부동산

부동산 탐구생활  - 전세 사기에서 살아남는 법


[집값이 올라도 너무 올랐다. 근 2년 사이에 전세금이 5000만원이나 올라버렸다.
입주 당시 9000만원을 주고 들어온 소형 아파트의 전세금이 이제는 14000만원.
아파트의 매매가는 25000만원 어떻게 해야할까.
확 사버려야할까.
아니면 전세를 올려주고 다음 텀을 기다려야할까...]

요즘(2011년 초) 많은 사람들의 고민이 위와 같이 너무 오른 전세금과 그에 비해 더디게 오르는 집값이 아닐까합니다.
섣부른 폭락도 기대감의 폭등도 원치 않은 원만한 모든 사람들이 집을 가질 수 있는 편안한 삶을 꿈꾸는데 참 쉬운 일은

아닌 것 같습니다.

위의 신문기사를 읽고 많은 생각을 하게 됐습니다...
그래서 원래 올리려던 ‘대출의 미학’보다 ‘전세 사기에서 살아남는 법’을 먼저 올립니다.

 
 전작 ‘당신이 원하는 부동산 경매 권리분석’ 이라는 책에서 저는 투자는 ‘버는 것’보다 ‘잃어버리지 않는 것’

한 단계 더 나아가 ‘살아남는 것’이라 이야기했습니다.

부동산 투자로 성공을 하겠다고 길을 나섰는데 정작 본인이 살고 있는 집이 위태위태한 상황에 놓여있다면 그것만큼

비극적인 일은 없겠죠.
 그래서 모든 권리분석의 시작은 자신의 집 혹은 친한 사람들의 집이 어떤 상태에 있는지를 파악하는 것에서부터

시작되는 것이 옳습니다.
 
 카페에 계시는 분들은 다르겠지만 보통의 사람들의 경우 ‘이사’ 나 ‘집 계약’이라고 하는 것과 친해지기는 정말

어렵습니다.(마찬가지로 법원에 가는 것도 자주 있는 일은 아니죠. 한때 사람들한테 법원에 간다고 하니 뭔가

형사/민사 사건에 휘말린 것 아니냐며 걱정하시는 분들도 계셨죠 ㅎㅎ)

 웬만하면 골치아픈 일과는 멀어지고 싶은게 사람인지라  ‘부동산 계약서’를 하나 하나 읽어보는 것도 귀찮고,

집을 구하는 것도, 등기부등본을 떼어서 봐야하는 것도 들어는 봤지만 쉽게 하지는 않습니다.

물론 그렇기 때문에 ‘공인중개사’분들의 역할이 중요하기도 합니다.

 그래서일까요?
 경매 물건을 처리하다보면 집 주인보다 ‘임차인’이 살고 있는 경우, 더 당황스러운 일을 겪기도 합니다.

집 주인이라면 ‘본인의 집’이 경매에 넘어가기 때문에 그래도 알아볼만큼 충분히 알아보고 움직이는데,

어떤 ‘임차인’들은 명도 당하는 당일까지도 본인의 권리에 대해서 조금도 알아보지 않는 경우도 허다합니다.
그래서 ‘법’에선 ‘권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다’라는 말을 합니다. 스스로 생각하고 움직여서

획득할 수 있는 ‘권리’를 찾지 않는 자는 도움을 줄 필요가 없다는 말이죠.

일단 그 중 하나로 현재 ‘전세’로 살고 계시는 분들을 위해 ‘전세 사기’ 에 대한 3가지를 풀어보도록

하겠습니다. 다시 한번 이야기하지만 지금 거주하는 그곳이 앞으로 미래를 위한 터전입니다.

집부터 안정시켜야 무슨 일이든 할 수 있겠죠.

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1. 건물주인과 월세계약을 맺은 중개업자가 전세로 입주를 시키고 전세보증금을 가로채는 방법이 가장 많다.

-> 글쎄요. 신문기사에는 이렇게 간단하게만 써 있는데, 풀어보자면 이렇게 될것 같습니다.
먼저 상가 건물 1층이 공실로 비어있다고 가장해보죠.
그 1층에 어느날 공인중개업자가 사무실을 차리고 싶어 건물주인과 ‘월세’계약을 맺습니다.
그럼 월세 계약은 대략 보증금 1억에 월 150 정도라 생각하면 되는데, 이제 공인중개업자는 사무실을 차리겠죠.

책상, 컴퓨터 등의 집기를 들여놓는데 다른 사업들에 비해 그다지 물건이 많이 필요하지는 않습니다.

 이렇게 차려놓고 자신이 사무실을 꾸린 바로 그 장소를 ‘전세’로 내놓습니다.
한 3억정도로 내놓으면 되겠네요.(물론 위치와 시세에 따라 전세와 월세금은 각각 따로 산정해야겠죠.

