부동산

  올바른 부동산 경매 장단점 .

2002년 7월1일 민사집행법이 제정되면서 번거롭고 어려웠던 절차들이 간소화되고 법원의 “내집마련은 법원경매로”라는 슬로건과 함께 중소 경매정보사이트들이 생겨나면서 홍보의 효과를 더해 경매시장의 전성기를 맞게 되었다. 이제 전문가들만의 재테크수단이 아닌 일반인들의 재테크수단으로서 자리를 잡아가고 있다는 것이다.

부동산경매는 채권자(주로 금융회사)가 자신의 채무를 변제받기 위하여 택할 수 있는 최후의 방법으로 법원에 신청하고 법원에서 입찰절차가 이루어지기 때문에 법원경매라고도 불린다. 그리고 경락후에는 소유권이전등기촉탁과 함께 말소등기촉탁이 가능하므로 등기부등본상의 복잡한 권리관계를 소멸시킬 수 있다.

다시 말하면 부동산 경매를 통해 부동산을 구입하면 등기부등본상의 복잡한 권리들은 소멸되기 때문에 일반거래보다 더 안전할 수 있다는 것이다. 하지만 법원경매는 외로운 투자게임이다. 투자자가 직접 우량 물건을 골라야 하고 고른 물건을 조사, 분석한 뒤 입찰 여부를 최종 결정한 다음 경매에 참여해야 한다. 보통 한해 20만건의 물건이 경매시장에 나오지만 괜찮은 물건은 절반정도 밖에 미치지 못한다.

※ 부동산경매의 장점

1) 낙찰 후 부동산 권리관계의 명료함.

경매로 나온 물건의 경우 대개 복잡한 권리관계에 얽혀있다. 근저당,가압류,압류,가등기 등등... 이런 매물의 경우 복잡한 권리로 혼재해 있지만 경매를 통해 매수하게 되면 그 이후의 모든 권리관계가 말소가 되기에 매수인이 잔금을 납부하면서 기존의 부동산에 걸린 권리들은 사라지면서 깨끗한 물건으로 새롭게 태어나기에 전 소유자(채무자)에게는 안된일 일수 있겠지만 좀더 크게 생각해보면 개인이 해결할 수 없을만큼의 채무를 법원에서 처리하여 해결해주기에 채권자,채무자,낙찰자 모두에게 좋은 일이라 할 것이다.

2) 규제 부동산 취득 편리성

부동산 가격의 급등,투기성향의 거래 증가에 따른 토지,주택의 허가구역의 지정 및 투기과열지구 등과 같은 각종 정부규제로 일반매매를 통한 부동산 취득은 관할행정기관의 허가를 받아야 하나 경매를 통하면 별도의 허가없이 부동산을 취득할 수 있다. 다만 농지의 경우 경락후 1주일이내에 농지취득자격증명원을 담당경매계에 제출해야만 매각허가결정을 받을 수 있지만 그 절차는 그리 어렵지 않다.

3) 시세보다 저렴한 부동산 취득

부동산경매의 경우 감정가액이 시세를 반영한다고는 하지만 낙찰가는 감정가보다 낮은 경우가 많다. 그렇기 때문에 감정가격보다 1~2회 또는 그 이상 유찰이 되어 거래시세보다 현저히 낮게 나와있는 부동산이 많으므로 그 물건들중에 자신의 조건에 맞는 물건을 정확히 가치분석하여 취득하게 된다면 좋은 물건을 싸게 살 수 있는 방법일 것이다.

※ 부동산경매의 단점

1) 입주의 불확실성

경매를 통해 낙찰받은 물건의 경우 법원이 직접 물건에 대해 임차인,소유자,유치권자 등의 점유자 문제는 해결해주지는 않는다. 때문에 낙찰자 본인이 직접 만나 해결을 하거나 인도명령, 명도소송등의 법적절차를 통하여 해결을 하여야 하지만 다소 시간이 소요될 수 있다. 이런 부분 때문에 입주시기를 정하지 못해 애를 먹는 경우가 발생하곤 한다. 때문에 일반 주거용건물(집합건물)은 통상 2-3달정도의 시간이 소요되기 때문에 이를 감안하여 입주시기를 결정하여야 한다.

2) 입찰 부동산에 대한 세부 파악의 어려움.

경매물건의 특성상 토지를 제외하고는 입찰전에 그 부동산의 내부를 보기가 쉽지 않다. 현장에 찾아가서 세입자 및 소유자를 만나 내부를 보기기 쉽지 않고, 당사자들을 만나는 것에 대한 두렴움이 크기에 일반인들의 경우 쉽게 포기를 하는 경향이 높기 때문이다. 따라서 누가 더 발품을 파느냐에 따라 부동산의 가치가 달라지기에 정확한 시세 조사 및 임장활동이 중요함은 새삼 말할 필요가 없다.

3) 권리분석의 부담감.

경매 낙찰 후 소유권이전 등기를 통해 등기부상의 모든 권리가 말소 되는 것이 원칙이지만 물건의 잘못된 권리분석으로 낙찰 후 인수되는 사항이 발생할 경우 모든 것을 낙찰자가 부담을 해야하는 위험성이 존재하고 경매물건에 대한 다양한 권리관계를 일반인들이 분석하기에 전문용어 등이 산재하여 어려움이 항시 상존할 수 있다. 예를 들어 선순위 임차인이 있는 경우 보증금전액 또는 일부를 인수해야 하거나 소유권에 대한 소송이 걸려있거나 가등기가 있는 경우 상황에 따라 소유권을 상실할수도 있다. 이런 불량물건들은 많지는 않기 때문에 입찰전의 정확한 권리분석을 통하여 파악해야 한다. 부족하다면 전문업체를 통하여 진단을 받아보고 응찰여부를 판단하여야 한다