최근 입주한 지 한 달이 채 넘은 아파트에서 수천 건에 달하는 하자 민원이 발생해 논란이 일었다. 입주민들에 따르면 이사를 하자마자 발견된 하자만 해도 거실 마룻바닥 균열과 욕실 타일 균열 등 여러 곳이었고, 얼마 뒤 비가 오자 보일러실에 물이 새 바닥이 물바다가 되기도 했다고 한다.
입주민들은 큰돈을 들여 새 아파트를 마련해 입주한다는 기쁨과 설렘은 잠깐, 하자 보수로 인한 스트레스가 이만저만이 아니다.
이럴 때, 입주민들은 어떻게 대처해야 할까?
새 아파트 하자 대처법
일단, 공동주택관리법 제36조, 37조에 따르면 아파트 등 공동주택에 하자가 있을 경우 입주자와 입주자 대표회의, 관리주체, 관리단 등은 해당 아파트의 시공사와 건축회사 등의 사업 주체에게 하자보수를 청구할 권리가 있다.
이때 하자란 공사상 잘못으로 인하여 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생해 건축물 또는 시설물의 안전·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말한다.
다만 이 같은 하자에 대해 책임을 구할 때도 기한이 있다. 담보책임 기간이라 말하는 이 기간은 발생하는 하자에 따라 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려해 산정된다. 구체적으로는 공동주택의 내력구조부 및 시설공사 하자 별로 2년, 3년, 5년, 10년 등으로 정해져 있다.
기간별 주요 하자를 살펴보면, 2년에 해당하는 하자로는 도배나 타일 공사 등 마감공사가 이에 해당한다. 3년에 해당되는 것으로는 단열공사가 대표적이다. 또 5년의 담보책임 기간이 적용되는 것으로는 방수 및 옹벽공사가 이에 해당된다
이에 따라 입주자를 비롯해 하자 보수를 청구할 수 있는 모든 주체의 경우 해당 기간 내에 사업주체에게 하자 보수를 청구해야만 한다.
하지만 이처럼 사업 주체가 당연히 보장해야 하는 책임에도 불구하고 하자 보수 청구 후 사업 주체가 즉각적인 대응을 하지 않아 분쟁이 발생하는 경우도 많다
하자 보수 골칫거리
특히, 공용부문이 골칫거리다. 일반적으로 아파트 전유 부분 내에 발생하는 보수가 손쉬운 미관상 하자의 경우, 시공사에서 AS를 잘해준다. 반면 공용 부분에서 발생한 기능상·안전상 하자는 비용이 많이 소요되는 경우가 많아 제대로 AS를 해주지 않는 경우가 많다.
예를 들어 지하주차장이나 커뮤니티 시설의 경우가 대표적이다. 지하주차장에 누수가 발생할 경우, 비용을 절감하기 위해 누수된 부분에 페인트질만 새로 해도 겉으로 보기엔 깔끔히 해결된다. 하지만 근본적인 누수에 대해서는 보수하지 않은 것이라 실질적 누수는 지속된다.
커뮤니티 시설 내에서 발생한 균열이나 결함에 대해서도 ‘눈 가리고 아웅’ 식 대처가 많다.
그렇다면 이에 대한 대처는 어떻게 하는 것이 좋을까? 결국, 입주민들의 선택은 하자 보수 소송밖에 없다.
입주민 하자 보수 소송
이러한 경우를 대비, 하자 발생 시 입주민들이 반드시 기억해야 할 것이 있다. 일단, 하자 보수 소송 진행 전 반드시 전문가 상담이 필요하다. 하자의 내용, 담보책임 기간 도과 여부 등을 검토해 소송에 따른 실익을 파악할 필요가 있는 것이다. 일반적으로 시공사 등 사업 주체는 해당 하자에 대한 담보책임기간이 종료되었고 그로 인해 보수 책임이 없다고 주장하는 만큼 입주자 등이 해당 부분을 놓쳐, 되려 소송으로 인해 손해가 발생되면 안 되기 때문.
더불어 사업 주체에게 직접 보수를 할 것을 요구하는 것이 아니라 소송을 통해 시행사, 시공사 등 사업 주체에게 하자 보수 비용을 받아 입주자 등이 직접 보수하는 것도 고려할 필요가 있다. 이를 통해 미비한 처리로 거듭 불편이 발생할 것을 방지할 수 있다.
또한, 하자 보수 소송을 위해서는 발생한 하자 내용을 사진이나 측량자료 등을 증거자료로 반드시 남겨둘 필요가 있다. 소송 진행 시 하자는 소송을 제기한 원고가 입증해야 하기 때문이다.
물론 가장 좋은 방법은 입주자 등과 사업 주체 사이 분쟁 없이 서로의 협의로 해결해 나가는 것이다. 이를 위해 국토교통부 산하 하자심사•분쟁조정위원회에 하자심사, 분쟁조정을 신청하여 도움을 받는 것도 방법이다. 하지만 의견 차이가 심할 경우 될 수 있으면 이른 시일 안에 변호사 등 법률전문가와 상담을 통해 향후 방향을 정하는 것이 현명하다. 혹시라도 지체하다 하자 담보책임 기간을 넘겨 곤란한 경우를 방지하기 위해서다.
업계 전문가들은 “새 아파트 입주 후 입주민 성향에 따라 대응하는 방식도 다양한 편이며, 일부 입주민의 경우 당장의 큰 불편이 없다고 하자 사항을 처리하지 않고 넘기기도 한다”며 “하지만, 이 경우 당장의 불편은 없지만, 시간이 흐른 뒤 집을 되팔 때 각종 하자 사항이 문제가 되어 집값이 떨어질 수도 있다는 점을 명심해 제때 올바른 방법을 통해 처리해야 한다”라고 조언한다.
