러분 

안녕하세요 설춘환입니다 

벌써 금요일입니다 

멋진 주말을 준비하세용 

부동산시장이 점점 낙관론 

회복되고 있다는 언론의 기사들이 많이 나옵니다 

그러한 가운데 

부동산선행지표 중에 하나인 

경매시장 

낙찰율 

낙찰가율 

경쟁률 

많이 올랐습니다

올라도 너무 많이 올랐습니다....

AMC만 돈을 버는 형국이 될수도

왜냐하면 이미 채권을 싸게 샀는데

이후에 가격이 더 올라가주니

금상첨화

실제  

작년 이맘때에 비하면 낙찰가율이 거의 10% 이상 올랐다고 보면됩니다 

사실상 경매시장이지만 시세가 10% 이상 올랐다 이런 표현도 적절할듯합니다 

정부의 의지도 있고 

많은 투자자들의 열망도 있고 

내외부요인도 컨디션이 나쁘지 않은듯 합니다 

다만 

최근 세계무역대국(?) 중국의 불안함이 어떻게 작용을 할지 

양도세중과폐지로 인해 

낙찰을 받는데 두려움이 없어진 분들 

중과제도 폐지가 되면 그렇게 부담스럽지 

더불어 

양도세 1년이내 40% 이후에 일반세율도 

경매시장에서도 수요를 자극한 제도개선이 아니었나 판단합니다 

요즘 낙찰을 받는 

제가 운영하는 카페 수강생이 많습니다 

경매강의 수강생도 상당히 증가하고 있습니다 

NPL강의도 마찬가지입니다 

다음주에는 

서울중앙지방법원 입찰장 입찰견학을 다녀올 예정인데요 

여러분 

설날 전 

경매입찰 어떨까여? 

제가 경매강의나 경매교육때 입찰은  

바로 이럴때 꼭 가라고 합니다 

경매 낙찰은 불확실성 

그런데 설날이다 

그럼 잘 안가려하죠 

어차피 낙찰 된다는 확신이 없으니 

이럴때 오히려 대박을 터트릴수 있습니다 

여러분 통상 

입찰에 참여하기 위해서는

통상 오전 10시부터 11시 10/20분 사이에 입찰표를 기재해서 입찰함에 투여해야합니다 

서울 중앙지방법원이 그렇죠 

수도권과 지방의 일부법원은 오전 12시까지 입찰하는 곳도 있답니다...

법원견학할때에는 특히 

9시55분부터 집행관의 안내사항 잘 확인하시고요

입구에서는 사전에는 매각연기된 것도 잘 확인하세요

또한 입찰표기재시에는 집중 또 집중

특히 입찰가

아시겠죠?

모의입찰도 중요합니다 

경험이 중요하니까요? 

제가 경매강의나 

경매교육을 처음할때 

오히려 

입찰표 작성요령을 1번으로 강의를 합니다 

조만간 나오는 

하루만에 끝내는 경매강의 책에서도 그럴거에요 

자 오늘은 경매낙찰후 체크사항을 정리합니다

자 집중합니다 

권리분석 기간이 충분하지 않은 상황에서 좋은 물건을 선별했다면

먼저 낙찰을 받고 차후에 문제가 있으면 어떻게 구제받을 수 있을까요?

여러분 만약에 일단 

권리분석할 시간이 없는데 부득이 낙찰을 받아야한다면

 일단 매각물건명세서만 보고 입찰에 참여해도 됩니다

매각물건명세서가 굉장히 중요합니다

어디서 볼까요?

매각기일 7일전부터

해당 경매계와 대법원경매정보사이트에서 열람이 가능합니다

낙찰후 거꾸로 역권리분석 피드백은 기본이지요 

경매강의에서도 가장 중요하게 언급하는데 바로 권리분석입니다 

매각물건명세서 잘 보세용 

 만약 문제있다면 차후에 매각불허가신청 또는 즉시항고 등이 가능합니다

    매각물건명세서상의 중대한 하자등을 이유로 들어서 말입니다

또한 이런 분 있죠? 

그리고 입찰장에서 입찰에 참여했는데 2등으로 떨어졌다 근데

정말 1등의 금액이 나보다 높은 것인지 낙찰자의 입찰표가 궁금하다 어떻게 해야하나?

입찰에 참여한 사람은 입찰장에서 패찰하면 즉 떨어지고 나서도 최고가 매수신고인의 입찰금액이 궁금하면 그 당시 집행관에게 최고가매수신고인의 입찰표를 열람할 수 있다

만약 낙찰을 받았다면 역으로 권리분석을 어떠한 것을 다시금 꼼꼼히 따져봐야할까?

등기부등본발급해서 다시금 말소기준권리가 변동되지 않았나 확인

말소 등을 이유로 - 인수사항이 달라질 수 있겠죠?

그래서 인수 또는 소멸하는 것 다시금 체크

선순위임차인의 발생 - 사전에 알 수 있었는데요

대위변제(선순위말소기준권리등을 변제하고 말소) 등 확인

유치권등이 신고되는지 현장방문해서 재차확인 등 - 특히 신축건물일때

더불어 매각불허여부 즉시항고 여부등도 잘 따져봐서

나에게 불리한 것이 있다면 적시에 이의등을 하면 좋겠죠 

더불어 명도에 대한 부분을 이제 고민하면 되겠지요

최소한 매각허가가 난후부터 점유자를 찾아

명도에 대한 협상하시면 좋을 듯 합니다 

명도협상할때에는 서로 배려와 신뢰중요합니다 

실제로 강제집행하는 케이시는 채 5%가 안됩니다 

거의 대부분 이사비 + 이사기간의 협상 후 명도 

오케이? 

여러분 

올해는 경매와 NPL시대입니다 

사전에 공부많이 하시구요 

나중에 기회가 올때 결단력을 발휘하시길 

차후에 

경매강의  

NPL강의에 관심이 있다면 

제가 운영하는  

다음카페 - 설춘환교수의 행복한 경매 & NPL 

2월에 다양한 강의가 준비되어 있습니다 

문의전화 2603-8959