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[전원주택/땅이야기] 부동산정보 - 시골땅의 가치 알아보는 지적도 보는 법
도담채주택 (cko72***)님 작성글 전체보기 추천 3 | 조회 1497 | 2017.09.14 11:05 | 신고

부동산정보 - 시골땅의 가치 알아보는 지적도 보는 법


투자를 위해 땅을 살 때 무엇보다도 계약 전 현장답사가 중요하다.
서류에는 평지로 나와 있는 땅이라도 실제 가보면 경사가 심해 쓸모 없는 땅으로 
판명나는 사례가 많기 때문이다.
특히 시골 땅은 서류상 내용과 실제 현황이 일치하지 않는 경우가 대부분이다.
대부분 일제시대 때 수작업으로 작성한 지적도를 고치지 않고 아직까지 사용하고 있어서다.


현장답사란 이처럼 서류로는 파악할 수 없는 땅의 실제 상황을 직접 살피는 일이다.
이때 대개 카메라와 나침반, 지적도 등을 기본적으로 지참한다.

최근에는 휴대용 녹음기를 들고 다니는 사람도 늘고 있다. 종이에 일일이 메모하는 대신

땅의 상황을 그때 그때 음성으로 녹음해 두는 것이다.



 01) 지세가 남쪽으로 향한 땅이 좋다.

부지의 방향이 남향이나 남동향이어야 겨울에는 북서풍이, 여름에는 동남풍이 불어 따뜻하기 때문이다. 북향이나 서향인 부지는 북향이나 서향집을 지어야 하므로 집에 그늘이 지거나 어두울 수 있는데다 겨울에는 춥고 여름에는 덥다. 이런 집은 선호하는 사람들이 적어 팔려고 내놓아도 잘 팔리지 않는다. 남향이나 남동향으로 탁 트여 있고, 위에서 아래쪽을 조망하는 듯한 부지가 좋다.

 
한편 같은 햇볕이라도 생기를 잃게 하는 저녁 햇볕보다는 기가 일어나는 아침 햇볕을 받아야 좋다고 한다. 부지를 딛고 섰을 때 산만한 느낌이 없이 온화한 기분이 드는 부지가 좋다. 즉 안정감이 있어야 하는데, 이는 대지의 형태만이 아니라 건물에도 적용된다.


경사가 심해 불안하게 느껴지는 부지, 한쪽이 툭 불거지거나 움푹 들어간 곳보다는 모 양이 원만하고 반듯한 곳이 좋다. 즉, 부지 주변이 아늑하고 편안하게 느껴지는 부지가 좋은 부지라고 할 수 있다. 토질은 자갈이 너무 많지 않아야 하며, 굳고 단단하면서 물 빠짐이 좋은 모래흙(마사토)이 좋다.


02) 북서쪽이 높고 남동쪽이 경사진 부지, 즉 산을 등 진 채 낮은 곳을 향하는 터가 좋다.

부지가 산을 등지 고 하천에 면해 있는 배산임수 지형은 산이 차가운 북서풍을 막아주고 연료 공급지 구실을 할 뿐 아니라, 하천으로 빗물과 생활용수가 흘러나가기 때문에 택지로서는 최고의 조건을 갖춘 곳이라고 할 만하다.


또한 배산임수의 부지는 식량생산지인 하천 유역 주변 경지의 관개에 유리해 기후적·지형적 환경과 사회경제적 여건을 두루 갖춘 최고의 취락 부지이기도 하다. 한편 배산임수 지형이라도 산의 형세가 비틀어졌거나 부서진 모양을 이룬 곳은 좋지 않은데, 무엇보다 산맥이 끊어지지 않아야 한다.


03) 조망이 좋은 부지는 인간에게 정신적인 안정과 정서적인 풍요로움을 주어 건전하고 발전적인 사고를 하게 만들며, 인간이 정신적 질환 없이 건강하고 오래 살게 한다. 조망이 좋은 부지란 평지보다는 경사도가 약간 있으면서 전망이 탁 트인 부지, 주위보다 지대가 약간 높아 시야가 탁 트인 부지, 뒤로 야산이 접해 있으면서 완경 사지로 된 부지, 앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 부지, 자연스럽게 들어오는 물을 볼 수 있는 부지를 말한다.


