부동산

오늘 경매강의 내용은 소액임차인의 최우선변제권입니다

자 집중합니다

사실 경매에서 소액임차인은 낙찰자입장에서 굳이 신경쓰지 않아도 됩니다만(물론 배당이의가 있게되면 명도절차가 지연될 여지는 있겠습니다만), 차후에 NPL을 공부하게 되면 소액임차인의 최우선변제권은 상당히 중요합니다

소액임차인의 보증금 중 일부를 담보물권보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리입니다

임차주택이 경매되더라도 임차주택(대지 포함)의 낙찰가액의 1/2 범위안에서 일정 금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있도록 하여 소액임차인을 보호하는 제도입니다

다만, 소액임차인이 최우선변제를 받기 위하여는 임차주택에 대하여 경매등기가 경료되기 전에 점유 및 전입신고를 마쳐야 합니다

즉,

1) 경매개시결정기입등기전까지 대항력을 갖추어야 하고요

2) 배당요구종기일까지 반드시 배당요구를 해야한다만 합니다

개인적으로는 소액임차인제도(보증금액이 100만원 차이가 나도 누구는 소액임차인되고, 누구는 소액임차인이 못된다는 것은 제도의 문제가 있다고 봅니다) 보다는

오히려 적법한 임차인임에도 불구하고 배당을 한푼도 받지 못하는 임차인들을 위해 최저배당금제도를 신설하면 어떨까 생각해봅니다

소액임차인제도는

경매에서도 중요합니다만

NPL에서도 정말 중요합니다

사실 경매보다는

NPL강의할때 배당에서 상당히 중요한 부분입니다

가령 최저배당금제도를 두어 1,000만원정도를 낙찰대금에서 최우선배당해준다면

임차인 보호와 명도를 용이하게 해주어 경매절차가 보다 긍정적으로 대중화되는데 일정한 역할을 하지 않을까 판단해봅니다

실무에서 명도협상을 할때 이사비한푼도 못받고 배당도 한푼도 못받는 임차인들을 배려하는 제도가 탄생되길 기대하는 마음입니다

예를들어 2014년 1월1일부터 서울 주택의 소액임차인 보증금액이 9500만원으로 증액되었는데요

가령 보증금이 9,500만원과 9,600만원인 경우 경매절차가 진행된다면 9500만원 소액임차인은 3,200만원을 최우선변제받는 반면에 9600만원의 임차인은 100만원 차이로소액임차인이 아니어서 한푼도 배당받지 못한 사례도 발생하게 될 것입니다.

경매강의할때 많이 언급하는 부분중의 하나가 소액임차인입니다

그런데 말입니다

경매공부 할때에도 제대로 이해하여야 합니다

공부는 제대로

● 소액임차인의 범위와 최우선변제액등

(담보권설정일) (대상지역) (보증금범위) (최우선변제금)

■ 2014년부터 개정된 소액임차보증금 내용 꼭 알아두세요

소액임차인이 되는지 여부는

현재의 임차인의 보증금액도 중요합니다만 보다 중요한 것은 경매가 들어간 부동산등기부상에 설정된 담보물권의 설정일이 중요합니다

경매를 강의할 때 수강생들이 많이 헷갈려하는 부분이기도 합니다

소액보증금액이 법과 시행령의 개정으로 계속 증액되어 왔는데요

담보물권 당시에 소액임차보증금액이 맞아야만 소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있습니다

가령 서울에 현재 소액임차인의 보증금액은 9,500만원이고 위 금액이 소액임차보증금액으로 증액된 때가 2014. 1. 1.입니다

따라서 만약

근저당권이 2014. 1. 1. 이후에 설정되어 있다면 위 임차인은 소액임차인으로 보호받는데 반해서요

만약 근저당권등 담보물권이 2014. 1. 1. 이전에 설정되어 있다면 9,500만원의 임차인은 그 담보물권자에게 소액임차인임을 주장하지 못하게 되는 것입니다

오케이?

단, 앞선 담보물권이 전액 배당을 받고 이후에 배당금액이 남고

이후에 설정된 담보물권이 2014. 1. 1. 이후에 설정되었다면 그 담보물권자에 대해서는 다시금 소액임차인으로 최우선변제를 요구할 수 있습니다

더불어 최근의 대법원판례(2013다62223) 하나는 잘 살펴보아야 할듯 합니다

경매공부할때에는 판례가 중요합니다

사실 우리가 경매를 강의할때에도 핵심은

법조문과 대법원판례입니다

소액임차인으로 최우선변제를 받기 위해서는 경매등기전에 대항력과 배당요구만 해하면 되는데요 이 판결은 악의적으로 이미 실질적으로 담보가치가 전혀 없는 주택을 시세보다 월등하게 저렴하게 소액임차보증금 상당액만 지급하고 최우선변제를 받고자하는 소액임차인은 보호해줄수 없다는 내용의 판결입니다

이번에 제가 쓰는

하루만에 끝내는 경매강의 책에 일부 내용입니다

구어체

실제로 경매강의 하듯이

어떨까요

더불어

제가 운영하는

다음카페 - [설춘환 교수의 행복한 경매 & NPL]

2월17일 월요일 밤7시 - 5주간 경매강의와

2월18일 화요일 밤7시 - 5주간 NPL강의에서도 많은 성원을