비율도 마찬가지고)
 임차인에게는 ‘공인중개소’에서 직접 내놓은 물건이니 믿지 않을 이유가 없겠죠.
중개업자는 자신이 주인인것처럼 해서 임대차 계약을 맺습니다.
 어떻게 될까요?
 
 처음
  공인중개업자 -> 건물주 에게 들어간 보증금 1억 은
  전세 입주자 -> 공인중개업자 에게 납부한 보증금 3억으로
상쇄되고도 2억이 남습니다.
 1억을 투자해서 2억을 벌었네요...

 이렇게 하고 도망을 가면 사기가 되니 신문에선 이 부분을 이야기한 것 같습니다.


2. 중개업등록증, 신분증 등의 위조다.

  무자격자가 중개업등록증 또는 자격증을 빌려 부동산중개사무소를 차린 뒤 몇 명과 짜고 월세로

  여러 채의 집을 빌려준 뒤 중개업자와 집주인으로 속이고 여러 전세구입자와 중복계약을 맺어

  전세보증금을 가로채는 방법이다.

 음 복잡하게 써 있는데 간단하게 설명해보죠.

 이번에는 월세 세입자로부터 먼저 시작합니다.

A군이 아파트를 보증금 4000만원에 월세 50만원으로 4000/50
월세 계약을 ‘정상적’으로 맺습니다. 그리고 들어가 살죠.

B군은 부동산 공인중개사무소를 차린후 A군이 살고 있는 아파트를 ‘전세’로 내놓습니다.
그리고 C라는 사람이 전세를 찾으러 오면 B는 A가 살고 있는 아파트에 직접 데려가서
집을 보여줍니다.

그럼 A군과 C는 직접 얼굴을 마주치게 되죠.

B는 C에게  A가 집 주인인데 월세를 주고 다른 곳에 이사를 나가려 한다고 이야기합니다.

자.
집을 보니 마음에 든 C는 요즘 같은 전세란에 설레여서 바로 계약을 체결합니다.

물론 B의 사무실에서 계약서를 작성하는데 A 역시 집주인으로 행세하며 계약을 진행합니다.
 이사날짜를 서로 협의한 후 C가 이사올 때까지 A는 원래의 집주인에게 매달 월세를 꼬박 꼬박

잘 입금합니다.(혹은 월세를 밀려도 관계없죠.) C는 이사짐을 들고 들어와 살기 시작합니다.

 어느날 문을 두드리는 소리에 나가보니
 
실제 집주인이 ‘월세’가 밀려서 찾아왔는데
‘당신 누구쇼?’ 라는 말을 건넵니다.

이미 A , B 는 사라진지 오래죠.

3. 거짓정보를 주는 것이다.

중개업자가 전세, 월세 계약을 맺으며 집의 결함 등을 정확히 설명하지 않아 피해를 입는 일이 있다.

이 세 번째는 사기라고 하기에는 좀 그렇습니다.

어차피 중대한 하자가 있었다면 이에 대해서는 집주인이던 아니면 중개업자에게든 보상을 받아야

하는게 당연한 일입니다.


자 이렇게해서 신문 기사에 나온 ‘전세 사기’가 어떤 것인지는 대략 살펴봤는데,
공통점은 ‘집주인’인 것 처럼 혹은 ‘공인중개사’인 것처럼 사기를 친다는데에 있죠.

사람이 어떤 사람을 속이기로 마음 먹는다면 당연히 속일 수 있다는게 제 지론이기도 합니다.

 그런면에서 제일 무서운 것은 사람이죠.

게다가 2번째 사례의 경우 안에 살고 있는 ‘전세입자’는 이제 어떻게 해야할까요?
일단 전세 보증금은 그대로 날린 셈이 되었습니다. 만약에 그 집에서 계속 살고 싶다면
집주인과 다시 월세 계약을 맺는 방법밖에는 없죠.

‘전세대란’이다 뭐다 해서 서민들이 전세를 구하는 수요는 늘어나는데 터무니없이 올라가기만하고,

집을 사자니 폭락이 두려운 이 때. 한 순간에 그동안 모아온 전 재산을 날리지 않으려면 ‘알아야’ 합니다.

위에서 투자란 ‘살아남는 것’이라고 했죠. 현재 보유한 가장 큰 자산을 잘 지키는 것이 시작입니다.

1. 급하게 생각하지 않는다.

 급하게 생각할 필요는 없습니다.
 지금 당장 그 집을 계약해야 할 이유는 없죠. 물론 본인이 계약하기 전에 다른 사람이 금방 가져갈 수도

있겠지만, 그래도 알아볼 건 충분히 알아보고 진행하시는게 좋습니다.
 특히 피해야 하는건 늦은 밤에 집을 보고 마음에 들어서 일단 계약금부터 걸어놓고 다음날 아침에 정식 계약서를

쓰는 것.
 계약금 가지고 날라버리면 방법이 없죠. 
  