그러나 이런 명당의 조건을 모두 갖춘 터를 잡기는 쉽지 않다. 어느 정도 조건이 맞으면 결단을 내려야 한다. 쾌적하고 목가적인 분위기를 갖춘 곳을 발견하면 욕심 없이 전원행을 감행하는 용기가 필요하다. 명당터 보다는 실생활의 불편함을 덜어주는 곳이 더 좋은 터이기 때문이다.


04) 아무리 좋은 부지라도 도로가 있어 차가 들어올 수 있어야 한다.

실제로 진입로가 없는 맹지(盲地)는 건축 법상 건축이 불가능할뿐더러 그 옆의 땅과의 가격차도 매우 크다. 주택을 지으려면 대지의 사면 중에서 최소한 한 부 분이 도로에 접해 있어야 한다. 즉, 최소 4m 이상의 도로와 접해 있어야 건축허가가 가능하다.


또, 만약 진입로가 없다면 부지에 접한 토지를 진입로로 확보 가능 한지 확인해야 한다. 한편 부지를 보러 갔을 때는 분명히 도로가 있었는데, 지적도(地籍圖)에는 도로가 없는 것으로 나오는 경우가 있다. 현황도로는 있는데 지적도상 도로가 없는 경우이다.


현행 건축법상 현황도로만으로는 건축허가를 얻기 어렵다. 지적도상 도로가 있어야 집을 짓고 이용하는 데 문제가 없다. 그리고 도로가 지적도상의 공로(公路)냐 사도(私道)냐도 매우 중요한데, 이는 후에 건축허가의 필요조건이 되기 때문이다. 실제로 부지를 매입한 후 도로가 없어 거의 부지가격과 맞먹는 비용으로 도로를 만드는 경우가 있다.


만일 도로가 사 도일 경우에는 토지 소유자의 토지 사용 승낙서를 첨부하여 건축허가를 신청해야 하므로, 토지 매매계약시 도로사용 승낙서를 받아주는 조건의 특약사항을 달고 매매계약을 체결해야 한다. 이러한 사항은 각 시·군에 따라 약간의 차이가 있을 수 있으므로 건축을 하기 전에 관공서를 찾아 확인해 보는 것이 좋다.


한편 전원주택 부지는 고속도로에서 2km 이상, 4차선 도로에서 1km 이상, 2 차선 도로에서 300m 이상 떨어져야 차량소음에도 문제가 없고, 타이어와 매연의 미세분진에도 피해가 없다. 도로에 인접해 있으면 소음뿐 아니라 타이어의 마모에서 나오는 미세분진과 차량 배기가스로 인해 텃밭의 작물이나 주택이 중금속으로 오염될 가능성이 많다. 부지는 정사각형보다는 직사각형으로 도로에 접한 부분이 긴 땅이 좋다


건축법상의 도로라 함은 건축법 제2조 제11호의 규정에 의하여 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로서 도시계획법ㆍ도로법ㆍ사도법 및 기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로와 건축허가 또는 신고시 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그 위치를 지정한 도로를 말한다.


이는 건축물의 건축 이후 건축물에 거주하는 자가 해당 건축물의 이용에 불편함이 없어야 함은 물론 화재ㆍ재난 등의 발생시 긴급차량의 진입 등에 지장이 없도록 하여 건축물의 안전ㆍ기능의 향상과 공공복리의 증진에 이바지하고자 하는 건축법의 목적에 부합하기 위한 것이다.

 

05) 식수문제도 꼼꼼히 챙겨야 한다. 물이 없으면 사람이 살 수 없기 때문이다.

더욱이 전원주택의 경우 마을과 어느 정도 거리(100~200m)를 두고 짓는 일이 많아 마을 공동우물을 사용하지 않고 대부분 지하수를 식수로 사용하므로, 이를 소홀히 하면 막상 집을 지을 때 식수가 부족해 이웃과 분쟁을 벌이게 될 수도 있고, 주택을 다 지어놓고 낭패를 당하는 경우도 있다.


