부동산

가장 최근에 받은 질문입니다.

'돈이 없어도 경제관념이 탄탄하면 부자가 될 수 있나?'

이 부분은 딱히 정의내리기가 어렵습니다만

투자의 성공은 돈의 양에 달린 것이 아니라,  얼마나 제대로 하느냐가 더 중요한 것이라

적어도 종자돈 정도만 있으면 된다란 생각이 듭니다.

투자에도 유행과 주기란 것이 있습니다.

이것을 알고 공략을 해야지 무작정 달려들면 돈키호테 외엔 뭐가 되겠습니까.

중요한 것은 경기흐름을 파악해내는 본질과 자기 믿음입니다.

절약, 합리적 선택 등 경제 마인드가 잡혀 있고 경제 흐름을 볼 수 있는 안목이

부자를 만든다고 믿습니다. 그렇지 않다면 뭐하러 재미 없는 경제지표들을 보겠습니까.

그냥 로또를 사거나 용하다는 점장이를 찾아가 묻죠.

전 점도 안믿고 예언도 안 믿습니다.

올 11월에 3차 대전이 난다는 바바 뱅가드도 틀렸고

천안함 사태가 벌어지자 얼마 후 데이비드 오웨목사가  미국의 항공모함이 좌초되어

한국전이 난다는 주장했는데  틀렸죠(?),,시한 명시가 없으나 아마 틀렸을 겁니다.

연평도 도발 사태가 나타나니 주변의 몇몇 분들이 동요를 일으킵니다.

전쟁을 해서 불안 요인을 제거해내는 것이 낫지 않느냐는 분

자꾸 북이 공포분위기를 조성하면 부동산가격 회복에 지장을 주지 않겠냐는 등

여러 이야기들이 들립니다.

개인적으로는 전면전의 가능성의 낮다고 보는지라

저는 동요되거나 불안하지는 않습니다. 다만 다수의 심리에 따른

약간의 지연이 나타나지 않겠느냐란 그 정도입니다.

중요한 것은 항상 큰 추세가 어디에 있는가를 봐야 하는 것이겠지요.

이 부분은 어떤 것을 지표로 삼고 보느냐에 따라 다를 수 있습니다.

제가 보는 큰 추세는 글로벌 유동성이 계속 부풀고 있고

(오바마 미국 대통령의 감세정책 연장 합의 시사, 버냉키 연준리 의장의 추가 양적완화 불사 발언 등)

그에 따라 우리 역시 저금리 상태를 벗어나지 못하고 있습니다.   

게다가 여기저기 적자라고들 우겨대니 시중의 돈을 빨리 걷어들이기 어려울 것입니다.

글로벌 경기회복세가 가시화되면  변수가 없는한

인플레이션이 나타날 것으로 예상합니다. 그게 내년 중반 이후 정도일 가능성을 높게 봅니다.

우리나라 주택가격은 정말 높은가?

우리가 한가지를 생각해봐야 할 듯 합니다.

그게 뭐냐면, 많은 사람들이 우리나라 부동산 가격이 높은가 낮은가에 대한 설전을 벌입니다.

우리나라 주택가격이 고평가되어 있다는 근거로  

소득에 대비 주택가격 비율인 PIR이란 지표로 비교하곤 합니다.  

나라마다 PIR 산출 방식에 차이가 있어 국내지표 정도로만 보아야 하는데

언론에서 자꾸만 국제 주택가격을 비교하는 지표로 잘못 사용하는 중이라

다른 나라에 비해 높다는 인식이 팽배합니다. 기준이 다르다면 비교지표로서는 가치가 없는 것입니다.

다른 나라와의 가격 비교가 무의미하다고 보는 이유가

미국의 주택가격이 높고 우리나라의 주택가격이 낮다고 해서

개인들이 미국에서 사려던 것을 우리나라에 와서 사지는 않는다는 것이죠.

미국의 주택과 국내의 주택은 서로 경쟁성, 대체성 그런게 전혀 없는

국지성이 강한 별개의 상품이라, 국제 가격 비교가 무의미하다라고 보는 것입니다.

제가 보기엔 우리나라 주택가격은 현재의 상황에서 적정선입니다.

가격에 정책, 심리, 유동성, 경기상황, 지역의 인지도 등 모든 것이 반영되었다고 보기 때문입니다.

몇 년 전엔 경기상황이 좋았고, 지금은 경기 여건이 어렵습니다. 가격이 같을 수가 없는 이유 아닙니까.

정리하면 팽팽하게 줄다리기를 하고 있는데 어느 쪽이든 간에

어떤 변수가 끼어들어 균형을 이탈시킬 때 가격이 움직이는 것입니다.

