정부의 강력한 부동산규제 정책이 잇따르고 있는데다가 금리인상 가능성과 내수경기 침체 등 부정적 요인으로 인해서 지방 분양시장은 최근 힘을 쓰지 못하고 있다. 반면, 서울과 인천•경기 지역(이하 수도권)의 분양시장은 부정적 전망에도 아랑곳하지 않고 호황세를 이어가고 있다.
서울 및 지방 분양시장 양극화 심화
분양시장의 지표로 활용하는 미분양주택현황을 살펴봐도 쉽게 알 수 있다. 국토부에 따르면 올해 1월 기준 수도권의 미분양물량은 9848가구로 지난 1월보다 5.19% 줄었다. 또, 지난해 같은 달(1만8938가구)의 절반 수준에 불과하다.
지방의 분양시장 분위기는 한기가 느껴질 정도다. 꽁꽁 얼어 붙은 분양시장으로 인해 잔여물량만 점점 쌓여가고 있다. 지방의 미분양물량은 약 5만여 가구(4만9256가구)에 육박해가고 있다. 지난 1월 대비 4.9% 늘어난 수치다. 또, 지난해 동월(4만375가구)보다 22.0% 증가했다.
부동산규제 효과는 글쎄? 서울•인천•경기 분양시장은 오히려 웃었다.
정부 부동산규제 칼날이 직접적으로 향하고 있는 서울은 분양시장에서 여전히 강세다. 부동산전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 서울의 1순위 평균경쟁률이 12.7대 1에 달했다. 또, 지난해 서울의 미분양가구는 1월 올해 1월 기준 160여 가구로 4분의 1수준으로 줄었다.
인천시의 잔여물량도 빠르게 소진되고 있다. 지난해 3월 4501가구까지 미분양물량이 치솟았으나 1월 현재 1192가구만이 남아있다. 인천시는 청약조정대상지역과 투기과열지구에서 벗어나면서 분양시장에 대한 관심이 더욱 높아졌던 것으로 풀이된다. 투자가치가 높은 송도신도시는 지난 7월 이후 현재까지 미분양이 전혀 발생하지 않고 있다. 지난 11월에 송도신도시에 신규공급 됐던 ‘송도 SK뷰’의 1순위에서 123.76대 1의 로또 같은 청약경쟁률을 기록하며 일찌감치 청약접수를 마무리 지었다.
경기도도 마찬가지로 분양시장에서 여전히 호황을 누리고 있다. 현재 경기도의 미분양물량은 8611가구로 지난해 동월대비 42.9% 줄어들었다. 특히, 경기도 성남시와 광명시, 과천시, 군포시. 의왕시 등은 지난해 미분양이 전혀 발생하지 않은 미분양청결지역으로 확인됐다.
2000년 대 초 공급과잉현상으로 몸살을 앓던 용인시의 분양시장에도 따뜻한 기운이 감돌고 있다. 용인시 미분양물량은 지난해 5285가구에 달했다. 경기도 전체 미분양물량(1만5092가구)의 3분의 1에 해당하는 거대 분양물량이 새 주인을 찾지 못하고 있었다. 하지만, 신분당선이 개통된데다가 용인테크노밸리, 서울~세종고속도로 등 굵직한 개발호재가 이어지면서 분양시장도 살아나는 분위기다.
용인시의 대표적 저평가 지역이었던 역북지구의 분양시장도 크게 좋아졌다. 서울을 비롯해 성남, 용인 수지구 아파트가격이 크게 오르면서 상대적으로 저렴한 역북지구를 찾는 주택수요가 크게 늘었기 때문으로 풀이된다. 또, 용인테크노밸리도 올해 완공을 앞두고 있어 인구유입에 따른 자산가치 증가를 예상해볼 수 있기 때문이다.
용인 역북지구의 마지막 분양물량인 ‘용인 역북 명지대역 동원로얄듀크’의 잔여물량도 빠른 속도로 팔려나가면서 분양마감 단계에 임박한 것으로 알려졌다.
분양관계자는 “용인 역북지구는 용인경전철 명지대역과 인접해 있고 기흥역에서 환승하면 강남권까지 약 50분대로 이동할 수 있다” 면서 “또, 용인테크노밸리가 올해 완공을 앞두고 있는 만큼 이 곳을 찾는 주택수요가 크게 늘었다”고 전했다.