심지어 전원생활을 포기하는 경우도 있을 수 있으므로 꼼꼼하게 살펴야 한다. 지하수맥 여부와 지하수의 양은 지역주민들에게 문의하면 알 수 있다. 지하수를 개발하는데 드는 비용은 건당 대략 600~800만원 가량 이다.

 

한편 가정에서 사용할 용도로 지하수를 개발하는 경우 동력장치가 없을 때는 신고와 허가 과정을 거치지 않아도 되지만, 동력장치가 있을 경우 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜이하면 신고만으로 가능하고 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜를 넘으면 허가를 받아야 지하수를 개발할 수 있다.


06) 전원생활은 오지생활을 즐기려는 것이 아니다. 게다가 도시생활에 익숙한 사람들은 전원생활을 하면서 많은 불편함을 느끼게 마련이다. 따라서 읍.면 소재지 등 행정 소재지와 가까운 곳에 터를 잡아야 한다. 생필품 조달이나 의료ㆍ문화ㆍ 교육 시설을 편하게 이용하기 위해서도 그렇다.


또 최근 주5일 근무제가 확대되면서 많은 도시민이 출퇴근이 가능한 지역으로 거주지를 옮겨 전원생활을 즐기고 싶어 하는데, 이 경우 직장이 있는 도시까지 자동차로 1시간에서 1시간 30분 정도 걸리는 곳이 좋다. 거리가 너무 멀면 피로감 탓 에 쉽게 싫증을 느껴 전원생활에 적응하는 데 걸림돌이 되기 때문이다. 나아가 요즘같이 유류비가 만만치 않은 상황에서는 이동거리도 꼭 챙겨야 한다.


교통체증으로 실제거리와 시간이 일치하지 않는 경우가 있으므로 사전에 출퇴근 시간을 택하여 직접 운전해 보는 것이 좋다. 또 농촌은 도시처럼 걸어서 병원이나 시장에 갈 수 없고 차량으로 이동해야만 한다. 따라서 버스가 운행하는 2차선 포장도로에서 200m 이내의 입지를 택하는 것이 좋다. 항상 승용차만 이용할 수는 없기 때문이다. 경관만 생각하다가 오지에 부지를 마련하면 불편한 유배생활이 되기 쉽다.


07) 자녀가 있는 사람이라면 교통 못지않게 교육환경도 중요하다.

자녀들이 모두 성장했거나 대학생이면 별 문제 없지만 초등학생이 있다면 학교와 집의 거리, 중고등학생이 있을 경우 교육의 질과 주변환경을 고려해야 한다. 자녀의 교육문제는 전원생활에서 가장 중요한 관심사이자, 때로는 전원생활을 실행하지 못하게 하는 원인이 되기도 한다. 따라서 초, 중, 고교의 입지상황이나 교육환경이 중요한 조건이 된다.


자녀가 입시 위주의 제도교육에서 벗어나 자연을 호흡하며 자유롭게 배우고 익히기를 바란다면 '간디학교'와 같은 대안학교도 생각해 볼 수 있다. 교육인적자원부가 2006년 3월부터 '대안학교 설립·운영에 관한 시행령'에 따라 중·고교뿐 아니라 초등 대안학교도 시도 교육청의 인가를 받으면 제도권 학교와 같은 재정 지원을 하기로 했다.

 

 


08) 마을주민과의 융화는 전원생활에서 매우 중요하다. 따라서 마을의 성향을 파악 하여 주민과 원만한 관계를 유지하려는 노력이 반드시 필요하다. 집을 짓기 위해 공사를 시작하고 나면 예기치 않은 인근 주민들의 항의 등 민원이 발생할 수 있다. 이럴 경우 사전에 주민들과 교분을 쌓아두면 큰 도움이 된다. 도시문화가 개방적이고 동적이라면, 농촌문화는 정적이다.


