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[기타] 토지투자자가 명심할 부분
김현기 (tajan7***)님 작성글 전체보기 추천 4 | 조회 1272 | 2018.02.13 13:28 | 신고





투자자가 바로 견제할 부분은, 개발에 대한 청사진의 타당성을 검토하는 방도를 취득하는 것과 부동산 정보의 타당성을 검증하는 방도를 동시에 마련하고자 하는 노력과 열정일 것이다.

투자 시 리스크를 팍 줄여 투자에 관한 만족감을 극대화 하기 위해서다.

크고 화려한 개발계획이 무조건 다 좋은 건 아니므로.

정보 역시 마찬가지다.

크고 아름답다고 해서 정보 효력이 큰 건 아니다.

크기보단 힘이다.

체격보단 체력이 더 중요한 것이다.

체격과 체력은 반드시 정비례하지 않는다.

가치와 가격이 정비례할 수 없는 상황처럼 말이다.

외모 하나로 가치를 감정평가 하는 일은 무리다.


예) 아무리 건폐율과 용적률이 높다 해도 그 수치(크기)의 위치가 형편 없다면 큰일이다.

즉 입지가 매우 중요하다.

키 큰 부동산의 위치가 중요한 것이다.

키 큰 부동산의 입지가 형편 없다면 공실률이 높아지는 건 당연지사다.


요컨대 부동산의 성질을 보고 투자하는 게 안정적이다.

효율성을 높일 수 있다.

리스크 줄이는 방도 중 하나다.

연계성과 잠재성 등을 적극 터치하는 여정이 중요한 것.

부동산정보보단 부동산의 성질에 신경 쓰는 게 초보자들에겐 유리할 법하다.

그 정확성에서 유리할 수 있으므로.


범례) 부동산 자체, 혹은 도로 자체만 보고 움직이지 말라는 것.

부동산이란 동산화 과정을 반드시 필요로 하는 재화다.

부동산 전체나 자체로는 무리라는 말.


부동산 가치를 한단계 높일 수 있는 역할 - 도로 역할


도로 - 부동산과 부동산을 연결 시켜주는 연계성이 강한 재목


부동산과 도로의 역할을 강화 시켜주는 역할 - 인구의 존재성과 다양성

(인구의 다양성으로부터 지역의 잠재성이 발효된다-추후 성숙된 도시로 발효 될 것이다)


인구의 역할 - 부동산과 도로 관계를 한층 강화 시키는 힘


부동산은 도로를 필요로 하고 도로는 인구를 필요로 한다.

서로 상부상조할 수 있는 상생의 조건을 갖춘 구조다.

난개발과 공급과잉현상이 발현하는 건 위의 세 덕목이 따로 따로 별도로 움직였기 때문이다.


부동산 - 존재성이 높은 재화(건폐율 없는 상태의 부동산은 없으므로)


도로 - 지역잠재성을 높이는 재목


인구 - 잠재성을 지배할 수 있는 재목


개발구도 - 상황성과 입지가 중요

(역시 접근성이 중요하다)



개발정보 및 개발청사진 - 타당성>다양성


부동산정보 - 생명력과 지속성에 문제 있다

(시간이 생명이므로)(인터넷을 정보의 바다로 여기는 분이 여전히 존속중)


부동산성질 - 생명력과 지속성이 높다

(시간과 무관하다)(부동산 고유의 성질을 잘 인지한다면 부동산정보의 성질도 잘 분석할 수 있다고 본다-지금은 난개발과 더불어 부동산정보도 난발중! 타당성 검증과정이 반드시 필요한 이유다)



토지는 '정보와 성질'에 모두 예민하다.

그러나 아파트는 정보보단 삶의 성질에 신경 쓰는 편이 유익할 것이다.

미완성물과 완성물의 차이다.


아파트 - 희소가치 높은 지역이 한정되어 있다


실례) 강남3구지역 이외는 희소성과 잠재성이 낮다-강남불패신화는 계속 된다. 지방사람들에게도 최대 관심사가 바로 강남3구지역이므로.

제2,3의 강남(분당 및 판교신도시)이 생성되어도 강남지역의 아파트분양가는 높아진다.

강남투기붐을 잠재우려고 제2,3의 강남을 건설하였지만 결과는 외려 역효과. 강남인들만 좋게 만들었다.

새로운 풍선효과 덕을 톡톡히 누리고 있는 것이다.

가치와 무관한 가격에 관한 풍선효과를 막을 길 없다.

20억 원을 호가하는 아파트분양가에 언감생심 손 댈 자 어디 있는가.

반값아파트가 존재하는가?

담합아파트는 존재한다.

세비 올리는 데 단합이 잘 되는 국회의원이 있는 것처럼 가격 올리는 담합에 단합이 잘 되는 아파트도 존재한다.



## 아파트가 투자종목일 수 없는 까닭


1. 의식주 중 주가 주택이다. 절대로 토지는 아니다.

의식주의 특징은 미래가치가 아닌 실용성에 절대 지배 받는 덕목이므로.

실용가치에 지배 받는 입장이다.

의식주는 같은 수준이다.

의식주에서 잠재성을 찾는 게 무리인 까닭이다.

지금 당장 사용할 것들이다.

나중에 사용할 것들은 아니다.

나중엔 실용가치가 낮아지기 때문이다.


2. 강남3구지역 이외의 잠재가치는 높다 할 수 없으므로-버블세븐지역은 거품의 온상.

다만 강남을 거품의 온상이라고 감히 말할 수 있는 용기가 없다.


(註) 버블세븐지역-2006년 정부가 부동산가격거품이 많이 끼었다고 지목한 7개 지역(강남3구를 비롯한 목동, 분당, 평촌, 용인일대)



3. 서민들은 아파트가치 운운할 처지가 아니다.

평균 분양 및 감정가가 12억을 육박하는 강남지역은 서민들 입장에선 넘지못할 접근금지구역이기 때문이다.

서울아파트 평균분양가(6억)의 2배를 호가하는 지역이 강남이다.

대한민국 땅에 강남민국 땅이 별도 존속하고 있다.

희소가치 최고를 자랑하는 공간이 바로 강남이라는 신셰계다.


그러나 토지는 어떤 상황에 놓여 있는가.


아파트 경우에는 투자지역이 일률적, 획일적이나, 토지는 개발계획이 발현하는 곳엔 여지 없이 거품현상과 기획 부동산이 태동, 발동한다.

토지는 늘 창의적이다.

아파트 떴다방의 활동범위는 한정적이지만 토지 기획부동산은 전국구로 움직인다. 활동반경과 변경의 차이점이 너무 크다.

아파트분양가는 일부지역만 오르지만 토지가 전국적으로 골고루 상승할 수 있는 이유다.


http://news.mk.co.kr/newsRead.php?sc=30000020&year=2018&no=100832


http://news.mk.co.kr/newsRead.php?sc=30000020&year=2018&no=101297

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