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[분양/청약] 분양 전 반드시 확인해야 하는 것은?
북극성주 (oes0***)님 작성글 전체보기 추천 1 | 조회 1421 | 2017.07.17 09:43 | 신고

‘96.87 1’

이 경쟁률은 무엇일까? 이미 눈치 챈 독자들은 어쩌면 그 현장에 있었거나, 꾸준히 관심을 갖고 있었던 독자임에 틀림없을 것이다.

 

이 경쟁률은 얼마 전 서울 강동구에서 분양한 한 아파트의 전용면적 59중 한 타입의 청약 경쟁률이다. 평형대별로 보았을 때 가장 높은 경쟁률을 보인 수치이지만, 평균 청약률 역시 1순위 청약에서 24 1의 경쟁률을 보이며 마감했다.

이 뿐만이 아니다. 서울 은평구 수색동의 아파트도 지난달 281순위 청약을 받은 결과 324세대 모집에 12305명이 몰려 평균 38 1의 경쟁률을 기록했고, 분양가가 14억에서 20억 사이로 정해진 용산의 한 신규 분양 아파트 역시 670세대 모집에 2177명이 접수를 했다.

 

             <본 사진은 칼럼과 무관함>

 

부동산 시장의 열기를 잠재우고자 발표한 ‘619 부동산 대책으로 분양권 전매제한이 서울 전 지역과 일부 지역까지 확대되었고, 청약 조정지역에서는 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)이 강화되었음에도 분양 시장의 분위기는 갈수록 고조되는 느낌이다.

규제 강화에도 분양시장의 열기가 식지 않는 가장 큰 원인은 공급이 부족할 것이라는 인식 때문이다. 서울 지역 내 기존 아파트가 노후화되는 상황에서 새 아파트로 이주하고 싶은 사람들의 열망이 분양하는 아파트로 몰린 것이다. , 부동산 정책과는 상관없이 수요와 공급의 불균형이 만들어내고 있는 현상으로 볼 수 있다.

하지만 역으로 생각하면 입주 시기에 역시 수요와 공급이 맞지 않아 또다른 문제가 발생할 수 있다. 작년 이맘 때 입주를 막 시작한 위례신도시의 경우 전세 물량이 쏟아졌지만 계속되는 입주 물량으로 인해 역전세난이 있었다.

 

지난달 입주가 시작된 동탄2신도시의 경우도 전체 아파트의 20% 정도만 입주를 한 상태로, 현재 중개사무실에는 전세 세입자를 찾는 집주인들의 문의가 많다고 한다. 이 지역에 내년까지 입주하는 아파트가 총 29317채인데, 이렇게 한꺼번에 물량이 쏟아지면서 전세가와 매매가는 하락세를 보이고 있다.

 

반면 현재 위용을 자랑하는 반포의 한 아파트는 분양 당시 부동산 시장과 경제가 얼어붙은 상황이라 미분양을 면치 못했다. 그러나 시간이 흐른 후 경기가 호전되고 부동산 시장의 흐름이 좋아지면서 현재의 모습을 형성하고 있다.

 

분양은 미래 가치를 반영하는 것이다. 분양가는 분양할 때 기준으로 2~3년 뒤인 입주 시기의 가격분을 미리 포함해서 책정하기 때문에 일반적으로 기존 주택에 비해서는 가격이 높다. 그러나 현재 시점에서 취득 여부를 결정해야 하므로 일반적인 주택 매매에 비해 고려해야 하는 사항이 많다.

 

지금처럼 부동산 상승기에는 2~3년 후의 부동산 시장이 어떤 양상을 보일지 정확히 예측하는 것이 필요하다. 하지만 미래를 알 수 있는 능력은 누구에게도 없다. 다만, 현재보다 상승장이 형성되지 않을 경우 가격이 떨어져 손실을 볼 수 있는 가능성이 있으니 조심스럽게 접근해야 함을 염두해 두어야 한다. 현 부동산 시장의 특성상, 지역에 따라서 조금씩 다른 양상을 보이기는 하겠으나 현재 분양시장이 과열되는 지역이라도 추후 입주 시기 때 공급 과잉이나 부동산 시장의 침체, 경제 상황 악화 등의 악재가 있다면 반드시 가격이 조정되기 때문에 2~3년 뒤 부동산 시장 및 분양 물건 주변의 상황을 면밀히 조사한 후 계약 여부를 결정해야 한다. 최소한 분양받고자 하는 지역의 추후 분양일정이나 입주 시기 때 공급물량이 일시에 풀리는지 등을 정확하게 확인하는 과정이 필요하다.

 

반면, 현재 분위기가 침체되어 있는 지역이라고 하더라도 앞으로 활성화될 가능성이 있거나 분위기를 반등할 강력한 호재가 있다면 미분양분에 대해서 슬기롭게 접근하는 것도 내집마련이나 투자의 한 방법이 될 수 있다. 참고로 과거 김포한강신도시는 미분양의 무덤이었으나 2013년 이후 조정 받았던 가격이 회복되면서 기간 대비 상승폭이 컸던 지역 중에 한 곳이 되었다.

 

새 집에 살고 싶은 마음은 누구나 가지고 있다. 실수요자라면 본인의 자금을 파악하고 현명하게 접근하는 것이 필요하지만, 투자자라면 새 집에 대한 열망으로 미래 가치를 보지 못하거나 현 시장 상황에 매몰되어 수익을 놓치는 우를 범해서는 안된다. 분양 시장이 어려운 것은 바로 이 때문이다.

 

오은석 직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다의 저자로서 북극성주라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 북극성을 통해 7만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.

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