또 아직까지 씨족사회의 향토색 짙은 배타적 지역성을 간직한 곳이 많다. 이러한 지역성은 역사적 배경을 통해 형성되는 것이 대부분이므로 이를 사전에 파악할 수 있다면 지역주민과의 융화에 큰 도움을 받을 수 있다. 예를 들어 진입로가 있더라도 공사차량이 왕래하지 못하도록 지역주민이 방해를 한다면 부지를 매입하고도 집을 짓기 어렵다.


지역주민과의 관계를 잘 고려하여 주민들의 정서를 무시해서는 안 되는 이유다. 주민들의 텃세를 감당하기 어려워 중도에 전원생활을 포기하는 경우도 있는데, 이렇게 되면 경제적으로도 타격을 받게 된다는 사실을 꼭 명심해야 한다. 지역주민의 세대수는 너무 적어도 안 되지만, 30호가 넘으면 텃세가 생기는 경향이 있다. 일반적으로 보았을 때 15호 정도 가 적당하다.


09) 계약 전에 인허가 문제에 대비하여 토지대장과 건물 등기부등본을 반드시 확인해야 한다.

예를 들어 팔당 수계지역 내 수질보전특별대책 1구역에 있는 전원주택지는 주의해야 한다. 1필지당 건축면적이 242평(800㎡) 이하로 규제를 받기 때문이다. 근저당, 가압류, 가처분 등의 채권 설정은 인허가상의 사용승낙서 첨부 및 준공 후 등기 이전의 제한사항이므로 사전에 법적 규명을 명확히 해야 한다.


또 개발제한구역, 군사시설보호구역 등 토지이용계획확인원을 통해 확인 할 수 있는 사항 외에 주변에 댐이 있을 경우 수위의 변화를 고려하여 설정한 '연안고시지역', 강이 있을 경우 설정하는 '침수지역', 문화재보호구역'등 토지이용계획확인원에는 나타나지 않는 규제사항도 있으므로 의심이 될 경우 별도로 확인해야 한다.

 

10) 지역에 따라 적용되는 특별규제도 반드시 확인해야 한다.

토지거래허가구역, 수질보전대책특별지역, 상수원보호구역이나 군사시설보호구역, 문화재보전구역, 수변지역, 공원보호구역 등 다양한 규제가 있으므로 구입 목적대로 이용이 가능한지 미리 검토해야 한다. 준농림지역의 전답이나 임야는 구거(溝渠)나 개울, 하천 등과 접해 있는 것이 좋다.


만약 개울이 남의 토지를 지나 있다면, 전용허가를 받을 때 인접 토지 소유주 가 하수도관을 묻는 데 동의해 줄 것인지 미리 확인해 두어야 한다. 한편 시골 땅의 경우 지목이 대지인데도 밭으로 사용하는 일이 많은데, 이 경우는 하수도가 구거와 멀리 떨어져 있어도 별 문제가 되지 않는다. 하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울을 뜻한다.


용수나 배수를 목적으로 만든 인공적인 수로 및 그 부속시설물의 부지, 자연의유수가 있거나 예상되는 소규모 수로부지이다. 지적법에 의한 지목의 한 종류로 부호는 구이며, 하천법의 적용을 받지 않고 공유수면관리법의 적용을 받는다.



11) 전기와 전화의 인입 거리, 초고속 인터넷 이용 가능 여부도 확인해야 한다.

전기의 경우 마을에서 멀리 떨어질수록 인입 비용이 만만치 않다. 전기가 가설되어 있는 곳에서 200m까지의 전기 인입은 기본요금으로 해결되지만, 그 이후는 1m 초과될 때마다 44,000원과 부가세 4,400원을 포함해 48,400원의 비용을 건축주가 부담해야 한다.

 

전화도 400m까지는 기본요금으로 설치가 되지만, 거리가 멀면 건축주가 부담해야 한다. 인터넷선로도 부지 매입 전에 반드시 확인해야 한다. 이렇듯 마을에서 너무 멀면 전기 및 전화 가설비가 많이 들기 때문에 기존 마을에서 너무 떨어진 곳 에 집을 지으면 결과적으로 경비가 많이 들 수 있으므로 주의해야 한다. 
 
