부동산

전세대란에 대한 대책이 또다시 나왔는데 시장 반응은 전혀 아닙니다.
민간 임대사업자에게 조금 손을 벌린 모양인데 절대로 돈이 주택시장으로 올수 없는 환경과. 세금폭탄이 기다리고 있습니다.

지금의 전세시장은 높은 가격이 문제가 아니고 전세물건이 아예 없다는것입니다.
일산 행신.용산. 마포.영등포.사당,서초. 송파,상계 .중구 신당동. 등의 중개업소에 전화 하면 금방 확인 이 가능합니다. 전세물건이 아예 없다고 합니다.,

민간임대사업자로 하여금 헐값매물 매입하여

 시세의 반값이하에 전세임대 를 부추키는 정책은

지금의 주택 임대사업 조건대로 절대로 수익이 날수 없습니다.
산수를 하면 해답이 나옵니다.

매년 수백만원 재산세 부담. 전세보증금에 대한소득세 부담. 10년이상 임대하여야

종부세 감면확정..물가상승 미반영등을 고려하면 수억원 들여 임대사업 할수 없는 까다로운 조건을 충족 할수 없다는것 모두가 알고있어며 가진자가 바보가 아닙니다.
돈과 시장은 억지로 속일수 없는것입니다.

많이 가졌다고(다주택자) 엄청난 세금폭탄 맞아야 하니
모두가 내집마련을 미루고 전세집만 찿아 나서고 있습니다.

영국은 월세내는 세입자가 살고 있는 주택의 재산세를 내고있습니다.
우리는? 엄청난 보유세 폭탄과, 양도세 폭탄.심지어 국제 회계법상 채무인 전세보증금에 대한 소득세까지 부담하니 당연히 민간 임대사업자가 사라지게 됨으로 전세집 부족현상이 발생한것입니다. 전세 임대주택이 시중에 나올려면 누군가가 한채 두채 더 매입하여 전세임대를 하여야 합니다.

주택 임대사업을 할려면 까다롭게 만든 조건을 충족 하여야 합니다.
이런 조건을 보면 주택임대사업하지 마라...
규제를 한것이지 장려를 하였어면

왜 전세대란이 일어나겠습니까?

IMF시절.DJ는 2채로도 좋다 양도세 감면 할터이니 미분양 사서 임대사업 하라고 부추켰습니다.

그시절은 전세대란도 없었고 입주대란도 없었고 거래활성화와. 주택경기가 살아나서

최하 극빈층의 서민들의 일자리가 많이 늘어났습니다.
그님의 정책은 시장경제 원리입니다.

무려 그시절보다 엄청나게 많은 세금폭탄으로 다주택자를 다스린 댓가가 지금의 전세대란입니다.



임대사업을 시작할려면?

*주거지 구청에 임대사업등록후 관할 세무서에 사업자등록 을 하여야 합니다.
왜 이중으로 사업자 등록을 하여야 하는지? 의문입니다.

임대물건이

첫째....한곳의 지자체에 있어야 한다는 것입니다.
서울2채. 인천1채. 경기 1채 경남1채 이렇게 보유하면 안된다고 합니다.



두번째....5세대를 충족하여야 합니다. 살고있는 집 제외하고..

* 이문제는 이번에 3세대로 완화되었습니다.



세번째....전용 25.7평 이하의 주택만 해닫된다고 합니다.
대형평형의 주택은 임대사업하지 말라는 것입니다.

이것도 이번에 148m2(44평젇도)로 완화 되었는데
수도권 지방에 미분양주택이 대부분 48평 50평. 55평입니다.



네번째....기준싯가로 3억원 이하여야 한다고 합니다. 금액으로 규제 하여
비싼주택은 임대사업에서 제외한것입니다. 서울은 33평도 해당되 않는 상황 입니다.



다섯번째...10년이상 임대사업하여야 쬐끔 헤택이 있습니다.
임대사업중에 종부세는 유예 하였다가 10년이내 팔아치우면
그동안 유예 받았던 세금 토해 내놓아야 합니다

10년이상 임대하여야 양도세 60% 중과 맞지 않고 일반세율로 적용 받습니다.


****세금문제.....

수익이 발생 하지 않토록 멍청난 세금제목과 중과 세율.누진적 세율을 적용함니다.



1)노무현의 유지를 받들어 양도세는 중과 규정 유지 하고있습니다.
다주택자는 60%의 양도세율과 10%의 주민세 66% 내놓아야 합니다

*한시적으로 2년간 유예하여 일반세율 적용하고있어나
(최고세율 35%+주민세 10%) 38.5%의 세금입니다.



언제 소급하여 세금폭탄 때릴지 노무현 정권시절의 학습효과로
정부의 신뢰가 떨어져 믿지 않아 임대사업 하는님이 없습니다.



2). 물가상승 미반영....10년 넘게 임대하였지만 그동안 물가상승으로
인상된 가격과 최초 구입가격과 엄청난 차이난 금액 으로 양도세율을
적용함으로 엄청난 양도세를 부담합니다. 물가상승율 감안해 주지 않는것이 문제 임니다,. 투기꾼으로 분류하여 1가구 1주택 9억원 초과 만 물가상승율
반영 해줌니다.