글로벌인플레이션이란 것 역시 하나의 변수로, 가시화되면 상승의 힘으로 작용을 하겠죠.

주거비는 점진적으로 오를 것 같습니다.

우리나라 주택가격의 고평가 근거로 월세수익률이 이용되기도 합니다.

외국의 경우 선진국은 4~5%, 일본은 6~7% 정도의 수익이 나오는데

우리는 강남 같은 지역은 1% 정도입니다.

10% 전후한데 이게 무슨 이야기냐고요?

산출 기준의 차이가 있습니다.

우리는 전세가격을 기준으로 산출하는 것이고 외국은 주택가격을 기준으로 산출합니다.

우리의 월세 수준을 외국처럼 주택가격으로 산출하니 수익률 1%가 나오는 것이고 

외국인들 시각에서 보기에 월세수익률이 터무니 없이 낮은 것이죠.

해서 한국의 주택가격은 높은 것이 아니냐 (그러니 내릴 것이다)

내지는 월세가 지나치게 낮아 앞으로 월세가 크게 오를 것이다가 충돌합니다.

이것도 잘 생각해보면 재미있습니다.

외국에선 월세와 소유 그 외는 없습니다.

하지만 우리는 소유, 전세, 월세 등으로 나눠지는데, 월세는 인기가 없습니다.

월세는 관리도 어려운 편입니다. 세입자들이 집을 너무나 함부로 사용하고

월세도 밀리는 경향이 있어 임대인 입장에서도 때로는 독촉을 해야 하므로 그리 편하지만은 않습니다.

미국 등 서구에선 이런 식으로 세입자가 행동하면 신용등급이 깍입니다.

나갈 땐 원상 복구 해놓고 나가야 하고요. 일본의 경우도 세입자가 집에 못이라도 함부로 박으면

수선비용 명분으로 미리 받아두었던 돈에서 비용 다 제합니다. 

우리처럼 이런 나라는 없습니다. 임대차 보호법 등 우리나라는 세입자를 약자로 보아

세입자 보호가 다른 나라보다 뛰어난데 그것을 모르는 사람들이 부지기수입니다.

월세는 그간 임대인이나 임차인이나

별로 선호하던 양식이 아니었기에 인기가 없어서 낮게 형성이 된 것이라 볼 수 있습니다.

또 전세금을 기준으로 삼는 것도 이유고요.

전세도,  과거엔 개인대상의 금융이 발달하지 않아 돈을 빌리기가 어려웠습니다.

90년대 들어서 개인들이 은행에서 돈을 빌리는게 원활해졌습니다.  

그리고 과거엔 주택의 절대부족으로 주택가격 상승률도 높았으니

보유한 주택 숫자를 늘릴수록 부가 빠르게 증식하는 구조였고,  

집주인 입장에선 무이자로  필요한 자금을 빌리면서 

집에 대한 자잘한 관리를 해줄 사람도 동시에 구하는 것이 전세이고,

세입자는 집값보다 낮은 가격으로 일정기간 빌려서 살 수 있다는  

서로 이해관계가 맞아 유지된 제도가 아닌가 합니다.

지금은 워낙 금리 수준이 낮아  전세금을 올려 받아

수중에 돈이 생겨도 전세금은 부채이니 고민스러운 지경의 분들이 생겨나면서

월세가 증가하고 있는 중입니다. 투자에 능한 분은 그렇지 않은데

보수적인 분들은 전세금으로 투자하는 것 대체로 부담스러운가 봅니다.

거기에 지금은 주택가격 상승 기대감이 이전보다 희석이 되고

금리가 바닥으로 추락해 전세금을 예금으로 돌렸을 때 받을 수 있는 이자로는

세금 등의 감당이 되지 않습니다. 기존의 균형이 깨졌습니다. 월세로 돌리고 싶어하는 것 당연하고

반면 세입자 입장에서는 올라가는 전세금을 따라잡기가 벅차 월세가 늘고 있죠.

나중에 월세 문제로 여기저기서 싸움이 나고 문제가 일면

신용등급에 반영되는 등의 선진국시스템 도입을 검토하겠지요.

점점 외국인 임대사업자도 등장할 수 있는 환경이란 부분도 그 시간을 당길 변수이고요.

분명한 것은 전세제도는 사라질 것입니다.

전세란 주택가격이 오른다는 전제가 없다면 존속하기 어려운 제도잖습니까.

어느 바보가 가치상승의 기대감이 꺽인 상황에서

비싼 가격의 집을 사서 그 보다 낮은 가격으로 빌려주고

각종 세금을 내야 하고, 집에 하자가 생기면 수선을 해가면서 그러겠습니까.  

