부동산

이전과 다르게 건축 관련 박람회나 세미나, 인터넷을 통한 정보가 풍부한 상태여서 건축에 대한 예비 정보들을 많이 가지고 있습니다. 하지만 집을 짓는다는 건 그렇게 만만하고 호락호락한 것만은 아닙니다. 섣부른 지식이 일을 그르치기도 합니다. 노후에 직접 집을 지으려는 분들이 가장 많이 선호하는 주거 양식이 흙집이다 보니 비전문가들의 용감한 집짓기가 성행하기도 합니다. 문제는 집에 대한 총체적 이해 없이 덤벼들었다가는 낭패를 당하기 쉽습니다. 자신의 책임 하에 직접 집을 짓든, 건축 회사에 일괄하여 집을 짓든 자신의 조건과 처지에 맞는 올바른 선택을 하여야 합니다.

< 직영 공사 시 장단점, 주의할 점 >

직영 공사라 함은 자신이 모든 공종을 직접 시공하여 집을 짓는다는 의미라기보다는 공정별 자재를 건축주가 선택하여 시공 전문가에게 공사토록 하는 총괄 관리자 역할을 하는 것입니다. 곧 건축 회사(시공사)의 역할을 건축주가 직접 한다는 의미로 보아야 합니다.
(통나무와 흙으로 쌓아 올리는 흙집이거나 귀틀집, 작은 건물의 토담집 형태는 건축주를 중심으로 한 품앗이 건축이 가능합니다. 벽체 구성과 지붕공사, 흙일을 건축주와 품앗이 일꾼이 직접 하고, 전기·설비·타일 등 전문적인 공정과 마감공사만 전문가에게 의뢰하는 방식으로 진행하면 됩니다. 하지만 살림집으로서 목구조이거나 혼합형 흙집일 경우 공정별 전문 시공자가 시공토록 하는 것이 좋습니다.)

(1) 장점

시공사에게 일괄 도급을 맡길 경우 시공사 이윤을 포함한 공사비가 책정되는데, 건축주 직영일 경우 시공사 관리비 및 이윤을 제외한 실 공사금액으로 건축비 절감이 가능합니다. 또한 자재 결정에 있어 선택의 폭을 넓힐 수 있습니다. 시공사의 경우 정해진 기본 사양을 중심으로 하지만 직영 공사는 그 때 그 때 건축주의 판단으로 자재 사양을 자유롭게 바꿀 수 있습니다. 공사 과정 중이라도 건축주의 의도와 취향에 따라 설계변경이 용이합니다. 시공사에게 일괄 도급을 맡긴 경우 설계 변경에 따른 절차와 비용 협의가 필요한데 직영 공사는 건축주의 판단에 따라 즉각 실행이 가능합니다.
공정별로 건축 공정이 진행되는 동안 건축주 본인이 직접 울타리나 외부 정리 작업, 원두막이나 장독대·소각장 등을 만들 수 있고, 과실수 식재나 조경을 병행할 수 있습니다. 공터에 미리 텃밭을 조성할 수도 있습니다.

(2) 단점

집 전체의 조화와 통일성이 떨어질 수 있습니다. 구조와 지붕, 벽체와 외부 마감, 창호 등이 따로 놀아 개별로 보면 좋은 제품이고 잘 된 시공이나 전체적으로는 어색한 집이 될 수 있습니다. 집 전체의 느낌을 살리고, 실용성을 높일 수 있는 자재 선택 안목이 있어야 합니다.
시공 기간이 늘어 날 수 있습니다. 전문가가 아니기 때문에 공정 하나 하나 별개로 진행될 소지가 높습니다. 기초 따로, 목수일 따로, 지붕일, 흙일 따로 하다보면 공사 기간이 늘어나고 나중에는 순서가 뒤엉켜 어찌할 바를 모르는 상태가 될 수도 있습니다. 마감을 하려고 보면 다 뜯어내고 다시 시공해야 하는 우를 범할 수 있습니다.
예상한 건축비보다 비용이 훨씬 많이 들어갈 수 있습니다. 건축비를 절감하자고 시작한 일이나 각 공정별 일당처리 공사는 품이 늘어나기 마련입니다. 목수일, 흙일(조적, 미장) 인건비가 늘어나면 타격이 큽니다. 마음에 들지 않아 뜯고 다시 하는 재시공이 많을 경우 건축주나 일하는 사람이나 마음이 불편하게 됩니다. 또한 마감 공사 시 욕심이 생겨 고급 자재를 선호하다보면 건축비 상승은 필연적입니다.
하자 발생에 때한 책임이 건축주 본인에게 있습니다. 시공사에게 일괄 도급을 맡길 경우 최소 2년간의 무상 AS를 받을 수 있습니다. 하지만 건축주가 직접 책임지고 시공한 집이기 때문에 하자 보수에 대한 책임도 모두 건축주가 져야 합니다.

(3) 주의할 점

전체 공정에 대한 이해, 건축물의 설계와 완성단계의 느낌, 그에 따른 자재 사양과 시공 방법 등을 미리 숙지하여야 합니다. 공정별 자재비와 인건비를 사전 조사하여 총 공사비 예상 내역서를 가지고 시공하여야 예상한 건축비 범위 내에서 마감 지을 수 있습니다.
공정별로 시공 책임자와 사전에 충분히 협의하고 조정하여야만 재시공을 줄일 수 있고, 예상 기간 안에 공사를 마감 지을 수 있습니다.
다음 공정을 고려한 시공, 예견되는 하자에 대한 보완 등 공정 관리에 철저를 기하여야 합니다. 긴장과 피로가 겹치기 때문에 건강관리에 특별한 주의가 요망됩니다.


