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[경매/투자] ‘할인’ 부동산으로 안전한 부동산 고르는 법 [1]
메트로 (metro***)님 작성글 전체보기 추천 4 | 조회 10532 | 2017.08.31 09:45 | 신고

  기대심리 위축으로 보수적투자

 

정부의 부동산 거래와 대출 규제로 인해 부동산 시장은 좀처럼 거래 활성화 조짐이 보이지 않고 있다. 최근 나타나는 현상들은 부동산 시장의 전반적인 지각변동의 전조라 할 수 있다. ‘부동산 불패라는 말을 낳았던 부동산 중심의 자산시장 구조가 서서히 여기저기 균열되는 모습이다. 사두면 언젠가 오를 것이라는 투자자의 믿음이 흔들리고 있어서다.

 

게다가 가계부채가 계속 늘어나고 있어 이에 대한 범 정부차원의 대책이 필요하다는 여론이 들끓으면서 가계부채 증가의 핵심인 주택담보대출을 억제하려는 대책이 발표되었다. 이후 충격을 받은 부동산 시장이 경직되면서 모처럼 살아나던 부동산 시장이 다시 침체되고 부동산 경기에 찬물을 끼얹어 소비 심리마저 위축시킬지 모른다는 우려가 커지고 있다.

 

 

앞으로 정부가 본격적인 유동성 회수에 나설 경우 부동산도 타격이 더 심각해질 여지가 많다. 대출이 힘들어지고 임대주택과 임대형 보금자리주택과 같은 값싼 매물 중심으로 거래가 이루어지면 투자심리가 축소돼 향후 집값 상승세는 크지 않을 것이라는 전망이 나오고 있다. 특히 중산층이 주로 매입에 나서는 지역 중 투자 성향이 강한 곳이 가격상승에 대한 기대에 꺾이면서 거래가 줄어들며 투자심리가 위축될 것이란 전망이 지배적이다.

 

이 같은 시장의 전망과 기조 변화는 향후 부동산 투자전략에도 수정이 필요하다. 집값의 완만한 하락에 대비하는 것은 물론 시장 변화를 고려해 새로운 포트폴리오를 짜야할 시기다. 올해 하반기 이후 바뀌는 세제와 투자 패러다임 변화에 맞는 상품별 구성 비중을 재검토하고 대출비중이 낮은 중저가 부동산에 투자하는 등 정석을 지키는 보수적인 접근방식으로 포트폴리오를 다시 짤 필요가 있다.

 

 

 

부동산 포트폴리오는 부동산 투자결정시 여러 자산에 분산투자함으로써 하나에 집중되어 있을 때 발생할 수 있는 위험을 제거하여 안전한 수익을 추구하는 자산관리의 방법이다. 부동산이 고가상품이라는 특성 상 포트폴리오를 짜기란 쉽지 않다. 게다가 개별성이 강한 상품이고 종목별 수익성도 천차만별이라 효율적인 포트폴리오를 구성하는 게 쉽지 않다.

 

그러나 포트폴리오는 부자들만의 자산관리 방식의 전유물이 될 수는 없다. 부동산 소액투자자들도 적정시기에 우량한 투자 상품을 찾아 효율적인 포트폴리오를 구성할 경우 안정적인 투자수익을 올릴 수 있다. 최선의 포트폴리오 구성은 가장 먼저 경기의 부침을 덜 타는 우량 부동산 위주로 재편하는 길이다.

 

 

   저가, ‘할인매물로 수익 노려라

 

부동산 포트폴리오는 안전자산 위주로 재구성해야 한다. 먼저 핵심 주거지 내 중소형 아파트를 장만하고, 이후 상가와 같은 수익형부동산, 다음에는 개발가능성이 높은 토지를 구입하고 자금여력이 커지면 상가주택 등을 구입하는 것이다. 블루칩 아파트 중심상가 1억 미만 토지 상가주택(빌딩)’ 등으로 구성해야 한다. 부동산으로 돈을 굴릴 사람들의 미래투자도 이 순서대로 설계하는 것이 현명하다.

 

핵심 주거지 아파트란 주거의 쾌적성과 함께 투자가치 있는 블루칩 아파트를 말한다. 강남권과 한강변 중소형 아파트는 교통, 학군이 잘 갖춰져 있어 부동산경기 침체기에도 외풍이 심하지 않아 불황을 이겨낼 상품으로 꼽힌다. 현재 강남권 대단지 아파트는 DTI와 재건축 규제 등으로 주춤하며 가격조정을 겪고 있다. 타이밍을 잘 잡으면 바로 블루칩 아파트로 갈아탈 수 있는 기회다.

 

수익형 부동산인 상가는 시장 침체가 장기화된다 하더라도 내성을 갖고 있어 매력적인 상품이다. 다만 도심 상가 등은 투자에 따른 비용부담이 커서 포트폴리오를 짜는 데 어려움이 따를 수 있다. 게다가 매입비 부담이 커져 예전처럼 수익률 맞추기가 쉽지 않다. 따라서 추가부담이 적고 분할납부가 가능한 LH·도시공사 신규 분양이나 할인 미분양상가를 고르는 게 유리하다.

 

비교적 소액투자가 가능한 소형 오피스텔과 다세대, 도심 저가형 도시형생활주택, 오피스 임대사업도 역시 임대수익을 노릴 수 있다는 점에서 대표적인 수익형 부동산으로 꼽힌다. 거액의 자금이 묶이는 아파트와 달리 환금성이 좋고 수익성이 뛰어나 침체기에도 안전한 게 장점이다. 금리가 상승해 대출 이자 부담이 늘더라도 금리 상승분을 임대료에 포함시킬 수 있어 보유에 따른 부담을 줄일 수 있다.

 

장기 여유자금을 활용한 포트폴리오로 개발지나 지역호재를 안고 있는 곳의 땅 투자를 고려할 수 있다. 토지는 최소 3년 이상 장기목표를 가지고 투자해야 하는 만큼 그린벨트나 군사시설보호구역 해제지역, 수도권 인근 개발예정지 주변을 주목할 필요가 있다. 덩어리가 큰 땅보다는 5~1억 원 단위로 분산투자하는 것이 좋다. 이 때 개발호재에 따라 예상 투자기간을 2~3년 등 단위별로 나눠 투자하는 것이 효과적이다.

 

자금규모가 커져 임대사업이 목적이라면 소형 빌딩과 상가주택, 다가구주택도 추천 상품 중 하나다. 나이가 들어 근로소득만으로 노후를 보내기 어려울 때 고정적인 임대소득이 나오는 수익형 용도의 상품이라 장기플랜에 도움이 되는 유망상품이다. 대학가, 역세권 등 임대수요가 풍부한 지역의 물건을 고르면 안정적인 수익을 올릴 수 있다. 다만 공급이 많거나 수요가 제한적인 지역은 수익률 변동이 많아 임대용으로는 부적합하다.

 

향후 부동산 포트폴리오는 아파트, 전원주택, 토지와 같은 비수익형 부동산은 처분하고 임대 수익형 부동산의 투자 비중을 높이는 것이다. 자금여력이 적을 때는 자금을 나눠서 부담하는 신규·미분양 상품을 고르는 게 좋다. 또 시간을 들이더라도 단기 급등에 따른 부담감과 규제, 대출관리 강화에 밀려 나오는 저가 할인매물과 경매·공매, 급매물을 노리는 것이 최선의 투자전략이다.

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