3) 보유세인 재산세...년간 인상한도가 150%입니다.물가는 5%정도 인상되고 근로자 소득도 

년간 5%이내에서 인상됨니다. 그러나 기본권리이자 필수품인 주택의 보유세는 년간 150%까지 인상될수 있다는 법을 만들어 보유 하고있습니다. 말이 되는지? 

매년 수십% 재산세를 인상하여 7월 한번 9월 한번 두번이나
걷습니다. 비싼 주택은 누진적 세율을 적용합니다.

보유기간 동안  소득도 발생하지 않는데 엄청난 추가 자본이 필요합니다



예시: 남양주 33평은 년간 30만원 정도 재산세 부담.
강남 33평은 3백만원 부담

시세 차이는 2.5배인데 비하여 재산세는 10배 로 중과 합니다.(누진적 세율체계 )
강남의 33평 보유자 근로소득세 보다 많은금액의 보유세를 내고 있습니다

살고 있는 줕책에 소득이 없는데...너무 한것 아닌지?
여타 선진국은 보유세는 고가 저가 주택 구분않고 균등한 세율로 적용합니다



4) 취득세. 등록세 각각 2.3% 합이 4.6%.
실지 거래가액대비 계산하여 부과 함으로
취득비용만 수천만원 소요됨니다.
도심에서 30평대 팔고 외곽 50평대로 이전 할려면 취득 등록세만 7천만원 소요됨니다. 거래가 안되는 이유 입나다,


5)의료보험료 부담: 개인사업자는 임대사없하는 주택 공시지가 모두 합하여
엄청난 의료보험료 를 부담하고있습니다..



6) 강남3구에 임대주택이 있다면 양도세 10%추가 부담하여야 합니다.

정치권이 우리도 강남 부자 혼내줄수 있는 집단이다 라는 것을 보여주기위한

본보기 정치의 회생양을 만든것입니다. 세계 어느나라가 자국내 특정지역만 세금을 추가 부담시키는 나라가 있는지?



7) 전세보증금에 대한 소득세 부담:
임대사업의 목적은 나중에 차익이 발생하면 이익을 챙기는 수순으로 먼저
투자 하여 시세의 반값 이하에 전세 임대를 하는데...

전세보증금은 돌려줄 채무임에도 이 보증금 자체를 소득으로 보고 소득세 부과 를 합니다. 앞뒤가 맞지 않는 임대사업입니다. 완전 투기꾼 취급을 하는것입니다.



한마디로 10년 임대하여 양도세 일반세율 적용 받고. 그동안 보유세.전세보증금에 대한 소득세. 취득비용.수선비 부담한것과 물가상승 반영 못하는것 따져보면 수익이 발생 할수 없는 조건입니다. 이런 세금 없애지 않고는 절대로 주택시장에 여유자금이 들어오지 않습니다,


주택에 달려있는 세금제목이 18가지나 됨니다.

세계 이런 나라가 없습니다.


임대주택 숫자가 3채로 내려 왔다고 임대사업 검토하는님 큰 실수를 할수 있습니다.
세금폭탄 덫에 걸려 오도가도 못하는님이 너무 많습니다. 팔지 못하고 기다리면서

기회만 오면 전세금 인상합니다.
월세로 전환 합니다. 당연한 시장반응입니다.

자본주의 시장경제 추구하는 나라 아닙니까?
돈이 많이 들어와서 경쟁을 유도하여 가격 안정이 되도록 하여야 하는데 ...
세금폭탄으로 돈이 들어 올수 없도록 만든것입니다,



▲중개수수료 0.2%~0.9% ▲취득세는 거래가의 2.3% ▲등록세 거래가의 2.3% ▲7월 재산세 ▲9월 재산세 ▲종부세 연간 인상한도 150%유지(재산세와 종부세는 보유세다) ▲양도세 최고 세율 35% ▲다주택자 양도세율 60% ▲강남3구 양도세 10%추가 ▲주민세 양도세의 10% ▲전세보증금에 대한 소득세 ▲주택임차료에 대한 소득세 ▲건축아파트에 대한 개발부담금 ▲재개발, 재건축 아파트 임대주택 건설의무화 ▲등록이전 수수료 ▲해당 건설시에 주택신축시 부가가치세 부담 ▲최초 건설업체 취득세 및 등록세 부담 ▲개인사업자의 경우 보유중인 주택의 공시지가 대비 의료보험료 부담 등 총 18가지.

이런 세금폭탄 을 2/3는 없애야 합니다.

그래야 민간 임대사업자가 돈들고 시장으로 들어와서 전세임대 주택이 발생 합니다.

주택시장에 돈이 많이 들어와서 경쟁으로 가격이 하락하여야 합니다.

지금의 주택정책은 돈이 들어오지 못하도록 세금으로 가로막은 임대시장입니다.

그렇치 않어면 전세대란으로 정권이 무너질수도 있어며.
시세보다 높은 전세집이 곧 등장합니다.