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[경매/투자] 소액으로 운용할 ‘틈새’ 부동산 투자처 찾기 [1]
메트로 (metro***)님 작성글 전체보기 추천 2 | 조회 670 | 2017.09.14 09:19 | 신고

가난한 사람들은 부자 되기를 갈망한다. 그러나 이들 가운데 상당수는 부동산 투자에 대해 좋지 않은 선입견을 가지고 있다. 부동산 자산가에 대한 상대적 소외감 때문에 이제부터라도 부동산을 통해 재테크를 하겠다며 오로지 운에 맡긴 투자처에 집착하거나, 미등기전매나 개발지 땅 같은 위험한 투자대상에 종자돈을 묵히는 일이 허다하다.

 

부동산투자와는 인연이 없다고 한탄하면서도 늘 상 소액 부동산투자처에는 관심이 많다. 일정 금액의 종자돈을 가진 사람들은 부동산 가격 하락기인 이제부터라도 자산 증식에 관심을 기울이면서 열심히 부동산투자 서적을 탐독하기도 하고 부동산 카페나 재테크설명회, 투자세미나에 참석해 열의를 갖고자 노력하는 가난한 소액투자자들이 의외로 많다.

 

 

요즘 부동산시장은 침체기이다. 가격이 하향안정세를 이어가고 거래도 많지 않다. 까딱 잘못하면 투자 실패로 이어질 가능성이 매우 높은 위험시장이다. 그러나 지금부터라도 틈새를 찾아 내 자금과 성향에 맞는 부동산투자에 관심을 기울이려는 종자돈 투자자들이라면 몇 가지 투자처에 관심을 기울이면 어떨까?

 

   경공매 저가 투자로 종자돈을 불리자

 

요즘 같은 부동산 거래 침체기에 소액 투자자는 값싸게사는 길만이 투자에 성공하는 지름길이다. 생각해보라. 지금 부동산시장에서 몇 천 만원에 매입할 수 있는 투자대상이 얼마나 있겠는가? 호경기 시절과 달리 5천 만 원 안팎의 종자돈으로 돈을 불릴 만한 종목은 많지 않다. 그러나 경매 공매시장을 알면 값싸고 좋은 투자처는 주변에 널려있다.

 

 

그 중 대표적인 종목이 보상이 확정 또는 예정된 경공매 토지이다. 전국이 개발열풍에 휩싸여 택지지구, 도로, 신도시로 개발되면서 경매에 부쳐지는 수용지역 내 자투리 토지는 소액투자자가 노릴만한 알짜 투자처이다. 통상 1~2년 남짓 보유했다 수용으로 인해 보상이 이루어질 경우 수 천 만원의 차익을 거둘 수 있다. 농지는 농지취득자격증명을 발급받아야 하나 규모가 작은 토지는 주말농장용으로 발급이 손쉽다. 도로수용 보상토지의 경우 낙찰가의 2배 보상도 흔한 일이다.

 

공유지분 토지도 최소금액으로 투자가 가능하다. 통상 지분 토지는 찬밥신세다. 최소 2~3회 유찰한다. 온전한 소유권이 아닌데다 지분권자의 공유자우선매수청구권 행사로 닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 격이 될 수 있다. 그러나 항상 공유자우선매수신청을 하는 게 아니어서 공유지분을 값싸게 낙찰 받아 공유물분할청구를 통해 합법적으로 취득한다면 적은 돈으로 얼마든지 목돈을 마련할 수 있다.

 

 

   투자 목적에 맞는 틈새 종목 노려라

 

경매의 지하매물은 가끔 큰 수익을 안겨다주는 보물이다. 재개발이나 뉴타운 대상 지하 다세대와 연립, 구분 상가는 경매고수들이 눈독을 들이는 물건이다. 지하다 보니 감정가와 낙찰가율이 낮다. 이런 매물은 개발호재가 감정가에 반영이 안 돼 턱없이 낮게 감정되는 게 통례. 소액 전업투자인 O씨는 재개발 예상구역이었던 수도권 반지하 다세대 40를 감정가 3500만원에 낙찰 받아 1년 보유 후 1억 원에 되파는 대박물건에 투자한 후부터 돈 되는 지하매물 사냥에 본격적으로 나서고 있다.