2. 상대방의 신원은 반드시 확인해라.

 
 상대방의 주민등록 및 신상을 확인하는 건 기본적인 일에 속합니다.

공인중개소에서도 계약 당시 당연히 양쪽의 주민등록증을 서로 확인할 수 있게 해주는게 맞는데

그러지 않는 곳도 많이 있습니다.
 그럴때는 자신의 주민등록증을 먼저 보여주면서 상대방의 것도 자연스럽게 볼 수 있도록 유도합니다.
 만약 계약하는 사람이 ‘본인’이 아니라 ‘친척’이나 ‘아는 오빠’ ‘아는 동생’ 일 경우에는 ‘위임장’이 없다면

진행하지 않는 것이 맞습니다. 먼 친척관계나 ‘아는 오빠’라는 관계는 사실 ‘남’이죠.
 역시 이럴 때에도 직접적으로 이야기 하는게 꺼려지신다면 공인중개사에게 슬쩍 부탁을 합니다.

못 믿는건 아닌데, 그래도 확인해보고 싶다고.
 공인중개사는 그러라고 수수료를 받는 겁니다.

 
3. 등기부등본 확인은 기본.

등기부등본 확인은 기본입니다.
 (슬쩍 광고를 하나 하자면 등기부등본 읽는 법을 모르시는 분들은 제 책 ‘당신이 원하는 권리분석’에

쉽게 나와 있으니 ^^ 서점에서 보셔도 되고, 전자책으로도 출간되어 있으니 스마트폰에서 보셔도 됩니다.)
 
등기부등본상에 나와 있는 소유자가 누구인지 반드시 확인합니다.
 소유자가 눈 앞의 계약자와 다른 사람이라면 위의 2번 절차를 다시해야겠죠.
권리관계를 정확히 분석합니다.
 전세를 구하면서 가장 고민들 하시는것 중 하나는 ‘은행 대출’이 얼마나 껴있는 집에 들어가야 안심일까. 일텐데요.
 (물론 경매로 집을 내놓으시는 분들의 대부분은 80%까지 최선을 다해 대출을 받아 최대한 많은 보증금을 지불하고

임차인이 들어오길 바라시지만 ㅎㅎ)

 단정짓자면 50% 이상 은행 대출이 끼어있는 집은 일단 안전하진 않습니다.
 물론 그 집의 가치와 집 주인이 어느 정도 재력가인지도 고민을 해봐야되고, 좀 더 직접적으로는 그 집의 가치

대비해서 실제 경매로 넘어간다면 선순위 근저당권 설정자가 얼마를 가져가고 전세로 들어가는 본인은

어느 정도까지 보상받을지는 계산을 해보셔야겠죠.
그래도 괜찮다면 계약을 하고 아무래도 불안하다면 다른 집을 찾는게 맞습니다.

그래도 계약을 하고 그 집에 살고 싶다면
 경매로 넘어가도 상관없다. 라는 대범하지만 께름직한 기분으로 거주하시고,
 해결할 수 있는 방법이 없을까. 라는 분이라면
 
 한번 집주인분에게 ‘각서’를 써서 공증 받을 수 없는지도 슬쩍 물어보세요.
 혹시라도 경매로 넘어갈 경우 나머지 보증금은 집주인이 책임진다 등등의 내용으로~

 이런 일들때문에 사실 투자자보다도 전세나 월세를 사시는 분들에게 있어 ‘권리분석’은 더 중요합니다.

4. 입금은 가급적 텔레뱅킹이나 인터넷 뱅킹으로 기록이 남게.

 입금은 가급적 현찰보다도 텔레뱅킹이나 인터넷 뱅킹으로 기록이 남게 하는게 좋습니다.

물론 상대방이 ‘대포 통장’까지 쓰는 치밀한 사람이라면 몰라도 가급적으면 기록이 남는게 안심이죠.

5. 다시 한번 등기부등본 확인

 계약을 하고 실제 입주를 하기 전까지는 상당한 기간이 남습니다.
 이 기간동안 등기부등본을 다시 한번 확인하는 건 필수입니다.
 처음에는 대출이 없다가 그 사이에 대출이 생길수도 있고, 다른 사람에게 팔아버릴 수도 있는 등

많은 일들이 생길 수 있습니다.


다른 이야기들도 많지만 우선적으로 신문기사에 나온 수법에 대한 이야기와 위의 5가지 방법에 대해서만

숙지하셔도 사기 예방은 조금 더 나아지리라 생각합니다.

잊지 말아야 할 것은

‘언제나 의심’하고 ‘확인’하는 습관입니다.