부동산

 계획관리지역의 땅이 무조건 좋은 것은 아니다

토지에 관심을 두는 초보 투자자들은 공장이나 창고,물류용지,휴게음식점 등을 신축할 수 있는 계획관리지역을 무조건적으로 매수하려는 루를 범  할 수 있다,

공장이나 창고,물류부지,등을 신축하려면 최소 1000평 이상의 땅이 필효하다 ,  그렇다면,  소액투자자가 접근하기 용이할까 ?    소액투자자로서는 공장 보다는 전원주택이나 근린생활시설 등의 용도로 접근하게 된다,

전원주택이나 근린생활시설은 관리지역은 물론 보전관리지역, 때로는 농림지역 등에서도 가능하다,

결국, 실수요자 입장 에서는 도심과의 접근성이 더 중요한 것이다,

자연녹지지역은 토지 효율성 측면에서 볼때 계획관리지역보다 떨어진다,  하지만, 자연녹지지역은 도시지역에 속하는 용도지역이고  계획관리지역은 비도시지역에 속하는 용도지역이다,

즉,계획관리지역의 주변은 전형적인 농촌생활의 연장선상에 있는 전,답 등이 대부분이고  자연녹지지역의 주변은 도시지역의 확산을 기대할 수 있는 지역이다,  주변의 도시화가 가능한 지역이라면  자연녹지지역도 좋은 투자처가 될수 있다,

무조건적으로 계획관리지역의 땅이 좋다는 편견은 버려라 어느 용도지역이든, 전원주택이나 근린생활시살을 신축 후 대지로 지목변경한다면 구 시세는 어뗗게 변할까를 예상한다면 대답은 쉽게 나올수 있다,

수요가 넘치고 지가가 오른다면 , 되팔때 제값받기 어려울 수 있다,

토지투자시 주의해야 할 것은 개발재료의 옥석을 철저히 가려야 한다는 점을 잊어서는 안된다,

토지는 아파트, 상가처럼 체계적이고 규격화된 정보가 부족해 미래가치를 예측하기도 어렵기 때문에 적정 가격을 매길 수도 없다 , 평형과 입지에 따라 대략적인 가격이 드러나는 아파트와 달리 토지는 규모와 모양등이 천차만별이며 토지별 미래가치 또한 다르기 때문에 시세를 파악하기 어렵기 때문이다,   적정가를 알수 없어 투자수익도 천차만별이다,

또한,수요 증가와 투자가치가 항상 비례하는 것은 아니므로 투자가치가 몰린다고 덩덜아 하는 투자는 실패 가능성이 높다,

별다른 개발 재료 없이 규제가 약하다고 하여 도시화 진행 속도와 인구 유입 예상치와 달리 수요가 넘치고 지가가 오른다면, 되팔때 제값받기 어려울 수 있다,

그러므로 토지 투자시에는 검증된 전문가의 컨설팅을 통해 개발계획의 인구유발 효과,지역발전 가능성 등 꼼곰한 가치분석이 선행되어야 한다,

토지가 예측 불가능한 상품이기 때문에 컨설팅과 중개인의 역할이 중요하다,

전문컨설팅은 토지의 미래가치를 평가해줄 수 있고 좋은 중개인은 투자자에게 설득력 있는 매수가를 만들어줄 수 있기 ㄲ때문이다,

관련법규도 복잡하고 지자체와 지역상황에 ㄲ따른 변수도 많은 토지투자의 특성상 컨설팅 회사를 찾는 것도 좋은 방법이다,전문 컨설팅이 필효하다면 기획부동산이 여전히 판치는 세상에서 한곳에서 오랫동안 같은 이름을 걸고 사업을 하는냐 ?

가 좋은 컨설팅 회사의 기준이 되기도 한다,

향후에는 토지시장 투지 1순위는 역시 대한민국에서 가장 많은 인구가 모여사는 경기지역을 아우르는 수도권이다,

그러나 환금성이 높은만큼 투자금액이 높기 때문에 투자금액별로 전략을 세워 투자하는 것이 좋다,

환금성은 다소 떨어지나 레저 수요가 예상되는 강원권,충청권 일부 토지에 투자해 봄직하다,

자료제공 : http://blog.daum.net/kim1543732  ⇔ 우수카페 입니다