< 일괄 도급 공사 시 장단점, 주의할 점 >

도급 공사라 함은 건축주가 의도하는 집의 설계와 느낌, 마감 사양을 확정, 도급 금액을 정한 후 시공사에게 일괄적으로 맡기는 형태입니다.

(1) 장점

전문성을 살릴 수 있습니다. 목조, 조적조, 철근 콘크리트조, 경량 철골조 등 구조재에 따른 전문 시공 업체가 있고, 흙집은 한옥 목 구조, 혼합 구조(서구 목조에 흙벽돌집, 조적 기둥에 흙벽돌집), 통나무 흙집, 귀틀집, 담틀집, 토담집(흙벽돌집) 등 전문 시공 분야가 따로 있어 자신이 원하는 유형을 선택하면 전문가들에 의한 집짓기가 가능합니다.
공사비의 계약 범위 내, 약속한 공사 기간 내에 집의 인도를 받을 수 있습니다. 구조와 공법, 자재 사양을 확정한 후 총 공사비 계약을 하기 때문에 설계 변경 등 변동이 없는 한 공사비 내에서 건축물의 인도를 받을 수 있기 때문에 공사비 증액에 따른 불안감을 해소할 수 있습니다. 또한 천재지변 등 특수한 상황이 아니고는 정해진 공사 기간 안에 건축물이 완공되어 입주가 가능합니다.
협의와 조정 창구가 시공업체 현장 책임자로 국한되기 때문에 책임성을 명확히 할 수 있습니다. 직영 공사는 전체 공정의 책임자 및 일꾼들과 부딪쳐야 하지만 도급 공사는 시공 회사 (현장) 책임자와의 협의 조정만으로 결정할 수 있기 때문에 그 책임성이 명확해 집니다.
하자 보수 및 건물 관리에 대한 조력을 받을 수 있습니다. 건축 준공일로 부터 최소 2년간의 하자보수를 받을 수 있으며, 집의 일반 관리에 대한 일상적인 조력을 받을 수 있습니다.

(2) 단점

소규모 건축물, 저가의 건축이 용이치 않습니다. 시공 회사는 각 공정별 협력업체를 관장하는 총괄 관리업체로서 일정 건축 규모와 공사비 조건이 부합되지 못하면 시공하기 어렵습니다. 소규모 건축물, 저가의 건축을 희망할 경우 전문성이 떨어지는 개인 업자에게 의뢰할 수밖에 없는 한계가 있습니다.
믿고 맡길 수 있는 검증된 시공업체가 많지 않습니다. 주택 200평 미만, 상가 150평 미만의 건축일 경우 별도의 건설업 면허가 필요치 않기 때문에 누구나 건축이 가능합니다. 목수, 조적, 미장, 전기, 설비 등 건축업에 종사한 사람이 개인 업자로 집을 지을 수 있습니다. 경쟁이 치열하기 때문에 회사 간판을 걸고 관리비와 인건비를 줄인 개인업자 수준의 집짓기가 횡행하고 2-3년 지나면 업체가 도산하는 경우가 많습니다. 때문에 기획력과 시공력을 담보한 체계적인 전문가 집단을 만나기란 쉽지 않습니다. 중견 기업들은 건축비가 상대적으로 높을 수밖에 없기 때문에 선택이 쉽지 않습니다.
시공 과정 중 설계 변경, 추가 공사시 분쟁의 소지가 있습니다. 집을 짓다보면 미쳐 생각지 못한 일들이 생기고, 작든 크든 설계와 자재 사양을 바꿀 일들이 생깁니다. 건축주는 공사비 범위 내에서 시공 회사가 해 주기를 원하고, 시공사는 정해진 물량 범위를 넘어서기 때문에 부담스럽게 됩니다. 일부 건축주들은 설계변경에 따른 추가 공사비를 시공사에게 일방적으로 전가하거나, 일부 시공사들은 설계변경 사양을 일부러 만들어 공사비를 청구하는 사례도 있습니다.

(3) 주의할 점

시공 업체 선정을 잘 하셔야 합니다. 건물의 전체적인 구성과 기획, 체계적인 현장 관리 시스템, 현장 일꾼들의 시공 기술력 등을 검증해 보아야 합니다. 시공사가 기존에 지은 집들을 둘러보고, 살고 있는 사람들의 평가에 귀 기울이는 것이 좋습니다. 진행중인 현장을 답사하여 현장 분위기를 파악해 보고 현장 사람들의 면면을 살펴보는 일도 중요합니다.
‘평당 건축비 얼마’하는 공사 계약은 분쟁의 소지가 가장 많습니다. 구조와 공법, 자재사양, 물량을 명기한 견적서를 제출 받아 협의하고 조정하여 확정하여야 합니다. 건축주가 계약된 공사 범위 내 구조, 공법, 마감 사양에 대한 이해를 가지고 있어야 시공 과정 중 발생하는 설계변경 및 자재 사양 변경에 따른 건축비 조정이 가능합니다. 또한 시공사가 계약된 자재와 물량으로 시공하는지도 파악할 수 있습니다.
건축주와 시공사는 집을 짓는 공동 주체라는 신뢰를 잃지 말아야 합니다. 건축주가 ‘내 돈주고 내가 일 시키는데 무슨 말이 그렇게 많아’하면 시공사는 일개 현장 일꾼으로 전락합니다. 시공사가 빨리빨리, 치장만 번드르르하게 마감 지으면 날림 집이 되어 버립니다. 하나의 집을 짓는데 건축주와 시공사는 정해진 비용과 기간 안에 공동의 작품을 만드는 동반자입니다. 어떤 상황에서도 서로간의 신뢰를 잃지 않도록 노력하여야 합니다.

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