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[경매/투자] 낡고 허름한 주택 경매로 사서 수익 올리는 법
메트로님 작성글 전체보기 추천 2 | 조회 986 | 2019.05.08 10:28 | 신고

  허름한 주택 낙찰 후 다가구개조

 

부동산시장에 고쳐 쓰기 바람이 불고 있다. 오래 되어 낡고 허름한 주택을 개보수하는 리노베이션이 다시 주목을 받고 있다. 특히 부동산 경기가 침체기일 때는 매매나 임대가 쉽지 않아 고쳐 쓰기 수요가 크게 늘어난다. 단독주택을 값싼 경매로 사들인 다음 입지에 맞게 개보수하면 주택의 효용을 극대화할 수 있어 불황기 대안 상품을 꼽힌다.

 

서울 이문동에 사는 강○○(62)는 자녀들을 모두 분가시킨 이후 허름한 주택으로 임대사업을 해보고 싶었다. 제법 잘사는 친척들이 소형주택 임대사업으로 안정적인 생활을 하는 것을 오랫동안 지켜봐 왔던 터라 값싼 주택 매물을 몇 년 전부터 알아보던 중이었다. 가격이 비싸 고민하다가 값싸게 매입한다는 주택 경매에 관심을 갖게 됐다.



 

경매 투자 전부터 꾸준히 경매이론서를 읽고 인터넷 경매투자 카페에 가입해 틈틈이 경매에 대한 실전 정보를 습득하며 투자에 나설 준비를 하고 있었다. 마침 사설 경매 사이트에 올라온 마음에 쏙 드는 단독주택 경매 추천물건을 찾아냈다. 강동구 천호역과 암사역 중간지점 주택가에 위치한 지은 지 20년 된 허름한 단독주택이 경매로 나왔다.

 

대지 260, 건평 2972층 주택을 감정가 42919만원의 64%27504만원에 낙찰 받았다. 입찰 당일 경쟁자가 없어 두 번 유찰된 최저가에서 낙찰 받았다. 낙찰가율이 70~80%를 넘으며 오락가락하는 시기였지만 싸게 낙찰 받을 수 있었던 것은 주택에 거주하는 세입자들이 여럿 있어 명도가 쉽지 않을 것이라 판단해 다른 입찰자들이 덤비지 않았다. 세금 1700만원과 세입자 이사비등 총 3000만원의 거금을 들여 우여곡절 끝에 주택을 넘겨받았다.

 

다행히 서민들이 많이 모여 사는 곳이라 임대사업을 하기에 좋은 입지를 갖고 있었다. 강 씨는 건폐율 60%, 용적률 200%를 적용해 연면적 29036짜리 원룸 6가구를 들이는 공사를 시작했다. 건축공사비는 총 15000여만 원을 들였는데, 공사 선수금으로 2000만원을 내고 나머지 13000만원은 임대 후 보증금으로 충당하기로 했다. 기존 단독주택은 다가구주택으로 허가 나기 때문에 별도의 변경 절차는 필요 없었다.



 

임대료는 3.3600만 원 정도여서 월세로 환산하면 가구 당 보증금 2000만원에 월 40~50만 원씩 받을 수 있어 매달 270만 원 이상의 임대수익이 가능했다. 366는 씨 부부가 거주할 공간으로 꾸며 직접 거주할 주택을 장만한 것은 물론 고정적인 월세가 들어오는 알짜 주택으로 재탄생했다. 주변에 뉴타운 통합이 발표돼 임대주택의 가치가 뛰는 부수적인 호재도 생겼다.

 

   토지 하자로 거액 보증금 날려

 

임대용 단독주택은 가격이 저렴한데다 활용 폭이 넓은 부동산 만능상품이다. 그러나 주택이 깔고 있는 땅의 하자나 무턱대고 값싼 경매 주택만 찾다간 곳곳에 함정이 도사리고 있어 주의해야 한다. 주택이 깔고 있는 땅의 함정을 피하지 못해 거액을 날린 케이스.

 

서울 월계동에서 자영업을 하는 설○○(52)40대 초반에 경매로 집 늘리기 경험이 있다. 그동안 꾸준히 투자금을 모아왔던 설씨는 주택을 경매로 잡아 임대사업을 할 요량으로 허름한 이면도로에 있는 단독주택을 알아보던 중이었다. 예전의 투자의 감을 살려 자신만만하게 대지 넓은 주택을 입찰했지만 번번이 가격을 낮게 쓰는 바람에 떨어지기 일쑤였다.



 

마침 서울 회기동에 괜찮은 단독주택이 값싸게 나와 입찰을 결정하고 권리분석도 꼼꼼히 마쳤다. 여러 명의 세입자가 있었지만 모두 후순위임차인으로 낙찰대금에서 보증금을 우선 변제 받는 안전한 물건이었다. 법원 감정가는 61796만원에서 3회나 유찰해 최저가가 31796만원으로 떨어져 설씨 외에 4명이 경쟁을 벌여 최종적으로 38350만원을 써내 최고가매수인으로 낙찰되는 기쁨을 안았다.

 

그런데 세상 일이 그리 호락호락한 게 아니었다. 낙찰 후 인근 중개업소를 들렀다가 낙찰 주택에 문제가 있다는 것을 안 것이다. 낙찰 주택 대지의 일부는 개인 땅이 아니라 동대문구청 소유의 구유지라는 것이었다. 새로 신축할 경우 구청에 들어가 확인해봐야 한다고 말하는 것이 아닌가.

 

부랴부랴 구청 재무과 직원을 만나 확인하니 이 주택이 깔고 있는 대지 중 79는 구유지로써 예전 집주인이 구유지에 걸쳐 집을 지은 것. 신축할 경우 구유지를 따로 매입하지 않으면 건축허가를 내줄 수 없다고 했던 것. 당시 공시지가인 3.3600만원에 사서 건축허가를 별도로 받아야한다는 것이었다. 건물을 헐고 임대사업을 하기로 했던 설 씨는 결국 3800만원의 거액 보증금을 날려야 했다.

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