부동산

안녕하세요 설춘환입니다

3일동안

한국생산성본부 사회능력개발원 경매강의 공매강의 후에

조금 여유를 가지고

강제경매와 임의경매의 차이 정리

강제경매는 집행권원에 의거한 경매절차이다. 즉 판결문, 화해조서, 확정된 지급명령, 확정된 이행권고결정, 공정증서 등에 의해 경매를 신청하였다면 이는 강제경매이고, 담보권에 의한 경매신청 즉, 근저당권, 전세권 등에 의해 경매를 신청하였다면 이는 임의경매이다.

물론 경매절차에서 강제경매와 임의경매를 나눌 실익은 그다지 많지 않다. 다만 중요한 것은 경매개시결정에 대한 이의사유로서 강제경매는 절차적, 형식적인 하자 부분(즉 부동산표시의 불일치, 당사자표시의 불일치 등)에 대해서만 개시결정에 대한 이의가 가능한 반면, 임의경매는 위 두 하자에 더해서 실질적인 하자(채무의 변제)에 대해서도 개시결정에 대한 이의가 가능하다.

가령 예를들어, 강제경매인 경우 채권자가 채무자에게 대여금 1억원을 변제받기 위해 소송을 제기하여 승소판결을 받아 경매를 신청하였을 경우, 채무자가 위 1억원을 변제하고 곧바로 강제경매개시결정에 대한 이의가 불가능한 반면에, 임의경매에서는 위와 같이 1억원을 변제하였다는 실질적인 부분에 대해서 개시결정에 대한 이의가 가능하다.

즉 강제경매건 임의경매건 채무를 변제하고 경매취하시 채권자의 동의가 있다면 경매는 간단히 취하된다.

그러나 만약 채권자의 동의가 없다면

임의경매는 - 간단히 해당 경매계에 변제증서를 가지고 가서 경매개시결정에 대한 이의신청을 통해 경매를 취소시킬 수 있는데 반해 강제경매는 별도로 청구이의 소송을 제기하여야 한다

아울러 강제경매는 최고가 매수신고인(흔히 낙찰자)이 있은 연후에 경매를 취하하고자 할때에도 반드시 위 최고가 매수인의 동의 내지는 소송을 통해 강제경매를 취소시키는 절차를 거쳐야 하나, 임의경매인 경우에는 최고가 매수신고인의 동의가 없을 경우, 돈을 변제한 후 개시결정에 대한 이의 등으로 경매절차를 취소시킬 수 있는 차이점이 있다.