또 현재의 상황을 살펴보면

'소득 증가 및 가구수 증가로 오른다 Vs 이젠 인구의 고령화로 다르다'가 충돌합니다.

이런 상황에선 불확실성이 높다는 판단으로 이어지는 사람이 늘어 다주택자는 급격히 증가하기 어렵습니다.

다주택자가 증가하지 않으면 전세 공급도 줄어드는 것이라  전세가격은 상승할 가능성이 높습니다.

그러니 앞으로 월세 가격 또한 그대로 유지될 것이라고 볼 수가 없겠죠.   

월세 수준이 지나치게 낮아 주택가격을 급격하게 끌어내릴 것이라 보기 또한 어렵습니다.

주택가격은 크게 움직이지 않는 선에서 월세가 올라 수익성을 맞출 것이라 보는 것이

더 가능성이 높은 듯 합니다. 주택은 하방경직성이 강한 상품이라

주택공급가격 이하로 왠만해서는 하락하지 않습니다. 때문에 주택가격을 끌어내리려면

먼저 지가부터 하락해야 가능합니다. 그런데 그럴 가능성이 얼마나 있겠습니까.

우리는 이미 이민을 받아들이는 나라로 보아야 합니다.

제주도는 중국인 등을 대상으로 투자이민을 받고 있는 중인데, 여러 지자체서 확대 요구를 하고 있습니다. 

코리안드림을 꿈꾸고 들어오는 밀입국자들 지금도 많습니다.

공익광고에서도 비록 얼굴색이 달라도 우리 국민이란, 다문화 가정  아이들을 차별하지 말라는

광고를 수시로 합니다. 이민을 받아들이겠다란 준비로도 볼 수 있지 않겠습니까.

인구가 감소한다면 아마도 투자이민 받아들이고

기술력을 지닌 동남아인들 적극적으로 받아들일 것을 충분히 예상할 수 있습니다.  

인구감소론 절대적으로 신봉하기가 애매하다는 이야기입니다.

정리하면 낮은(?) 주거비의 시대 역시 점점 막을 내리고 있을 가능성을 봐야 합니다.

폭락론이 지배하면서 그 시기를 조금 당겨준 것이죠. 전세제도가 세입자에겐 참 좋은 제도인데요.

(경제가 성장한다면 부동산 가격도 폭락할 수가 없다는 기본 원리조차 무시하는 사람들이 많죠

국민의 반 정도가 유주택자인데 일시에 국민 반의 자산이 붕괴된다면 사회 시스템이 어찌 온전하겠습니까.

현재의 상황에선 여고괴담같은 괴담 수준 정도인데도 왜 그렇게 바라는(?) 분들이 많으신지?

다만 절대부족의 시대는 지나고 있어 글로벌인플레이션 등 변수요인 외에는

정상적인 상황이라면 과거처럼 높은 상승률을 기대하기도 어려워보이긴 합니다)

그간의 주거비가 낮았다는 것이 아닙니다. .

앞으로 체감적으로 느끼는 주거비가 훨씬 증가할 것 같다는 이야기입니다.

전세가격이 하락하려면 전세로 공급되는 주택이 많아야 하는데

지금 전세로 공급되는 주택이 부족해 문제가 이는 것 아니겠습니까.

전세를 얻은 다음 결혼날짜를 받아야 한다고들 할 지경입니다.

많은 분들이 맨날 일본 들이대는데 일본에선 주거비가 워낙 높아

월세 내고 나면 돈이 부족해 신입사원이 점심을 도시락이나 빵으로 때우는 것 흔한 일입니다.  

우린 일본인들처럼 집은 지진으로 무너지면 그만이라는 등의 인식이 덜해

그 정도까지는 가지 않겠지만,  자기소유 주택 없으면 월세 잔뜩 내다가 자산을 모으기 힘든 상황이

올 것으로 예상되어 집니다.

때문에 우리보다 자본주의가 먼저 정착된 나라의

앙드레코스톨라니나  피터린치 등의 금융투자 대가들도

내집마련 후 주식투자를 하라고 한 말을 되새겨 본다면

앞으로도 최소한의 삶의 안정판은 내집 마련에 있다는 것은 바뀌지 않을 것 같습니다.

위 글은 행복재테크 카페 '전문가 칼럼' 게시판의 조혜경님이 적어주신 노하우입니다.

부동산의 폭등과 폭락론이 팽팽하게 대립되는 가운데, 현재 부동산이 점점 반등하고 있는 상황에서 

좋은 판단을 할 수 있는 글이라 생각됩니다.

이 글로 현재 부동산에 대한 생각에 조금이라도 도움이 되길 바랍니다.

감사합니다. - 행복재테크 포인트 올림