무너지는 지방 분양시장...부•울•경•제주 등에 몰려오는 한파
세종시와 강원도, 전라북도 등을 제외한 대부분의 지방 분양시장은 빠른 속도로 위축되고 있다.
건설업계의 한 관계자는 “지방에 아직 아파트 부지가 많이 남아있으나 분양을 시작하면 장기전이 될 것이 뻔하므로 분양시기를 두고 저울질하고 있다”고 전했다.
경남지역의 한 중개업자는 “조선과 해운업이 발달되어 있는 부•울•경 지역의 부동산시장의 침체가 갈수록 깊어지고 있다” 면서 “특히, 울산과 경남 창원•통영시 등은 주택•상가•오피스텔 등의 거래가 사실상 멈춰서면서 중개업소가 고사위기에 빠졌다”고 했다.
부산의 미분양물량은 1월 기준 2291가구로 지난해 1월(1102가구) 대비 2배 가량 늘었다. 다만, 부산시 인구 규모에 비해 우려할 만한 수준은 아니다는 것이 전문가들의 평론이다.
하지만, 울산과 경남지역은 우려의 목소리가 섞여 나오고 있다. 울산과 경남지역의 미분양물량은 전년 대비 각각 59.7%, 69.9% 증가했다. 특히, 경남은 특•광역시를 제외한 광역지자체 중에서 미분양물량이 1만3227가구로 가장 많다. 조선업과 해운 관련 사업이 부진을 면치 못하고 있는데다가 내수경기도 침체를 벗어나지 못하고 있어서다.
경남 내에서도 주변에 조선소가 밀집해 있는 통영시의 미분양물량이 전년 보다 6배 가량 늘어났다. 사천시와 김해시의 미분양물량도 전년 대비 388%, 262% 늘었다.
충남지역은 세종시로 인구유출이 계속되면서 부동산시장 침체의 늪에서 빠져 나오지 못하고 있다. 미분양물량이 경남에 이어 2번째(1만1352가구)로 많다. 또, 악성미분양으로 분류되는 준공후 미분양물량이 2414가구로 가장 많다. 현재, 천안시(4282가구)와 예산군(1429가구), 서산시(1366가구) 등은 공급과잉현상을 겪으면서 미분양물량이 해마다 쌓여가고 있다.
제주도는 중국발 사드 보복으로 인해 가장 큰 경제적 피해를 입고 있다. 제주도를 찾는 요유커들의 발길이 끊기면서 관광산업이 붕괴되고 지역경제도 무너지고 있기 때문이다. 게다가, 요우커들의 활발한 부동산투자까지 자취를 감추면서 부동산시장도 크게 위축되고 있다. 분양불패신화를 거듭하던 제주도 분양시장도 멈춰선지 오래다. 올해, 제주도 미분양물량은 지난해(1월)보다 3.6배 늘어난 1,280가구를 기록하고 있다.
지역별 분양시장 전망은?
서울은 대체적으로 정비사업을 통해 공급되는 만큼 일반분양물량이 많지 않다. 주택수요가 꾸준하지만 신규공급이 많지 않아 앞으로도 안정적인 부동산시장을 형성할 전망이다.
경기도는 과천, 성남, 광명, 남양주, 용인, 평택, 화성 등 개발호재가 풍부한 지역을 중심으로 분양시장을 호황을 누릴 것으로 예상된다. 다만, 오산이나 동두천시 등 외곽지역은 약세를 면치 못할 전망이다.
인천은 청약조정대상지역과 투기과열지구에서 벗어난 만큼 앞으로도 풍선효과를 톡톡히 누릴 것으로 예상된다. 구도심보다 송도신도시 등 신도심이 분양시장을 주도해나갈 전망이다.
충남은 세종시로의 인구유출이 계속되고 있지만 아파트 공급이 꾸준한 만큼 미분양물량이 쉽게 줄어들기는 힘들어 보인다. 경남은 산업도시인 통영과 거제, 창원 등의 지역경제가 무너지면서 분양시장도 힘을 못쓸 전망이다. 특히, 창원시는 군산에 이어 GM자동차 공장 폐쇄 이야기가 반복적으로 나오고 있어 분양시장의 불확실성이 더욱 커지고 있다. 제주도는 투기열풍이 잠잠해지고 신규공급이 다소 줄어들 것으로 예상되면서 잔여물량이 어느 정도 소진될 전망이다.
* 작성: 리얼투데이 부동산연구소 김병기 차장
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