12) 땅을 구입하기 전에는 토지이용계획확인원과 지적도, 토지대장, 등기부등본 등을 반드시 확인해 소유권 이전이나 이용에 문제가 없는지 확인해야 한다.


즉 농림 지역인지 관리지역인지, 임야의 경우 보전임지인지 아닌지를 공부(公簿)를 통해 확인하는 것은 물론 전용에 문제가 없는지를 검토해 봐야 한다. 토지이용계획이나 소유주관계, 담보관계 등 권리관계는 답사 가기 전에 미리 관계서류(토지대장, 토지이용계획확인원과 필요시 등기부등본)를 보아 사전에 파악하고, 현장 답사시 에는 중점적으로 물리적인 현황을 점검하고 파악해야 한다.


현장에서 꼭 필요한 것은 지적도인데, 지적도를 지참하여 현장에서 목적토지의 위치, 도로 유무, 토지의 모양과 경계선 등을 확인한다. 가끔 기껏 보고 와서 이야기를 들어 보면 남의 땅을 보고 오는 웃지 못할 일도 있는데, 특히 임야는 산등성이나 필지간 경계가 모호해서 정확히 경계를 그어 파악하기가 어렵기 때문에 특히 주의해야 한다. 현장 방문시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트이다. 그러나 대부분의 답사자는 이 부분을 오히려 소홀히 하고 그저 주변의 경치에 취해서 자칫 건성으로 넘어가기 쉽다.


 
 
13) 진입도로는 물론 땅의 위치와 경계, 모양, 땅이 앉은 방향은 대단히 중요하다.

후일 집을 지을 때에 어떤 방향으로 집을 앉힐지 머릿속으로 구상하는 데 바탕이 되기 때문이다. 집을 지을 곳 앞의 전망이 산에 가리거나 어두워도, 경계 옆에 비닐하우스가 있어도 별로 좋지 않을 것이다. 또 옆의 밭이나 산이 홍수 피해나 토사, 붕괴, 함몰 등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있어도 좋지 않다.


14) 기반시설에 관한 사항

상수도, 하수도, 학교, 도시가스 등은 개발에 많은 영향을 미치므로 담당 공무원과 충분히 상의해야 한다. 특히 수도권 준농림지역의 경우 상수도와 하수도는 개발에 막대한 영향을 미친다.


15) 분담금에 관한 사항

지역별로 차이는 있으나 부동산 개발시 수익자 부담의 원칙에 따라 상수도 분담금, 하수도 분담금, 학교시설 분담금, 기부체납, 도시가스 인입비, 지역개발공채 등의 분담금이 있을 수 있으므로 담당 공무원과 상의해야 한다.


16) 각종 영향평가에 관한 사항

지역과 위치에 따라 다르게 적용되나 부동산 개발 시 확인하여야 할 평가사항으로는 교통 영향 평가, 환경 영향 평가, 재해 영향 평가, 지하수 개발 시 지하수 영향 평가, 경관 영향 평가 등이 있다. 단, 개발 용도와 규모에 따라 달리 적용될 수 있다.


국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서는 땅을 9개의 용도지역으로 구분해 놓고, 그 용도지역에 따라 건축물의 용도와 종류 및 규모( 층수ㆍ건폐율ㆍ용적률 등) 등을 제한(건축제한)하므로, 내 땅이라 해도 마음대로 건축을 할 수는 없다.


따라서 전원주택을 짓기 위해 땅을 매입할 경우에는 용도지역과 건축제한 및 공법상의 행위제한 사항을 지적공부를 통해 면밀히 검토하여 확인해야 한다. 지적공부는 관할 시·군·구청 지적과에 신청(지적공부 등 신청서)하면 발급받을 수 있는데,

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지적공부로 확인해야 할 사항은 다음과 같다.


① 토지대장ㆍ임야대장 : 면적ㆍ지목 등의 사실관계에 관한 사항

② 등기부등본 : 소유권 등의 권리관계에 관한 사항

③ 지적도ㆍ임야도 : 땅의 형태, 경계, 도로 여부 확인

④ 토지이용계획확인서 : 공법상의 이용제한이나 거래규제에 관한 사항

 

17) 물 무서운 줄 알아야 진짜 농사꾼이라는 말이 있다.