 

대형건물 지하 아케이드 미니 상가도 입지와 상권에 따라 짭짤한 시세차익을 거둘 수 있는 저가매입 고수익틈새종목이다. 경매에서 애물단지라 2~3회 이상 유찰되는 소액물건이다. Y씨는 신도시 역세권의 7층짜리 업무용 건물의 지하상가 502800만원에 낙찰 받아 인근 유통업자에게 창고로 보증금 1000만원, 30만원에 세를 줬다가 2년 만에 감정가 수준인 5500만원에 세입자에게 팔아넘겼다. 수요와 수익성을 예상한 가치투자에 성공한 사례이다.

 

임야도 적은 돈으로 큰 차익을 거둘 수 있다. 남들이 잘 쳐다보지 않는 묘지 있는 산은 헐값에 장만하기 쉬운 종목이다. 묘지 관리 상태에 따라 주인을 찾기 쉬울 때 낙찰 후 후손들에게 제값 받고 분할매각 한 다음 나머지 필지는 가족묘지 등으로 매각한다면 수요자 찾는 길이 어렵지 않다. 이런 매물들은 5천 만 원 미만 자금으로도 투자할 수 있다.

 

  저가 청약상품은 수익형 상품이다

 

청약상품은 추첨과 공개경쟁입찰 형식으로 나뉜다. 사업을 시행하는 공공기관이나 민간 시행업체는 일정한 청약자격을 갖춘 무주택 또는 일반인을 대상으로 공개 분양하는 데 당첨되면 짭짤한 시세차익을 거둘 수 있다. 입찰금액은 통상 분양가의 5~10% 선이며 분양상품에 따라 분양 후 즉시 전매가 가능 또는 소유권등기 직후 전매가 가능하다. 경쟁률이 높을수록 손 바뀜이 쉽고 일정 시세차익을 거둘 수 있다. 주변 거래가보다 값싸게 분양됐다면 최대 70%까지 대출이 가능해 큰돈이 없어도 된다.

 

무주택자를 대상으로 지자체에서 분양하는 개별형 단독택지는 주변 택지 값보다 통상 10~30% 저렴한 게 통례이다. 추첨방식으로 분양하는 택지는 20세 이상 무주택세대주에게 분양하는 데 소액투자자들로부터 인기가 높다. 잔금은 지정은행으로부터 대출 받아 소유권등기를 마치고 바로 전매할 수 있다. 규모가 큰 택지지구의 경우 프리미엄이 수 천 만원을 넘어 양도세를 제하고도 차익이 통상 직장인 연봉에 가까운 차익을 거둘 수 있다.

 

신도시나 호재지역 내 소형 오피스텔과 도시형생활주택의 대물 변제부동산도 소액으로 저가 매수할 수 있는 투자대상이다. 대물 부동산은 시행사가 ·시공사나 하도급업체에 오피스텔 등 건축공사를 맡겼으나 미분양 등 자금난에 봉착해 공사대금 대신 떠넘기며 특별분양하는 부동산을 말한다. 분양가 보다 최대 30~40% 저렴하게 공급되기 때문에 건설사 등 공급 루트를 통해 값싼 매물 정보를 통해 취득하면 시세차익과 함께 높은 임대수익을 거둘 수 있다.

 

소액투자의 단점은 투자에 실패할 경우 원금손실 가능성이 높고 환금성이 떨어진다는 점이다. 투자 손실을 미연에 방지하기 위해서는 위험관리에 집중하고 투자처에 대한 정확한 지식이 필수적이다. 투자 전 투자 경험자나 업계 전문가로부터 자문을 받는 것이 유리하다.

 

전문적인 지식 없이는 부동산 불패도 없다. 소액투자로 성공하려면 부동산에 대한 충분한 지식과 경험, 그리고 열린 마음이 필요하다. 부동산 불황기에 돈을 벌려면 재테크는 기본이라지만 자신 없고 생소한 투자처에 돈을 묻어두어선 곤란하다. 묻고 또 묻고 한 걸음씩 틈새시장과 저가매입 시장을 연구한다면 적은 돈을 불릴 알짜종목은 얼마든지 있다. 물론 틈새상품은 수익률을 높이기도 하지만 위험부담이 크다는 이중적 의미가 있음을 염두에 둬야 한다.

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