부동산

저금리에 시중 여윳돈, 오피스텔에 더 몰려들듯

아파트보다 불리한 전용율과 세금은 체크

“대표님 오피스텔 투자, 어디가 좋을까요”

“오피스텔 당첨되면 전매하면 되지 않을까요? :

오피스텔에 대한 투자자들의 관심이 뜨겁다. 이달 들어 위례신도시·광교신도시 등 수도권 택지지구에서 분양한 오피스텔은 청약자들이 몰려 최고 수백대 1의 경쟁률을 기록하고 있다. 저금리(低金利) 흐름이 고착화되는 와중에 연 5~6%의 임대수익률을 올릴 수 있고, 소형 아파트와 다름없는 평면 설계가 인기를 끌고 있기 때문이다.

당첨되면 곧바로 전매를 하기 위해 오피스텔에 청약에 나서는 투자자가 상당수다. 청약통장이 필요 없고 전매가 가능한데다 임대수익까지 올릴 수 있다는 점에서 입지여건 좋은 오피스텔 투자 열기는 더욱더 뜨거워질것이다.

◇ 하락하는 오피스텔 임대수익율

분위기에 휩쓸려 무조건 오피스텔 투자에 나서기보다는 주변 지역 임대수익률과 전용면적 등을 꼼꼼하게 따져야 투자에 성공할 수 있다.

오피스텔 임대수익률은 지속적으로 하락하고 있다. 지난달 서울 오피스텔 임대수익률은 5.6%로 전달에 비해 0.01%포인트 내려갔다. 경기도 오피스텔 임대수익률도 6.16%로 지난해 11월(6.2%)과 비교해 0.04%포인트 떨어졌다. 연간 임대수익률은 월세 12개월치를 매매값(매매일반거래가-월세보증금)으로 나눠 100을 곱한 것이다. 보증금으로 투자한 비용 대비 월세 수익의 비율을 나타내는 것이다.

◇ 전용률과 ·세금 꼼꼼하게 따져야

높은 청약 경쟁률에 현혹되기보다는 각각의 오피스텔이 가진 특징을 살펴야 한다.가장 중요한 점은 임대차 수요가 풍부한지 여부다.

 아파트의 경우 청약 경쟁률이 매매가 상승과 연결되는 경우가 많지만 오피스텔은 투자수요가 많아 입주때 가격이 분양가 이하로 떨어지기도 한다. 실제로 높은 청약 경쟁률을 기록한 서울 강남 보금자리와 경기 성남시 분당 정자동 일대 오피스텔 중 일부는 오히려 매매가가 분양가 이하로 떨어지고 임대차도 맞춰지기 않아 분양계약자들이 어려움을 껵었다.

오피스텔은 취득세는 일반 아파트보다 높다는 점도 알아야 한다. 일반 주택을 구입할 때 부과되는 세금(취득세·지방교육세·농어촌특별세)은 △6억원 이하 1.1% △9억원 이하 2.2~2.4% △9억원 초과 3.3~3.5% 수준인 반면 오피스텔은 4.6%에 이른다. 다만 전용면적 60㎡ 이하 주거용 오피스텔을 5년 이상 임대할 경우 취득세가 전액 면제된다.

오피스텔은 건축법의 적용을 받아 3.3㎡당 분양가를 산정할 때 계약면적으로 나누기 때문에 공급면적(전용면적+주거공용면적)으로 나누는 아파트보다 분양가가 훨씬 낮은 것처럼 착시 효과를 불러일으킬 수도 있다.

게다가 지난해 11월 오피스텔의 분양면적 산정 방식이 벽 중간부터 계산하는 '중심선 치수'가 아닌 실내 벽 안쪽부터 재는 '안목치수'로 통일되면서 전용률이 더 낮아진다는 점도 체크해야 한다. 기존 중심선 치수 방식으로 계산했을 때 오피스텔의 평균 전용률은 40~50% 수준이다.

하지만 벽이 차지하는 면적이 빠진 안목치수로 계산할 경우에는 30~40% 가량으로 더 낮아지게 된다. 이에 따라 계약면적(전용면적+주거공용면적+기타공용면적) 기준으로 계산된 3.3㎡당 분양가가 낮은 것처럼 느껴지더라도 실사용면적 기준으로 산정하면 오히려 아파트에 비해 더 높아질 가능성도 있다.