농촌에서 살다 보면 항상 홍수와 가뭄 등 물과 관련한 재해를 염두에 두어야 한다. 저지대는 국지성 호우로 인한 침수, 고지대는 호우에 의한 산사태, 수변지역은 폭우로 인한 토지 유실 등의 수해를 입기 쉬운 탓이다. 조상들은 이런 곳에 집을 짓지 않았다.


또한 부지는 도로의 지면보다 높아야 배수에 유리하다. 도로보다 낮은 저지대는 장마나 홍수 피해를 입기 쉬울 뿐 아니라, 경사가 심한 경우 토사 유출이나 산사태의 위험도 있고 폭우에 따른 유수에 부지가 유실될 수 있기 때문이다. 부지는 언제나 배수가 잘되어 습하지 않고 식물이 잘 자랄 수 있는 곳이 좋다.


물이 있는 곳은 자연스럽게 유원지가 형성되어 지역적으로 토지가격이 높은 편이다. 상대적으로 수요가 많기 때문에 투자라는 측면에서 본다면 유리한 점이 있지만, 습도가 높고 안개가 많이 끼어 일조량이 떨어지는 취약점이 있으므로 주거용 전원주택, 그것도 메인 주택으로 사용할 생각이라면 선택에 신중을 기해야 한다.


건강에 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 호수, 저수지, 강, 계곡에서 사시사철 피어오르는 물안개는 보기에는 좋아도 항상 음습하기 때문에 기관지ㆍ관절ㆍ혈압 계통 질환을 앓고 있는 환자에게는 치명적일 수 있다. 게다가 항상 강물을 바라보고 있다보면 세월의 덧없음을 느껴 우울해지기 쉬워 노년층과 전업주부의 우울증을 부채질할 수 있으므로 주의해야 한다.


18) 건폐율 범위

대지에 건물이 어느 정도의 면적을 차지하고 앉았는지를 나타낸다. 즉 건축물이 들어선 대지면적에 대한 건물의 건축면적의 비율을 의미한다. 예를 들어 100평짜리 대지에 바닥면적이 60평인 단독 주택이 들어섰다면 건폐율은 60%가 된다.


19) 연면적 범위

땅의 크기에 비해 얼마나 많은 면적들이 이용되는 지를 나타낸다. 즉 대지면적에 대한 건축물의 연 면적의 비율을 의미한다. 단, 지하실 면적은 용적률에서 제외한다. 예를 들어 100평 대지에 용적률이 300%의 3 층 건물을 짓는다면 각층 바닥면적 을 100평씩 하여 연면적 300평까지 지을 수 있다.


20) 매립지를 구입할 때

매립지의 경우 건축 후 지반 침하로 건물균열을 초래할 수 있으므로 좋지 않고 본토(생땅)가 좋다. 그리고 서로 다른 토질이 만나는 곳도 좋지 않다. 지반이 약하거나 경사지를 깎아 조성한 부지는 토사유출로 인한 재난의 우려가 있으므로 주 의할 필요가 있다.


따라서 임야를 구입할 때는 토목 공사비를, 전답을 구입할 때는 매립상태를 확인해야 지반공사를 할 때 비용을 절감할 수 있다. 또 답인 경우 매립을 하고 2∼3년 내에 건축을 하게 되면 지반이 침하될 우려가 있다. 매립지일 경우 매립한 연도를 확인해 두는 것도 좋다.


 

21) 전원생활의 주변 환경

전원생활의 목적은 좋은 공기와 물이다. 그런데 주변에 공동묘지나 화장터, 하수종말처리장이나 쓰레기 매립장, 광산등이 있으면 좋은 물을 얻을 수 없다. 또, 비행기 이동통로가 되어 소음이 심한 것도 좋지 않으며 염색가공, 가죽, 목재가구 공장 등 공해시설이나 레미콘공장 등은 기피시설에 속한다.

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